パークコート南青山三丁目【表参道駅徒歩2分の住居系地域×波打つ意匠】3階73㎡595,000円（坪賃料26,834円）

パークコート南青山三丁目。【賃貸版】になります。

所在地：東京都港区南青山3-359（地番）
交通：表参道駅徒歩2分
用途地域：第二種住居地域
階建、総戸数：地上9階地下1階建、17戸
築年：2023年

表参道駅徒歩2分ながら落ち着きある住居系地域という稀有な物件になります。

敷地面積は650㎡ほどの小ぶりな物件ながら青山通りからはしっかりと内に入ったポジションで、この駅徒歩2分は稀有な存在ですね。
近隣駅徒歩4分には"オプレジなのに光井純氏が携わった"ことでも注目を集めたオープンレジデンシア南青山が2014年に分譲されてはいるのですが、こちらはさらに駅に近いですし、「駅徒歩2分」は5丁目のプラウド南青山の徒歩3分よりも近く、最も駅に近い分譲マンションになるはずです。

地権者の多い小規模物件のため一般分譲は行われませんでしたが、「パークコート」の名が付されていることからもお分かりのように分譲マンションになっており、今夏の竣工前後から中古市場や賃貸市場でポチポチ見かける物件になります。
小規模ながらも「パークコート」の名に恥じない高いデザイン性を有した物件で、マンション好きの方にはぜひ実物をご覧いただきたい物件でもありますね。

ちなみに、三井不動産はここほどの駅近ではありませんが、表参道駅界隈で複数のプロジェクトを進行させています。南青山6丁目計画は21階建、南青山3丁目計画は38階建というかなりスケールある大規模複合開発になりますね（建築主はMABD合同会社（プロジェクトマネージャーが三井不動産））。

買物便は、スーパーで言うと、徒歩4分に紀ノ国屋とナチュラルハウスがあります。外苑前駅の手前にはヴィルマルシェ青山や成城石井もあるので悪くないでしょう。
青山通りの向かいには大規模再開発で賃貸タワーのクラス青山が出来、住民も増えましたし、駅前でも比較的住みやすい環境になります。

なお、通学区は青南小学校で徒歩4分です。

設計・施工は野村建設工業で、立地の次に当物件のポイントとなるのが曲面設計の外観ですね。
以下のプランをご覧いただくとお分かりのように西面、東面の一部に曲面設計が施されているのです。当タイプのバルコニー手摺は"曲面部分"ではないのですが、東面中央付近にあるある住戸に関しては"ガラス手摺自体に曲面のもの"が使われていることに驚かされますね。
当物件も東面低層階や西側に関しては、"格子手摺の設置角度を調整する"ことにより曲面を生み出しており、手摺自体が滑らかに曲がっているわけではないのですが（タワマンのコーナー部では珍しくないカーブするコーナーサッシもサッシ1枚1枚は曲面ではなく、それぞれのサッシの角度を徐々に変えていくことで全体として曲面を構成するものです。ex.パークコート神宮北参道ザ・タワー）、こちらの東面中央部の歪曲に関しては1枚のガラス手摺自体が歪曲しているので非常に柔らかで美しい佇まいになっているのです。

また、ガラス手摺によるものではありませんが、以下のプランからお分かりのように南東コーナー部も歪曲させており、波のようにうねる東面はかなりインパクトがありますね。小規模とはいえ青山通りの内側（住居系地域）では貴重な9階建で、内側（東側）のエリアから見るとかなり目立つ存在感の高い物件になります。

また、小規模なので共用施設などはありませんが、エントランスアプローチも豊かですね。
敷地形状がいわゆる旗竿形状になっていることも功を奏し、敷地東側道路沿いには車路も含めるとかなりゆとりある空間が広がっています。エントランスはそこからさらに木調ルーバーでデザインされたアプローチを入っていった先にあり、総戸数17戸らしからぬ豊かな空間が続きますね。
※バルコニー軒裏や駐車場のゲートなども木目が採用されており、細かなところへの拘りもパークコートらしい点でしょう。

面積的にはけして大きくはないものの、風除室～エントランスホールにかけて2層吹抜になっているのも魅力の1つで、壁面緑化など緑をふんだんに施しているあたりもポイントになるでしょう。


お部屋は73㎡の2LDK、南東角住戸です。南側は4階建のビルがありますが、東側はその当物件のアプローチ～道路、そして向かいに3階建などの低層住宅街（第二種中高層住居専用地域×第三種高度地区）になっているため、低層階でも良好なポジションです。

間取りは70㎡超ながら2LDKが採用されているのはこのエリア・価格帯らしいもので、違和感はありません。

しかしながら、柱の食い込みが顕著で、そのバルコニー周りの曲面設計などとの兼ね合いもあったのでしょうが、柱による面積消費は馬鹿に出来ないでしょうね。70㎡超とはいえ5本近く食い込んでおり、居室形状や収納形状に与える影響も小さくありません。

ただ、柱は食い込んでいても梁（下り天井）は抑えられており（20～25cm程度）、梁下までのハイサッシ（掃き出し窓）も採用されているのは悪くない点でしょう。「パークコート」らしいクオリティと言えます。

また、妻面（南面）は腰高窓にはなるものの、浴室にも窓がありますし、角住戸なりに開口部が充実しています。玄関位置が良いため比較的PP分離性が高いあたりにも好感が持てますね。

坪賃料は26,834円。柱の食い込みは顕著ですし、高額物件なりに玄関・廊下周りにもしっかりとしたスペースを確保しているため有効面積がイマイチではあるのですが、これだけの稀有な立地、そしてパークコートなりのグレード感も有した物件ですので、2万円台中盤はリーズナブルでしょう。

仮に今時期に一般分譲されていたらこういった低層階でも坪単価1,000万円はくだらないと…。
1,000万円でも表面利回り約3.2％ですので、そういった点からもこの賃料はこなれていると思います。

設備仕様面は、分譲グレードですので、ディスポーザー、食洗機、トイレ手洗いカウンター、水回りの天然石天板仕様などが当然に備わっています。
特筆すべきは全館空調システムAirLOGYの採用でしょう。
AirLOGYはパークコート神宮北参道ザ・タワーのプレミアムな3戸だけに採用されていたもので、ふく射を利用した空調システムになります。空調機（エアコン）からの空気はダクトから床下の流路内に送り込まれ、流路からふく射パネル内部を通りながら床仕上げ材に熱を伝え、ふく射効果で部屋全体を均一に柔らかく空調するという仕組みで、従来の対流式空調のように空気を直接室内に吹き出すことがないため、ほこりやウイルスなどを巻き上げることが少なくなります。また、対流式空調と比較し乾燥が少ないことも特徴のようですね。