エクセレントシティ小岩ザ・ミライズ【駅徒歩8分の住居系地域】4階74㎡7,198万円（坪単価322万円）

エクセレントシティ小岩ザ・ミライズ。

所在地：東京都江戸川区西小岩3-946-1他（地番）
交通：小岩駅徒歩8分
用途地域：第一種住居地域
階建、総戸数：8階建、55戸

小岩駅徒歩8分圏内×第一種住居地域における分譲マンションの供給は6年ぶり（※）のことで、ホームページなどでもアピールされているように当物件の最大のポイントになるでしょう。
※東小岩6丁目で2017年に分譲されたラフィネヴィエルテ以来。

こちらは西小岩小学校の斜向かいとなるコクヨ西小岩寮跡地（一部除く）で、歴史ある企業の寮跡地だけのことはある落ち着きある住宅街に位置していますね。

駅近とは言えませんが、蔵前橋通りの南側で進行中の小岩駅北口地区第一種市街地再開発エリアまでは徒歩6分ほどですし、生まれ変わる北口の魅力も存分に享受できるポジションと言えるでしょう。

買物便は、スーパーで言うと、徒歩3分にライフ、徒歩5分にまいばす、徒歩6分に肉のハナマサプラス、徒歩8分にイトーヨーカドーとリコス、徒歩9分にサミットストアといった感じで選択肢が豊富ですね。

また、通学区は、その目の前の西小岩小学校で徒歩1分になります。

公式ホームページ

お部屋は74㎡の3LDK、北西角住戸です。接道しているのは西側のみですが、西も北も戸建を中心とした低層住宅街になっており、この階でも視界抜けが得られます。南西方向もやはり低層住宅街ですし、日照時間もそこそこに長いでしょう。
エクセレントシティはバルコニー戸境をコンクリート壁でガッツリ区切るため見た目は良いのですが、採光や日照という点ではペラボー（特に上部が開いているタイプ）に比べるとどうしても劣るところがあります（※）。こういった西向き住戸は南西方向からの日照や採光がより重要なので、少々気になるところではあるでしょうね。
※特にナロースパンの中住戸で、バルコニー両サイドがガッツリコンクリ壁で仕切られているケースでは採光への影響が大きいです。

とはいえ、こちらのプランのLDは西面の開口部がワイドなのは魅力です。
洋室3の引き戸を開いても二面採光にならないのはちょっと残念ではあるのですが、バルコニーも大き目ですし空間的な広がりも得られます。

また、74㎡は角住戸としてはけして大きな方ではありませんので、動線部（玄関・廊下）がやや長い印象ではあるものの、廊下が長いのではなく玄関下足スペースを非常に奥行のあるものとしているあたりも上手ですね。ニッチも設ける配慮にも好感が持てます。

坪単価は322万円。こういった3LDKに関しては上層階でも340万円ほどのものが多いのですが、この後取り上げる40～50㎡台の比較的コンパクト目のタイプには350～360万円台も目立つため、物件平均としては335万円程度になるでしょうか。

近年の小岩駅の供給事例としては、プラウドタワー小岩ファースト（2021年分譲/駅徒歩1分/約345万円）、サンクレイドル小岩Ⅱ（2021年分譲/駅徒歩13分（京成小岩駅徒歩3分）/約245万円）、オープンレジデンシア小岩ステーションフロント（2022年分譲/駅徒歩3分/約310万円）、プレシャスレジデンス小岩（2022年分譲/駅徒歩10分/約275万円）、エクセレントシティ小岩ステーシア（2022年分譲/駅徒歩4分/約345万円）といったものがあります。

直近のさらなる価格高騰を鑑みても駅距離のわりにやや強気な印象にはなるのですが、こちらはそのように落ち着いた住居系エリアに位置した駅徒歩8分というバランス（魅力）がありますので、単純に駅距離では量れないところがあるのは確かですね。
再開発エリアがご近所になりますし、小岩駅は南口でも再開発がまだまだ続きますので、そういった点を鑑みればこういったお値段設定になるのもやむなしでしょう。