プラウド世田谷砧ガーデンテラス【かなり貴重な駅徒歩10分内×総戸数100戸超】7階81㎡12,998万円（坪単価532万円）

プラウド世田谷砧ガーデンテラス。

所在地：東京都世田谷区砧5-155-2（地番）
交通：祖師ヶ谷大蔵駅徒歩9分
用途地域：第二種住居地域
階建、総戸数：7階建、115戸

2019年分譲のプラウド世田谷砧と同じ砧5丁目の荒玉水道道路沿いに誕生する物件です。
祖師ヶ谷大蔵駅はこちらの方がやや遠くなりますが、その際にも述べたように祖師ヶ谷大蔵駅徒歩10分圏内の分譲マンションの供給は限られていますし、アプローチもほぼフラットになります。

北口徒歩5分の第一種低層住居専用地域で分譲中のオープンレジデンシア祖師谷ほどの立地的な珍しさはありませんが、こちらは南口なので砧公園が徒歩圏（徒歩15分）になりますし、「総戸数100戸超×駅徒歩10分圏内」というあたりも希少性に拍車をかけますね。

祖師ヶ谷大蔵駅の総戸数100戸超は、近所のパークハウス砧レジデンス（駅徒歩12分、総戸数108戸※平均専有面積80㎡超なのでスケール的にはこちら以上でしょう）とウエリス世田谷砧（駅徒歩15分、総戸数182戸※抜群のスケールだが駅が徒歩圏ギリギリ）に加え、千歳台1丁目の世田谷千歳台ガーデン＆レジデンス（駅徒歩9分、総戸数103戸）とパークハウスフォレストリエ（祖師ヶ谷大蔵駅は徒歩13分だが、千歳船橋駅が徒歩11分、総戸数229戸※こちらもスケールは大きいが祖師ヶ谷大蔵駅は距離がある）があるぐらいで、祖師ヶ谷大蔵駅に焦点をあてた「駅距離×スケール」という点ではこの物件がNO.1と言っても過言ではないでしょう。

約4,200㎡の東西に長い敷地形状のため、南向き住戸率を高く出来ていますし、周囲には第一種低層住居専用地域や第一種中高層住居専用地域の低層住宅街が多い中、"比較的高さ制限が緩い第二種住居地域"ゆえに7階建を実現出来ているのも大きなポイントになりますね。

買物便は、スーパーで言うと徒歩7分にオオゼキ、徒歩8分にサミットストアとまいばす、徒歩9分に小田急OXといった感じで駅距離なりに良好です。ウルトラマン商店街経由だと多少遠い駅徒歩11分のアプローチにはなってしまいますが、商店街経由で帰ってこれるあたりにも魅力を感じることが出来るでしょう。

通学区は砧小学校で徒歩11分の距離感になります。仙川を越えた先なのでアプローチは起伏が伴います。

公式ホームページ

お部屋は80㎡超の3LDK、南東角住戸です。敷地南東コーナー部に位置した最上階住戸で、両面共に接道こそしていませんが、南はメディアシティの建物を越え、東は戸建（第二種住居地域）を挟み、第一種住居地域・第一種低層住居地域という高さ制限の厳しいエリアが広がります。南側のメディアシティビュー（スタジオ）は少々殺風景ではありますが、東方向に関しては半永久的に視界抜けが保たれますし、日照を鑑みても物件内で最も優れたポジションと言えるでしょう。

間取りはルーバル付の特殊プラン（90～100㎡台）を除くと最も大きなタイプで、しっかりと80㎡に乗せてきているあたりは野村不動産（プラウド）らしいところだと思います。

廊下はクランクしたゆったり目の設計ながら、玄関が共用廊下から少しくぼんだ位置に出来ていることで80㎡超の角住戸にしては廊下の長さを抑えることが出来ていますし、柱の食い込みもほとんどない良好な設計です。
キッチンが大き目なこともあってかLD単体ではけして大きくはないのですが、洋室3のウォールドアを開くと違和感少なく大きな空間として使うことも出来ますし、南面ワイドな開口部も魅力的ですね。

東面（妻面）の開口部が少な目なのと、80㎡超ながら浴室が1620でないのはちょっと残念な点になるでしょうか。

坪単価は532万円。ルーバル付の特殊プラン（最大107㎡）には570～580万円まである一方で、低層階中住戸には400万円そこそこのものもある物件です。
レンジはわりと大きいですし、戸数も多い物件なので平均を見定めるのが難しくはあるのですが、470～480万円程度になるでしょうか。

近年の近隣供給事例としては、そのプラウド世田谷砧（2019年分譲/祖師ヶ谷大蔵駅徒歩8分/約365万円）、レジデンスコート世田谷桜丘（2022年分譲/千歳船橋駅徒歩7分/約415万円※現在も分譲中だが値上げしています）、そしてオープンレジデンシア祖師谷（2023年分譲/祖師ヶ谷大蔵駅徒歩5分/約415万円）があるぐらいです。

オプレジとはブランドもスケールも大きく異なりはしますが、駅距離はもちろんのこと立地的な希少性は及びませんので平均での400万円台後半、最上階角住戸とはいえ優に500万円を超える水準というのは少々強気な印象を受けなくもないです。

ただ、駅徒歩10分圏内でありながら砧公園が徒歩圏というあたりはやはり魅力的ですし、祖師ヶ谷大蔵駅では随一レベルのスケールのあるブランド物件で、エントランス周りなどでそのスケールを上手に生かしているあたり（詳細は次記事で言及）を考えると強めになるのも分からんではないですね。
第1期で80戸を供給するあたりからも高くともニーズが旺盛であることが窺えます。