ヴェレーナパレ・ド・クラッセ【駅距離はあるが良好な視界とダイナミックな開口部】10階80㎡6,148万円（坪単価253万円）

ヴェレーナパレ・ド・クラッセ。

所在地：東京都足立区西保木間2-1630-1他（地番）
交通：竹ノ塚駅徒歩15分
用途地域：準工業地域
階建、総戸数：12階建、75戸

西保木間二丁目のパチンコラスベガス跡地、花畑フラワーロード沿いに誕生する物件です。
駅は結構遠いのですが、アプローチはフラット、また、徒歩2分ほどのバス停を利用するという手もあります。

大和地所レジデンスはこのようにたまに物件名に「地名」「駅名」を入れないのですが、竹ノ塚駅に特段のネームバリューがなく、かつ、駅距離があることが影響しているのでしょう。近隣物件は普通に「竹ノ塚」が付されたものばかりですけども…。

通り沿いの準工業地域でもありますが、パチンコ屋がなくなったことで雰囲気は大分変わりますし、フラワーロードが敷地北側となる全戸南向きということで南面条件に優れた物件でもありますね。

南側も同じ準工業地域（同第3種高度地区）ではありますが、こちらは敷地面積約2,000㎡の大きさがあり、南北にもそこそこの奥行のある土地のため12階建が実現出来ています。
南側は同準工業地域でも容積率がこちらよりも低くなりますし、戸建が多くなっているため（おそらく土地の所有者はバラバラ）、こういった高さの建物になる可能性が低いあたりも魅力になるでしょう。

ヴェレーナの例に漏れずここもダイナミックな開口部を実現した特徴豊かな物件で、その良好な眺望との相性も良いですね。

買物便は、スーパーで言うと、徒歩2分にコモディイイダがあるのが大きいですね。マックスバリュ（徒歩12分）やピーコックストア（徒歩14分）は少々距離があります。

また、通学区は渕江小学校で徒歩7分の距離感になります。

公式ホームページ

お部屋は80㎡の3LDK、南西角住戸です。隣の隣の区画にはライオンズスクエア竹の塚（8階建）などもありますが、この上層階であればそれすらも越えますし、隣接区画は戸建などの低層住宅、西側も3階建という恵まれたポジションになります。

間取りはそのようなポジションが考慮された物件内で最も大きなもので、上層階のみに設定されています。

エリア的なところもあり80㎡超であれば4LDKでも何ら不思議でないのですが、ゆったりとした3LDK設計で、このシリーズお馴染みのダイレクトサッシを用いた18.3畳のLDKはやはり大きな特長になるでしょう。
リビングインの洋室3の引き戸を開け放つとワイドな連窓サッシも相まってさらに広がりのある空間にもなりますね。

80㎡超ある角住戸ながら田の字ベースの設計で、洗面所がわりと目立つ位置からのリビングインになっているあたりは好みの分かれるところかと思いますが、田の字であることで効率性が高めなのも悪くない点でしょう。

坪単価は253万円。上層階角住戸なので物件内の上限に近い水準です。低層階中住戸には200万円そこそこのものがあり、平均としては230万円程度になるでしょうか。

近年の竹ノ塚駅の供給事例としては、エクセレントシティ竹ノ塚駅前（2019年分譲/駅徒歩3分/約270万円※平均専有面積約44㎡のコンパクト）、サンクレイドル竹ノ塚Ⅱ（2020年分譲/駅徒歩13分/約200万円）、クリオ竹ノ塚グレイステラス（2021年分譲/駅徒歩10分/約260万円）、シティハウス竹ノ塚（2022年分譲/駅徒歩3分/約260万円）といったものがあります。

クリオは昨今の高騰を如実に感じた反面、強気な価格で知られる住不のシティハウスは意外にも現実的（その後値上げしています）でしたので、駅距離のあるこちらの約230万円は単純な比較ではやや強い印象になるでしょうね。

ただ、こういった角住戸はそのようにプランが魅力的ですし、魅力的な南面もしかりで求めていたものに合致する方にとっては納得できる水準だと思います。3LDKながら80㎡超になるがゆえのグロスの嵩みはやはり気になりますが…。