シティハウス湯島ステーションコート【繊細な柱設計、大胆なラブホ隣接エントランス】70㎡14,800万円（坪単価699万円）

シティハウス湯島ステーションコート。

所在地：東京都文京区湯島3-1-4他（地番）
交通：湯島駅徒歩1分、上野広小路駅徒歩5分、上野御徒町駅徒歩5分、御徒町駅徒歩7分、京成上野駅徒歩7分、仲御徒町駅徒歩8分
用途地域：商業地域
階建、総戸数：16階建、68戸

春日通りが拡幅中の天神下交差点の北西側、湯島駅徒歩1分に誕生する物件です。

湯島駅は近年だけでも同徒歩1分のクレヴィア文京湯島、プレールドゥーク文京湯島、徒歩2分のルジェンテ上野黒門町といった駅近物件が供給されており、こちらは総戸数100戸超のクレヴィアのようなスケールもありませんが、非常に交通便の高いポジションであることは言うまでもないですし、高さ的にも周辺の物件の中では高い16階建（西隣の湯島ハイタウンと同じ）で、湯島駅前では不忍池寄りのポジションでもあることから上層階の一部住戸からは不忍池・上野公園ビューといったあたりも魅力になってきます。

当物件のネックは、春日通り沿い・天神下交差点至近の喧騒もさることながら、ラブホテル街に位置しているという点で、湯島駅のこちら側のピンクさというのは本当に堂々としたものですね。
当物件に隣接するホテルプリンセス1世の入口は細い道路に面した北側（裏手）にもあるのですが、東側の昌平橋通り沿い（表通り沿い）にもあり、湯島駅の1番出口からもすぐというなかなかお目にかかれないところにあります。

当物件のエントランスアプローチは春日通り沿いと昌平橋通り沿い双方にあるのですが（どちらからも同じ風除室につながります）、昌平橋通り側のアプローチはそのプリンセスの"表エントランス"の隣（本当に近いです！）ということで、これにはちょっと驚きましたね。

南側は春日通りが拡幅工事中ということで、設計上こちらにもエントランスアプローチを設ける必要があったのかもしれませんが、これぞ湯島の"隠さない文化（笑）"でしょう。
この立地及びアプローチで3LDKファミリータイプが普通にあるのが純粋に凄いと思う…（最上階の100㎡超プレミアムはそういった一般的なファミリー向けのタイプとは違ったニーズがあるので特に違和感はありませんが…）。

買物便は、スーパーで言うと徒歩3分に業務スーパー、徒歩6分にビオラル、徒歩7分にサミットとハナマサプラスがあり良好です（赤札堂はABABの閉店に伴い一足早く5月末に閉店しています）。松坂屋まで徒歩5分というあたりもやはり大きな魅力になるでしょう。

通学区は、湯島小学校で徒歩6分の距離感になります。

公式ホームページ

お部屋は70㎡の3LDK、南西角住戸です。南はそのように春日通りの拡幅が行われており、ゆったりとした歩道も含めかなりの幅員がありますので、前建までの離隔は十分です。向かいのエリアには14階建のクレヴィア文京湯島などそこそこの高さの建物があり、最上階でようやく視界が抜けるぐらいですが、こちらの南西角住戸上層階であれば南西方向、北西方向の視界抜けが魅力になるでしょうね。真西は湯島ハイタウンに視界を妨げられますが、北西方向は旧岩崎邸庭園の緑が望めます。

間取りは、100㎡を優に超える最上階住戸（2戸）を除くと当タイプが最も大きく、唯一の3LDKでもあります（他はほぼ55㎡台で構成されています）。

最大の特長と言えるのが柱位置で、以下のフロア平面図をご覧いただくとお分かりのように、共用廊下側の柱位置が中住戸とは違いますね。

※間取り以外は基本的に掲載しない主義（面倒だし…）なのですが、今回は特別です（笑）

北側にズラすことでアウトフレームとし、柱間隔が広がったことで生じた中間柱も西寄りにズラすという繊細な設計なのです。
一般的な設計であれば、共用廊下の柱は最も南寄りにあるため、北東側の柱は食い込み、北西側の柱は”洋室1の西側バルコニー”内ですかね。洋室1の西側をバルコニーとし、その代わりに北側のバルコニーのところまでが洋室になるでしょう。

そもそも当物件の上層階は北側の眺望が魅力的になりますので、ザ・パークハウス南麻布のようにLDを共用廊下と同じ方向に設計しても面白かったように思いますし（北側にもラブホはありますけど…）、南北に奥行が出てしまった分、廊下が長い（LD内に実質的な廊下部分が大きく混入）のは残念ではあるのですが、LD周りに限らず妻面の充実した開口部は凄いものがありますね。

そのように事実上の廊下を含めても11.5畳しかないLDはかなり手狭な印象ではあるものの、洋室3の引き戸を開けばかなり広がりが出るでしょう。
L字のウォールドアだったらさらに良かったですね。

坪単価は699万円。そのように北西方向には旧岩崎邸庭園の緑も望めるとはいえ、前建の影響もありますし、ラブホ隣接ポジションでの約700万円はなかなかですね。

近年の近隣エリア（台東区や千代田区の物件にも共通点があるので含めています）の供給事例としては、クレヴィア文京湯島（2019年分譲/湯島駅徒歩1分/約440万円）、クレヴィア上野池之端（2019年分譲/根津駅徒歩6分/約450万円）、シティハウス文京湯島（2020年分譲/湯島駅徒歩5分/約480万円）、オープンレジデンシア千代田外神田（2020年分譲/末広町駅徒歩2分/約460万円※平均専有面積約45㎡）、クリオ千代田御茶ノ水（2021年分譲/秋葉原駅徒歩7分/約490万円）、ルジェンテ文京湯島（2021年分譲/湯島駅徒歩5分/約460万円※平均専有面積約49㎡）、パークホームズ本郷三丁目（2022年分譲/御茶ノ水駅徒歩8分/約560万円）、プラウド御茶ノ水（2022年分譲/御茶ノ水駅徒歩6分/約620万円）、ルジェンテ上野黒門町（2022年分譲/湯島駅徒歩2分/約510万円※平均専有面積約41㎡）と、参考に資する多くの物件があります。

こちらは山手線徒歩7分（御徒町駅。上野駅も徒歩9分）となる湯島駅徒歩1分ですので、交通利便性で言えばこれらの中でも一位二位を争うレベルではあるのですが、同徒歩1分のクレヴィアからは随分と上がりましたし、こちらはさらにピンクな立地ではありますので、少々強くは感じますね。
御茶ノ水駅側とはいえ、こちらに比べたら駅距離のあるパークホームズやプラウドのお値段を鑑みれば、このご時世の住不物件としてはそこまで欲張っていない印象ではあるものの、当物件の50㎡台の2LDK中住戸は同中上層階でも600万円に満たない設定なので角住戸プレミアムが結構大きく感じるというのもあります。
普通の立地ならば分からんでもないですが、このピンク街隣接の駅徒歩1分は明らかに70㎡台よりも50㎡台（コンパクト向け）の立地ですからね。