サンウッド浜田山【初の駅徒歩2分、利便性だけではない住居専用地域】64㎡11,780万円（坪単価607万円）

サンウッド浜田山。

所在地：東京都杉並区浜田山3-936-35（地番）
交通：浜田山駅徒歩2分
用途地域：第二種中高層住居専用地域、近隣商業地域
階建、総戸数：地上5階地下1階建、47戸

サンウッドと京王電鉄のJVにより誕生する物件です。

データのある1995年以降、浜田山駅徒歩2分圏内で初めて誕生する分譲マンションで、駅北側なので駅からのアプローチにおいて線路を越える必要もありません。

浜田山駅と言うと、低層住宅街を思い浮かべる方が多いはずで、分譲マンションとしてもパークシティ浜田山のような魅力的な"街"がありますので、こういった駅前は本流と言えないのかもしれません。
しかしながら、こちらは敷地の多くが住居専用地域（第二種中高層住居専用地域）になっているため、駅前でも住環境もけして悪くはなく（むしろ良好）、交通便と住環境共に高いレベルを求める方にとってはまたとないレベルの立地と言えそうですね。浜田山駅の分譲マンションは駅徒歩5分圏内ですらも数少ないのです。

また、敷地北西側のほんの一部だけが浜田山メインロード商店街沿いになっており（近隣商業地域）、その向かいは西友となることから買物便も素晴らしいものがあります。
24時間営業の西友に加え成城石井も徒歩1分、また、コモディイイダも徒歩3分のご近所にあります。

公園環境に関しては、三井の森公園や柏の宮公園のある駅南側のエリアや善福寺川が近い井の頭通りの北側のエリアに比べるとどうしても弱くはなりますが、徒歩3分に浜田山公園があるなどけして悪いものではありません。

通学区は、浜田山小学校で徒歩7分の距離感です。

公式ホームページ

お部屋は64㎡の3LDK、南西角住戸です。両面共に接道してはいないものの、いずれも2階建の低層住宅街を望むポジションで、この中層階からは視界抜けも得られます。メインロード商店街や線路からはワンクッションあるので駅近ながら喧騒も抑えられています。

間取りは65㎡に満たない3LDKということでかなり面積を絞った感があります。
当物件には70㎡台が1戸だけあるものの、そちらは逆に2LDKになっており、3LDKは全て60㎡台なのです。

角住戸にしては玄関・廊下がコンパクト目に設計されてはいるものの、LDの入口付近には実質的な廊下部分が大きめに混入していますし、ベッドルーム2の引き戸を開いても扉2枚分しか開け放てないためLDとの一体感は今一つですね。

また、壁式構造が採用され、柱による凹凸や面積消費がないのは良い点ではあるものの、壁で支える分、開口部は角住戸のわりには少な目（小さ目）ですし、ベッドルーム1と2の間の耐力壁も大規模なリフォームの際などには障害になります。

坪単価は607万円。当南西角の上層階は600万円台中盤となる一方で、低層階には500万円台中盤もあり、中層階なりにその中ほどの水準になります。

物件全体で言うと、下限は約500万円、上限は約700万円ほどにもなるのですが、角住戸を除くと500～600万円のものが多くなっているため、平均としては580万円程度になるでしょう。

近年の近隣供給事例としては、グランリビオ浜田山（2022年分譲/駅徒歩9分/約485万円）があるのみで、そのように稀有な駅近ポジションとはいえ、必ずしも"駅に近ければいいわけではない"浜田山物件ということを鑑みると少々差が大きく感じたりもします。
ただ、グランリビオは地下住戸に400万円そこそこのものがあったことで、平均が下がっているところもありますし、最上階角住戸には600万円台半ばまでありましたので、"物件内で条件の良いお部屋同士"を比較した場合、その差はけして大きくはありません。

また、グランリビオの80㎡台の角住戸とはそもそもグロスが大きく異なりますし、面積を絞ったなりにグロス面がかなり抑えられているのはこちらの魅力の1つではあるのでしょうが、一方で、こういった60㎡台の3LDKは"いわゆる浜田山らしいファミリータイプ"とは差があるため、同列に扱いにくい点（単にグロスが控えめだから魅力的とは言い難い点）には注意が必要でしょうか。

永福町駅で分譲中のディアナコート永福町（永福町駅徒歩5分/平均460万円程度）は旧法借地権ながら、こちらとはかなり単価差があり、そういったあたりからも少々強く感じるところはありますね。