ミオカステーロ綱島【ひっさびさの貴重な駅西徒歩4分】10階63㎡7,298万円（坪単価386万円）
ミオカステーロ綱島。
所在地：神奈川県横浜市港北区綱島西2-345-6（地番）
交通：綱島駅徒歩4分、新綱島駅徒歩7分
用途地域：商業地域
階建、総戸数：10階建、27戸（他店舗1戸）
開業まもない新綱島駅側の"旬なポジション"ではありませんが、綱島の本流と言っても過言ではない綱島駅の徒歩4分で、綱島駅から綱島街道を越える必要のない（※）徒歩5分圏内での供給は、2005年のブリリアパークサイド綱島以来になるでしょう。
※今後さらに進む綱島駅周りの再開発により新綱島駅側へのデッキ（綱島街道をまたぐ）が整備される予定なので、将来的には綱島街道の東側物件も綱島街道を渡る必要がなくなるとは思いますが…。
こちらはイトーヨーカドーにほど近い駅西のポジションで、綱島街道や線路との距離をしっかりと確保出来ているあたりも恵まれていると感じますね。
このあたりも徐々にですが新陳代謝が進んでおり、近隣ではもうまもなくオープン予定のドトールの旗艦店も魅力でしょう。かなり大きな平屋建の洒落たデザインの建物です。
買物便は、スーパーで言うと、徒歩2分にイトーヨーカドーとまいばす、徒歩3分に生活クラブつなしまデポー、徒歩4分に東急ストアと肉のハナマサプラスと徒歩5分圏内でも選択肢が豊富です。西口は駅前に複数の商店街もありますし、とても便利ですね。
通学区は、徒歩4分の綱島小学校でこちらも良好です。
公式ホームページ
お部屋は63㎡の3LDK、南西角住戸です。南は綱島駅の市営駐輪場（2階建）、その先も7階建のニックハイム、そして西側道路の斜向かいも同じぐらいの高さの自走式駐車場ということで、この最上階であれば日照だけでなく若干の視界抜けも出てきます。
また、以前は西から北西にかけて靴流通センターがありましたが、現在閉店解体中で2階建の商業施設になるようです。
間取りは60㎡台前半の小さな3LDKで、価格高騰により坪単価400万円近い水準になっていることを考えればやむなしでしょう。
ミオカステーロの山田建設は、ミオカステーロ港北中川IIIなど大きな面積帯の供給を厭わないデベロッパーではあるのですが、流石にこの単価ともなると80㎡超は厳しいでしょうし（グロスが9,000万円台半ばになります）、駅徒歩4分の利便性の高さを鑑みれば違和感のない提案でしょうね。
※当物件は30、50、そしてこの60㎡台の1フロア3戸構成ですが、30〜50㎡台のみの構成でもおかしくないぐらいの立地でしょう。その方が単価も伸ばしやすいでしょうし、そういった中で60㎡台でも3LDK（2LDK+S含む）を設けているあたりはデベロッパーの頑張りと言えるのではないでしょうか。
こちらのプランはLDの入口付近に事実上の廊下部分が大き目に存在していますし、共用廊下側の柱の食い込みなどもありますので3LDKとして手狭なのは間違いありません。
ただ、同面積でプランもほぼ同じ2～9階の「2LDK+S」に対しこちらは物件内で唯一の「3LDK」としているあたりも興味深い点になります。行灯部屋の洋室3への入口を廊下側（2～9階）だけでなく、LD側（リビングイン）にも設けることで建築基準法上の採光要件（居室要件）を満たした形です（リビングインの場合はLDと一体で採光要件を満たせば居室扱いが出来る）。
なぜに2～9階も同じように3LDKにしなかったのか少々不思議ではあるのですが、このようにしたことで洋室3の使い勝手はよくなりますし、あまり見かけない繊細な設計ではありますね。全室リビングインになってしまうため独立した居室を望む方には向きませんが…。
洋室1はポジション的にノンリビングイン（廊下側からの動線）が容易だったはずですが、南面は隣地間距離が短く"このぐらいの開口部があっても採光基準を満たせない"ことが影響していそうですね。
なお、洋室2の引き戸を開け放つとそこそこの大きさの空間にはなりますし、一面採光のLD開口部のサッシ幅に配慮が窺えるあたりは悪くないでしょう。
坪単価は386万円。面積が小さくグロス価格が嵩まない30㎡台の上層階は400万円を超えますが、60㎡台ともなるとそうはいかないようです。こちらの60㎡台は50㎡台に比べてもしっかりと単価を抑えた設定ですね。
とはいえ、低層階でも350万円ほど（第1期では供給されませんので確定ではありません）にはなりますし、300万円台後半から400万円近い水準ともなると直近の価格高騰を感じずにはいられません。
近年の綱島・新綱島駅の供給事例としては、サクラコンフォルテ新綱島（2021年分譲/綱島駅徒歩4分/約380万円※平均専有面積約37㎡のコンパクト）、ドレッセタワー新綱島（2021年分譲/綱島駅徒歩3分・新綱島駅直結徒歩1分/約395万円）、クリオ横濱綱島グレイステラス（2022年分譲/綱島駅徒歩6分/約340～350万円）といった感じで、昨年のクリオよりはしっかりと高いですし、この上層階住戸の水準はランドマークタワーであるドレッセタワーの中・低層階を上回る水準にもなってしまいます。
直近の相場高騰に加え、こちらは稀な"駅西の徒歩4分"なので大きな違和感はないのですが、そのように再開発により"駅東との差"は確実に縮まっていますし（今後はさらに縮まるでしょうし）、小規模なりに共用・デザイン面も大人しい物件になるため、面積を60㎡ちょっとまで絞ったからこその単価設定という印象ではありますかね（70㎡前後ともなるとこの単価では厳しい印象）。
所在地：神奈川県横浜市港北区綱島西2-345-6（地番）
交通：綱島駅徒歩4分、新綱島駅徒歩7分
用途地域：商業地域
階建、総戸数：10階建、27戸（他店舗1戸）
開業まもない新綱島駅側の"旬なポジション"ではありませんが、綱島の本流と言っても過言ではない綱島駅の徒歩4分で、綱島駅から綱島街道を越える必要のない（※）徒歩5分圏内での供給は、2005年のブリリアパークサイド綱島以来になるでしょう。
※今後さらに進む綱島駅周りの再開発により新綱島駅側へのデッキ（綱島街道をまたぐ）が整備される予定なので、将来的には綱島街道の東側物件も綱島街道を渡る必要がなくなるとは思いますが…。
こちらはイトーヨーカドーにほど近い駅西のポジションで、綱島街道や線路との距離をしっかりと確保出来ているあたりも恵まれていると感じますね。
このあたりも徐々にですが新陳代謝が進んでおり、近隣ではもうまもなくオープン予定のドトールの旗艦店も魅力でしょう。かなり大きな平屋建の洒落たデザインの建物です。
買物便は、スーパーで言うと、徒歩2分にイトーヨーカドーとまいばす、徒歩3分に生活クラブつなしまデポー、徒歩4分に東急ストアと肉のハナマサプラスと徒歩5分圏内でも選択肢が豊富です。西口は駅前に複数の商店街もありますし、とても便利ですね。
通学区は、徒歩4分の綱島小学校でこちらも良好です。
公式ホームページ
お部屋は63㎡の3LDK、南西角住戸です。南は綱島駅の市営駐輪場（2階建）、その先も7階建のニックハイム、そして西側道路の斜向かいも同じぐらいの高さの自走式駐車場ということで、この最上階であれば日照だけでなく若干の視界抜けも出てきます。
また、以前は西から北西にかけて靴流通センターがありましたが、現在閉店解体中で2階建の商業施設になるようです。
間取りは60㎡台前半の小さな3LDKで、価格高騰により坪単価400万円近い水準になっていることを考えればやむなしでしょう。
ミオカステーロの山田建設は、ミオカステーロ港北中川IIIなど大きな面積帯の供給を厭わないデベロッパーではあるのですが、流石にこの単価ともなると80㎡超は厳しいでしょうし（グロスが9,000万円台半ばになります）、駅徒歩4分の利便性の高さを鑑みれば違和感のない提案でしょうね。
※当物件は30、50、そしてこの60㎡台の1フロア3戸構成ですが、30〜50㎡台のみの構成でもおかしくないぐらいの立地でしょう。その方が単価も伸ばしやすいでしょうし、そういった中で60㎡台でも3LDK（2LDK+S含む）を設けているあたりはデベロッパーの頑張りと言えるのではないでしょうか。
こちらのプランはLDの入口付近に事実上の廊下部分が大き目に存在していますし、共用廊下側の柱の食い込みなどもありますので3LDKとして手狭なのは間違いありません。
ただ、同面積でプランもほぼ同じ2～9階の「2LDK+S」に対しこちらは物件内で唯一の「3LDK」としているあたりも興味深い点になります。行灯部屋の洋室3への入口を廊下側（2～9階）だけでなく、LD側（リビングイン）にも設けることで建築基準法上の採光要件（居室要件）を満たした形です（リビングインの場合はLDと一体で採光要件を満たせば居室扱いが出来る）。
なぜに2～9階も同じように3LDKにしなかったのか少々不思議ではあるのですが、このようにしたことで洋室3の使い勝手はよくなりますし、あまり見かけない繊細な設計ではありますね。全室リビングインになってしまうため独立した居室を望む方には向きませんが…。
洋室1はポジション的にノンリビングイン（廊下側からの動線）が容易だったはずですが、南面は隣地間距離が短く"このぐらいの開口部があっても採光基準を満たせない"ことが影響していそうですね。
なお、洋室2の引き戸を開け放つとそこそこの大きさの空間にはなりますし、一面採光のLD開口部のサッシ幅に配慮が窺えるあたりは悪くないでしょう。
坪単価は386万円。面積が小さくグロス価格が嵩まない30㎡台の上層階は400万円を超えますが、60㎡台ともなるとそうはいかないようです。こちらの60㎡台は50㎡台に比べてもしっかりと単価を抑えた設定ですね。
とはいえ、低層階でも350万円ほど（第1期では供給されませんので確定ではありません）にはなりますし、300万円台後半から400万円近い水準ともなると直近の価格高騰を感じずにはいられません。
近年の綱島・新綱島駅の供給事例としては、サクラコンフォルテ新綱島（2021年分譲/綱島駅徒歩4分/約380万円※平均専有面積約37㎡のコンパクト）、ドレッセタワー新綱島（2021年分譲/綱島駅徒歩3分・新綱島駅直結徒歩1分/約395万円）、クリオ横濱綱島グレイステラス（2022年分譲/綱島駅徒歩6分/約340～350万円）といった感じで、昨年のクリオよりはしっかりと高いですし、この上層階住戸の水準はランドマークタワーであるドレッセタワーの中・低層階を上回る水準にもなってしまいます。
直近の相場高騰に加え、こちらは稀な"駅西の徒歩4分"なので大きな違和感はないのですが、そのように再開発により"駅東との差"は確実に縮まっていますし（今後はさらに縮まるでしょうし）、小規模なりに共用・デザイン面も大人しい物件になるため、面積を60㎡ちょっとまで絞ったからこその単価設定という印象ではありますかね（70㎡前後ともなるとこの単価では厳しい印象）。