ヴァースクレイシアIDZ祐天寺Ⅱ【世田谷区だけど駅徒歩7分×一種低層】4階51㎡8,490万円（坪単価550万円）

ヴァースクレイシアIDZ祐天寺Ⅱ。

所在地：東京都世田谷区下馬5-41-3。
交通：祐天寺駅徒歩7分
用途地域：第一種低層住居専用地域
階建、総戸数：4階建、49戸

祐天寺駅方向から向かうと、目黒区五本木から世田谷区下馬に入ってすぐのところで、祐天寺駅西側に広がる落ち着いた第一種低層住居専用地域の一画になります。

ちょうど当敷地の目前から西傾斜・北傾斜が始まっており、駅へのアプローチは多少の起伏も伴いますが、西向きがメインになっており、低層住宅街ながら視界・日照面での魅力も窺えるポジションですね。

こちらは世田谷区であり、目黒区五本木アドレスの駅徒歩5分で分譲中のオープンレジデンス祐天寺のような"ザ・祐天寺"的なインパクトは残念ながら感じられません。
※ただ、あちらは敷地面積がさらに小さく、敷地形状的なところも影響し、共同住宅（マンション）ではなく長屋（テラスハウス）です。

しかしながら、こちらは普通にマンションですし、祐天寺駅西側の低層住宅エリアは分譲マンションの供給が非常に限られていることを鑑みればやはり貴重な存在にはなってくるでしょう。

買物便は、スーパーで言うと徒歩2分にまいばす、徒歩7分に東急ストア、徒歩8分に自然食品F&Fとサミットストアがありますので住居系地域の真っ只中としては良い方と言えるでしょう。

設計はSPACE-CREW、施工はレジテックコーポレーションです。

エリア的にはこのスケールですら分譲マンションが珍しいわけですが、敷地面積約950㎡に過ぎませんので一般的に言えば大きくはありません。

このシリーズお馴染みの「クレイシアIDZ祐天寺Ⅱ」との一体型物件（20㎡台は「クレイシアIDZ祐天寺Ⅱ」という名称のいわゆるワンルーム投資マンション）で、ヴァースクレイシアは最上階（4階）のみになるようですね。
※低層階の「20㎡台中盤×2」を1つにすることで50㎡そこそこのプランになっています。

延床面積2,000㎡に満たない小規模物件ですので、エントランス周りにゆとりを感じることはありませんが、逆L字状のデザインが施されたエントランス上部（外壁）、また、南側道路沿いには植栽も施されるなどデザイン的には多少の見どころもありますね。エントランスホールの壁面にはグリーンが施されています。


お部屋は51㎡の2LDK、西向き中住戸です。西側隣接地も第一種低層住居専用地域で、当住戸の前建は3階建と平屋建の境目付近になります。眺望的な魅力が高いとは言えませんが、南西方向には多少の視界抜けも得られますし、半永久的に日照が保たれるポジションですね。

間取りは2LDKとしてはやや小ぶりな50㎡ちょっとなのですが、低層建のため壁式構造が採用されており、柱・梁による凹凸がないので、有効面積は上々です。
廊下も短めな効率的な設計で、LD単体での約10畳は一般的な50㎡台中盤の2LDKと同レベルのものと言えます。

その分、ウォークインクローゼットのない収納はやや少なめですし、洗面所などもややこじんまりとしてはいるものの、効率性の高さは間違いないところでしょう。

バルコニーに関してはこういった50㎡台（ヴァースクレイシア）だけでももう少しゆとりあるものを目指して欲しかった印象ではありますね。

坪単価は550万円。長屋のオープンレジデンス祐天寺（2023年分譲/駅徒歩5分/約515万円※分譲中なので暫定）は、全戸メゾネット（長屋なので共用廊下やエレベーターなどがありません）で、地上1階～地下1階にかけてのもの（条件が芳しくない住戸）に400万円台中盤が多いため平均としては低いです。
ただ、地上階住戸（1～2階メゾネット）には600万円超もあったぐらいなので、階段による面積消費がなく視界面も良好な最上階住戸のこの単価に大きな違和感はないでしょう。
※ヴァースクレイシアは最上階のみなので平均もこのぐらいになります。

もちろんこちらは世田谷区になりますし、駅距離もこちらの方がありますので評価が難しいところではあるのですが、それなりのブランド感のある物件だとディアナコート祐天寺レジデンス（2022年分譲/駅徒歩5分・目黒区/約620万円※上層階には800万円超も）のような設定になるのが昨今の相場ですからね…。

先日のヴァースクレイシアIDZ江戸川橋と同じで、立地が良好なだけに単価がそれなりの水準、かつ、面積的にもそこそこの大きさがあるため、ブランド感に欠ける物件ながらグロスが嵩んでいるのは気になる点でしょう。

設備仕様面は、当然にディスポーザーはありませんが、床暖房やトイレ手洗いカウンターは備わっていますのでワンルームベースのマンションとしてはそれなりです。

管理費は280円/㎡。ディスポーザーなしの外廊下ですが、大半が20㎡台となる総戸数49戸というスケールを鑑みればむしろ控えめな水準ですね。

駐車場は全3台で平置になります。