ルフォンプログレ大森山王【快適なアプローチ×個性的な外観】15階54㎡289,000円(坪賃料17,699円)

ルフォンプログレ大森山王。

所在地:東京都大田区山王3-23-2
交通:大森駅徒歩9分
用途地域:商業地域
階建、総戸数:15階建、42戸
築年:2023年

サンケイビルの賃貸「ルフォンプログレ」になります。
ルフォンプログレ渋谷ヒルトップのような都心立地の高級賃貸ではありませんし、スケール的にも小ぶりではあるものの、大森駅界隈ではなかなかに貴重なポジションに誕生する物件です。

メガドン・キホーテ(旧ダイシン百貨店)の向かい山王ココ商店街沿いの立地で、駅までの道程の多くが商店街沿い(庇付)となるため、駅距離以上の魅力的なアプローチとなります。同商店街沿い駅徒歩8分には近隣では突出した高さのパークタワー山王もありはしますが、駅徒歩10分内は分譲マンションがけして多くなく、当物件の南東・南西は高い建物がないことから眺望的な魅力もありますね。

買物便は、スーパーで言うと、徒歩1分にそのメガドン・キホーテがあり生鮮食品も扱っていますので便利ですね。さらに徒歩1分にまいばすけっと、駅前徒歩9分にオオゼキもあります。

設計はジャイロアーキテクツ、施工は合田工務店です。

1フロア3戸、20~50㎡台のみで構成された総戸数42戸の小規模物件なのですが、ランドプラン、共用施設共に特色のある”今どき”の物件になります。
1階には小さ目ではあるものの、ビジネスラウンジというスペースがあり、6人がけのテーブルに加え半個室ブースも2つあります。コロナ禍に入る前はこの規模でこういった施設が設けられることはまずありませんでした。

また、敷地は商店街沿いからわりと奥行のある形状になっており、傍らに植栽も施される奥行・幅のあるエントランスアプローチが気持ち良いですね。
こちらにはコロナ禍云々は関係ありませんが、このスケールの物件でこのような余裕あるアプローチが採用されているケースは稀なのです。

外観的にも以下のプランにより上層4フロアのみが広がる(膨らむ)形状になっており、小規模な賃貸マンションらしからぬ存在感を放つことでしょう。
なお、共用廊下は内廊下設計が採用されています。

公式ホームページ
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お部屋は54㎡の2LDK、東角住戸です。南東は向かいにメガ・ドンキホーテなどの入る建物(旧ダイシン百貨店)がありますが、上層階であれば越えてきます。線路の先には比較的低層の住宅街が広がっていますし、奥行ある眺望が楽しめますね。

間取りは物件内で最も大きな50㎡台半ばで、上述のように上層4フロアだけは北東側を柱の外側まで広げた特異な設計になっているのが特徴的です。

外観デザイン上はこのわずかな膨らみだけでもかなり印象的なものとなる反面、室内においてはコーナーサッシも小さなものに過ぎませんので、特段の魅力があるわけではありません(広げたことでこういった50㎡台が存在しているに過ぎない印象)。

せっかくこのような手間とコストをかけた設計にするのであれば、LDをコーナー部にしてもう少し大きなコーナーサッシを採用するなど、さらに魅力を高める取り組みが欲しかったように思いますし、賃貸マンションなので既定路線とはいえ顕著な柱の食い込みも気になりますね。

ベッドルーム2の引き戸もウォールドアなどのきれいに開け放てるタイプになっていると良かったでしょう。

坪賃料は17,699円。上述のように駅距離のわりに快適なアプローチではあるのですが、駅距離・エリアを鑑みるとやや強い印象になりますかね。
20㎡台の上層階住戸よりもむしろ強いぐらいの設定であり、グロス賃料の嵩み具合からするともう少し控えめな設定が無難だったように思います。50㎡ほどまで面積を絞っていればニーズを生み出しやすかったようには思いますが…。

仮に今時期に分譲されていたらこういった上層階住戸は坪単価400万円台中盤は下らないはずですが、坪単価450万円とした場合、表面利回りは約4.7%、坪単価500万円でも4.2%超になってしまうので賃料の割高感が際立ちますね。

設備仕様面は、いわゆる賃貸仕様なので食洗機、トイレ手洗いカウンターどころか床暖房もないシンプルなものになります。

駐車場は身障者用を含む3台で平置になります。

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