オープンレジデンシア北綾瀬プレイス【オプレジらしからぬスケールも有した低層住宅街の8階建】37㎡3,680万円（坪単価325万円）

続けて、オープンレジデンシア北綾瀬プレイス。

設計は設計集団宙組、施工は加賀田組です。

1,500㎡弱とオプレジでは珍しい大きさの敷地に誕生する8階建総戸数64戸で、前回の記事で述べたように、高さ制限の厳しい第一種中高層住居専用地域ながら敷地形状（接道条件）が良いことで8階建の高さと無理のないランドプランを実現出来ているあたりも魅力でしょう。

エントランスホールはオプレジらしいこじんまりとした感じで、もう少しスケールを生かして欲しかったようには思うのですが、敷地南側道路からのアプローチはそこそこの奥行があり、かつ、傍らには植栽も設けられます。

一方、外観は南面にマリオン上の設えも見られるものの、全体的に淡い色味で、少々淡泊な印象にはなりますかね。オプレジなのでちっとも意外ではないのですが、70㎡台も多い好立地の物件のためグロス価格もそこそこであることを鑑みるともうちょっと分かりやすい高級感があると良かったようには思います。

前回のオープンレジデンシア北綾瀬プレイス。

公式ホームページ

お部屋は37㎡の1LDK、東向き中住戸です。当物件は南向き中心ではあるのですが、南向きの背後（北側）には東向きや西向きがあり、中にはこういった小ぶりなタイプも設けられています。東側は接道こそしていませんが2階建の住宅なので悪いポジションではないでしょう。

間取りは1LDKとしては大き目の37㎡で、廊下も短いので面積的なゆとりはあります。

ただ、オプレジで採用されることの多いLDKが内側（行灯部屋）となるタイプで、ベッドルームとの間の引き戸も2枚分しか開かないなど、魅力的なものとは言い難いですね。

ただ、ベッドルームの窓自体はオプレジらしからぬサッシ3枚程度を確保したもので、これにはちょっと驚きましたね。
オープンレジデンシア大井町フロントコートの1LDKはそれはそれはひどい開口部だったのですが、少しは間取りも頑張ろうという気持ちになってくれたのでしょうか。
先日も申し上げたように、近頃は文春砲でも話題になってしまったオープンハウスですけど、土地の仕入れに関しては素晴らしいものがあるので間取り面もしかりで"新たなオープンハウス"を見せて欲しいところですね。

坪単価は325万円。北側の斜線制限に伴い同タイプの最上階はルーバル付（北東角住戸になり、北側がルーバルになります）で坪単価は369万円にもなりますが、低層階は300万円程度からの設定で、先ほどのようなグロス価格が嵩むファミリータイプとの単価差はそこまでではないですね。

南向きではない（東向きは接道もしていない）ことに加え、やはりLDが行灯部屋ということも影響していると考えられ、開口部幅がしっかりとしていようがこのタイプの間取りは魅力的とは言い難いのですが、駅近の好立地でこういったコンパクトタイプにとっての魅力も十分ですので違和感はないでしょう。

設備仕様面は、そこそこのスケールがあってもディスポーザーはありません。このぐらいのスケール・価格帯だと他デベロッパーであっても導入しないケースの方が多いでしょうし、特に違和感はないでしょう。
ただ、オープンレジデンシア北綾瀬同様にトイレ手洗いカウンターどころか食洗機すらもないシンプルなもので、70㎡台以上だけでも食洗機やトイレ手洗いカウンターを付けるなどの配慮（食洗機は有償オプションでわりと手軽に付けられますけど…）が欲しかったとは思いますね。

管理費は155円/㎡。そこそこのスケール（メリット）がある中で、ディスポーザーなしの外廊下のためリーズナブルですね。昨今のインフレ下においては100円台中盤の物件を見かけることが非常に少なくなっているので、管理形態が「巡回」とは言えども魅力の1つになると思います。
※むろん修繕積立金の金額やその将来的な値上がり具合にもよります。収支予算上、管理費と修繕積立金のどちらにどれだけ駐車場収入が割り当てられるかによっても変わってきます。

駐車場は身障者用を含む全6台で平置なのですが、うち3台は1階住戸の専用駐車場になります。