アルファスマート東大宮【真逆の駅徒歩7分】3階70㎡5,288万円(坪単価249万円)

アルファスマート東大宮。

所在地:埼玉県さいたま市見沼区東大宮4-62-3(地番)
交通:東大宮駅徒歩7分
用途地域:第一種住居地域
階建、総戸数:5階建、30戸

やはり分譲中のプレシス東大宮(駅徒歩8分)とほぼ同じ駅距離ながら、真逆と言えるポジションに誕生するのがこちらの物件になります。

プレシスと同じ住居系地域で、第二産業道路及び出戸橋通りの手前でコーナンドイトも至近にあるがゆえの賑やかさもあったプレシスとは異なる落ち着きの窺えるポジションです。

買物便も、徒歩3分にミニコープ、徒歩4分にマルエツ(24時間営業)、徒歩5分にマミーマート、徒歩8分に西友といった感じで、スーパー便ではプレシスを凌ぎます。コーナンドイトやハレノテラス(ショッピングセンター。こちらよりも近いだけでけして近くはないです)など、多彩さではプレシスに軍配が上がりますが、どちらも負けず劣らず”駅徒歩7~8分の住居系地域”としてのバランスの良さを備えていると思いますね。

設計は共同エンジニアリング、施工は埼玉建興です。

5階建での総戸数30戸(ファミリータイプ中心)なので、敷地は1,100㎡超ありはしますが、けして大きくはありません。

ただ、空地率は約41%ながら駐車場全12台を平置(建物1階部分含む)にするなど、思った以上のゆとりを感じますし、東側道路からしっかりとセットバックし、奥行あるエントランスアプローチを設けたランドプランも見どころの1つになるでしょう。

外観に関して言うと、順梁ながらもバルコニー手摺がコンクリ(ガラス手摺ではない)で、昔ながらのデザインといった印象があるのは否定できません。
視線などにも配慮した結果ではあるのでしょうが、上層階だけでもガラス手摺(曇りガラス)にするとデザイン的にも垢抜けた気がします。

公式ホームページ
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お部屋は70㎡の3LDK、北東角住戸です。東側は道路の向かいにわりと大きな青空駐車場(その先は戸建)、北側も戸建(手前に当物件の平置駐車場)というポジションで、この階でも視界抜けが得られるぐらいです。

ただ、やはりエリア・駅距離的にはこういったファミリータイプが南向きでないのは残念な点ではあるでしょうね。

南側が接道していないことに加え、どちらかと言うと南北に長い敷地形状的にも南向き住戸率(南西・南東含む)が低くなった物件で、1戸だけあるルーバル付のタイプを除くと物件内で最も大きな面積を確保しつつも南向きでないあたりに難しさを感じてしまいます。

間取りとしては角住戸ながらも玄関・廊下を一直線とした効率性重視のもので、柱の食い込みも少ないため大きな違和感はありません。
2WAYの大きなマルチクローゼット、玄関下足スペースに設けられた窪みなど、収納面でのひと工夫もポイントの1つにはなるでしょう。

ただ、角住戸ながらLDが二面採光ではないですし、隣接するベッドルーム3がウォールドアなどの柔軟性のある設計になっていないのはちょっと残念ですね。

また、洗面所に窓があるのは良いのですが、動線が結構目立つ位置からのリビングインなのも少々気になる点でしょう。

坪単価は249万円。南西角住戸66㎡は、南西に11階建のマンションがあるにもかかわらず中層階(南と西は日照・視界良好)で260万円前後というお値段設定になっており、やはりエリア的に日照を考慮したお値段設定になっているようです。
そのように南向き住戸率は低めで、平均としては250万円ほどになるようですね。

近年の近隣供給事例としては、コンパクトなプレシスヴィアラ東大宮(2023年分譲/駅徒歩3分/約310万円※平均専有面積約31㎡のコンパクトなので参考外)を除くと、その駅反対のプレシス東大宮(2023年分譲/駅徒歩8分/約250万円)のみで、合わせたかのような同価格帯ですね。

プレシスの際に述べたように、駅前のルピアコート東大宮(2019年分譲/駅徒歩2分/約225万円※間取りやデザインなど特徴豊かな物件)からは結構上昇していますし、最寄りがJRではなく東武になるとはいえ大宮駅寄りのエリアで供給中のクラッシィハウス大宮植竹町(北大宮駅徒歩11分)やファインシティ大宮公園(大宮公園駅徒歩7分)の平均240万円台の水準を鑑みるともう少し抑えて欲しかったですね。
こちらは以下のように設備面もかなりシンプルですし…。

設備仕様面は、この単価帯の小規模物件ですのでディスポーザーがないのは当然ですが、食洗機や床暖房すら付いていないのは残念ですね。

管理費は182円/㎡。ディスポーザーなしの外廊下ですが、総戸数30戸の小規模物件であることを鑑みればリーズナブルな方でしょう。

駐車場は全12台で平置になります。建物1階部分のものは雨風の影響も受けなくて魅力的ですね。

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