エクセレントシティ小岩ザ・ミライズ【意外なほど大きな1LDK】3階44㎡4,598万円（坪単価348万円）

続けて、エクセレントシティ小岩ザ・ミライズ。

設計・施工はデベロッパーの新日本建設です。

総戸数は55戸ながら敷地面積は1,450㎡ほどとそこそこのスケールを有した物件になります。
空地率は約45％と低いですし、空地の多くは駐車場（1階住戸の専用駐車場含む）とその動線部という感じですので、目立つ屋外空間は見当たりません。しかしながら、駅方向に最も近い敷地南東部に設けられたエントランスのアプローチは深めに確保されていますし、南西角地のコーナー付近を中心に植栽を充実させているのは悪くない点でしょう。

エントランスホールは総戸数55戸なりの一般的な大きさですが、そこに隣接して独立したタイプのわりと大きなコミュニティルールームが設けられておりワークブース（1時間300円）が備わっているあたりも今時ですね。

前回のエクセレントシティ小岩ザ・ミライズ。

公式ホームページ

お部屋は44㎡の1LDK、南東角住戸です。敷地南側は接道部分が限られており、当物件において南側道路に面しているのは南西角住戸のみとなります。ただ、こちらの南東角住戸は南側が松花園、南東～東にかけても2～3階建の低層住宅となるポジションなので、圧迫感はなく日照に関しては申し分ないでしょう。

間取りは、物件内で最も小さなタイプにはなるのですが、1LDKとしては非常に大きな44㎡で、住宅ローン控除（登記面積で40㎡以上）も考慮した提案になるでしょうか。

LDの入口付近の実質的な廊下部分はやや長めですし、専有面積のわりに居室畳数にゆとりを感じにくかったりもするのですが、収納は充実していますし、洋室の片隅にカウンタースペースが施されているのも気が利いています。

やはりLDは二面採光ではないものの、洋室は二面採光、また、浴室にもしっかりとした窓を施すなど全体として開口部が充実しているのも魅力ですね。
一般的にこういった面積帯だとバルコニーが小さ目になることも少なくないのですが、かなりしっかりとした大きさのバルコニーが設けられているのもポイントになるでしょう。

坪単価は348万円。低層階でも350万円近い水準で、先ほどのような3LDKファミリータイプに比べると単価が強くなっています。

50㎡台はともかく、このぐらいの面積帯であればおかしな単価設定ではないと思うのですが、こちらは44㎡というかなり大きな1LDKであり、当エリアの1LDKとしてはグロスがかなり嵩んでいるあたりは気になりますね。

駅近のエクセレントシティ小岩ステーシアの35㎡の1LDKは普通に3,000万円台でしたし、昨今のトレンドからすると44㎡は2LDKの方が多いぐらいですからね。

設備仕様面は、ディスポーザーはありませんが、食洗機、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンターが付いており単価帯なりの違和感のないものです。エクセレントウォータープラスも備わっています。

管理費は227円/㎡。ディスポーザーなしの外廊下ですが、40～70㎡台の総戸数55戸とけして大きなスケールではありませんので（スケールメリットはありませんので）悪くないでしょう。

駐車場は身障者用を含む全17台で4台が平置（うち2台が1階住戸付設の専用駐車場）、残りの13台が機械式になります。別途来客用兼EV充電用が1台あります。