ヴェレーナグラン二子玉川【やっぱり間取りは魅力的だけど…】1階70㎡12,248万円（坪単価577万円）
ヴェレーナグラン二子玉川。
所在地：東京都世田谷区上野毛2-12-1他（地番）
交通：上野毛駅徒歩10分、二子玉川駅徒歩14分
用途地域：第一種中高層住居専用地域
階建、総戸数：5階建、42戸
二子玉川駅からはライズの傍らを通り二子玉川公園すらもほぼ越えたポジションで、最寄駅もアドレスも上野毛になります。
それだけで言うと物件名の「二子玉川」には違和感があるのですが（近隣は「上野毛」と名の付く物件がほとんど。ヴェレーナグラン二子玉川"公園"とかなら分かりますけど…）、近年さらに二子玉川駅から距離のある上野毛3丁目のポジションでロイヤルシーズン二子玉川が分譲されているぐらいですし、近隣となる"二子玉川ライズや二子玉川公園のおかげ"で、駅距離がありながらも"二子玉川感"が出せているエリアと言えるでしょうね。
このあたりは多摩川と丸子川に挟まれた低地で、上野毛駅付近とは標高20m超の高低差があり、徒歩4分ほどの差であれば二子玉川駅を使う方が多いこともネーミングが許容される理由の1つだと思います。
やはりハザードマップ上はガッツリ色が付くエリアではありますが、大きな二子玉川公園に寄り添う落ち着いた住居系地域に位置しており、駅距離があるなりの環境面も魅力の1つですね。都会のオアシス等々力渓谷までも徒歩14分という距離感です。
3LDK中心となる物件ですし、駅距離などを鑑みれば駐輪場は多くあるべきところ、こちらは一般的な戸あたり2台を大きく下回る48台分しかないのはかなり疑問ですけど…。
買物便は、スーパーで言うと、そのライズショッピングセンターの東急ストア・東急フードショーが徒歩9分、次が上野毛駅の向こう側のオオゼキ徒歩11分といった感じですので駅距離のある住居系地域ゆえに便利とは言い難いです。
ただ、徒歩10分圏内のライズでは大概のものがそろいますし、高島屋も徒歩15分ではあるので、総合的に言えば悪くはないでしょう。
通学区の玉川小学校は徒歩14分とかなり距離があり、中町2丁目の丘上にありますので、起伏も伴います。
公式ホームページ
お部屋は70㎡の3LDK、東角住戸です。南東は戸建、北東は道路の向かいにコインパーキング（青空）というポジションで、1階住戸でも圧迫感がなく日照も得られます。
上述のような低地でハザードマップ的には芳しくない1階住戸ではありますが、専用庭に加えこのシリーズらしいオープンエアデッキが付いた個性的なプランですね。
1階住戸ながら2階以上のプランと同じように北東面（妻面）にはダイナミックなダイレクトサッシが施され、なおかつ、南東面の開口部も充実した魅力あるものです。オープンエアデッキ～専用庭にかけて奥行ある空間が広がっているためLDK16畳以上の空間的な広がりも感じることが出来るでしょう。
玄関下足スペースがかなりこじんまりとしており、この面積帯・価格帯のお部屋の「顔」としてかなり物足りない印象にはなってしまうのですが、門扉付のポーチがあるのも良い点ですね。
また、効率性は角住戸としてはけして悪いわけではないものの、LDの入口付近のスペースがやや中途半端な印象でこの空間を上手使えないと、少々手狭な印象ではあるでしょうか。収納もやや少なめです。
坪単価は577万円。同じ70㎡ちょっとの南角住戸上層階（二子玉川公園も望めます）は優に600万円を超えるものもありますが、南東向きの低層階中住戸には500万円未満のものもありますし、角住戸なりのプレミアムはかなり大きいですね。
近年の近隣供給事例としては、シティハウス二子玉川ザ・グランド（2021年分譲/二子玉川駅徒歩4分/約685万円）、サンウッド瀬田一丁目（2022年分譲/二子玉川駅徒歩9分/約610万円）、ディアナコート二子玉川翠景（2023年分譲/二子玉川駅徒歩6分/650万円ほど）といった感じで、あまりに高額に感じたシティハウス以来、高額どころが続いています。
こちらの平均坪単価は550万円程度と思われ、好立地のそれらと比べると見やすい単価帯に感じるかもしれませんが、駅距離の差に加え、高台のサンウッドはもちろんのことシティハウスやディアナコートと比べても標高が低い浸水リスクが伴うエリアということを鑑みるともっと単価差があってしかるべきな印象ではありますね。近隣の多摩川沿い（リバーフロント）で2017年に分譲されたロイヤルシーズン二子玉川は約350万円で、上昇率という点でも少々疑問が残ります。
まだまだ台風19号の記憶が頭から離れない方も多いでしょうし、特にこういった1階住戸は単価で勝負して欲しかったですね。
所在地：東京都世田谷区上野毛2-12-1他（地番）
交通：上野毛駅徒歩10分、二子玉川駅徒歩14分
用途地域：第一種中高層住居専用地域
階建、総戸数：5階建、42戸
二子玉川駅からはライズの傍らを通り二子玉川公園すらもほぼ越えたポジションで、最寄駅もアドレスも上野毛になります。
それだけで言うと物件名の「二子玉川」には違和感があるのですが（近隣は「上野毛」と名の付く物件がほとんど。ヴェレーナグラン二子玉川"公園"とかなら分かりますけど…）、近年さらに二子玉川駅から距離のある上野毛3丁目のポジションでロイヤルシーズン二子玉川が分譲されているぐらいですし、近隣となる"二子玉川ライズや二子玉川公園のおかげ"で、駅距離がありながらも"二子玉川感"が出せているエリアと言えるでしょうね。
このあたりは多摩川と丸子川に挟まれた低地で、上野毛駅付近とは標高20m超の高低差があり、徒歩4分ほどの差であれば二子玉川駅を使う方が多いこともネーミングが許容される理由の1つだと思います。
やはりハザードマップ上はガッツリ色が付くエリアではありますが、大きな二子玉川公園に寄り添う落ち着いた住居系地域に位置しており、駅距離があるなりの環境面も魅力の1つですね。都会のオアシス等々力渓谷までも徒歩14分という距離感です。
3LDK中心となる物件ですし、駅距離などを鑑みれば駐輪場は多くあるべきところ、こちらは一般的な戸あたり2台を大きく下回る48台分しかないのはかなり疑問ですけど…。
買物便は、スーパーで言うと、そのライズショッピングセンターの東急ストア・東急フードショーが徒歩9分、次が上野毛駅の向こう側のオオゼキ徒歩11分といった感じですので駅距離のある住居系地域ゆえに便利とは言い難いです。
ただ、徒歩10分圏内のライズでは大概のものがそろいますし、高島屋も徒歩15分ではあるので、総合的に言えば悪くはないでしょう。
通学区の玉川小学校は徒歩14分とかなり距離があり、中町2丁目の丘上にありますので、起伏も伴います。
公式ホームページ
お部屋は70㎡の3LDK、東角住戸です。南東は戸建、北東は道路の向かいにコインパーキング（青空）というポジションで、1階住戸でも圧迫感がなく日照も得られます。
上述のような低地でハザードマップ的には芳しくない1階住戸ではありますが、専用庭に加えこのシリーズらしいオープンエアデッキが付いた個性的なプランですね。
1階住戸ながら2階以上のプランと同じように北東面（妻面）にはダイナミックなダイレクトサッシが施され、なおかつ、南東面の開口部も充実した魅力あるものです。オープンエアデッキ～専用庭にかけて奥行ある空間が広がっているためLDK16畳以上の空間的な広がりも感じることが出来るでしょう。
玄関下足スペースがかなりこじんまりとしており、この面積帯・価格帯のお部屋の「顔」としてかなり物足りない印象にはなってしまうのですが、門扉付のポーチがあるのも良い点ですね。
また、効率性は角住戸としてはけして悪いわけではないものの、LDの入口付近のスペースがやや中途半端な印象でこの空間を上手使えないと、少々手狭な印象ではあるでしょうか。収納もやや少なめです。
坪単価は577万円。同じ70㎡ちょっとの南角住戸上層階（二子玉川公園も望めます）は優に600万円を超えるものもありますが、南東向きの低層階中住戸には500万円未満のものもありますし、角住戸なりのプレミアムはかなり大きいですね。
近年の近隣供給事例としては、シティハウス二子玉川ザ・グランド（2021年分譲/二子玉川駅徒歩4分/約685万円）、サンウッド瀬田一丁目（2022年分譲/二子玉川駅徒歩9分/約610万円）、ディアナコート二子玉川翠景（2023年分譲/二子玉川駅徒歩6分/650万円ほど）といった感じで、あまりに高額に感じたシティハウス以来、高額どころが続いています。
こちらの平均坪単価は550万円程度と思われ、好立地のそれらと比べると見やすい単価帯に感じるかもしれませんが、駅距離の差に加え、高台のサンウッドはもちろんのことシティハウスやディアナコートと比べても標高が低い浸水リスクが伴うエリアということを鑑みるともっと単価差があってしかるべきな印象ではありますね。近隣の多摩川沿い（リバーフロント）で2017年に分譲されたロイヤルシーズン二子玉川は約350万円で、上昇率という点でも少々疑問が残ります。
まだまだ台風19号の記憶が頭から離れない方も多いでしょうし、特にこういった1階住戸は単価で勝負して欲しかったですね。