グランドシティタワー池袋【駅直結×豊島区最大級・最高層】40階88㎡20,500万円（坪単価766万円）
グランドシティタワー池袋。
所在地：東京都豊島区南池袋2-100他（地番）
交通：東池袋駅徒歩1分、池袋駅徒歩8分（東京メトロ。JR他は徒歩9分）
用途地域：商業地域、第一種住居地域
階建、総戸数：地上52階地下2階建、878戸（非分譲住戸105戸・広告対象外住戸30戸含む。他店舗2区画、事務所2区画）
「駅直結、ここに極まる」「豊島区最大級、最高層」というホームページに踊る心地よい2つのフレーズ、当物件の魅力が的確に表現されていますね。
ご存じの方も多いように、東池袋駅界隈には多くの駅直結タワマンがありますが、総戸数878戸は最大ですし、こちらの高さ約190mは同52階建のアウルタワー、49階建のブリリアタワー池袋の約189mをも上回ります。
※南街区の野村タワマンも47階建約182mと、やはりこちらよりも低いです。
むろんワールドタワーレジデンスの浜松町駅直結のインパクトには及びませんし、山手線内側には春日駅直結のパークコート文京小石川ザ・タワー、また、湾岸エリアとはいえこちらを上回る超大規模駅直結物件パークタワー勝どきミッドなどもありはしますが、その「豊島区最大級・最高層」となる52階建878戸のスケールも相まり”都心部だけでも数多く存在するタワマンの中でも高い存在感”を放つことの出来る物件に違いないでしょう。
外観デザインに関しては住不物件らしい淡泊さを感じるもので、後発の南街区の47階建タワマン（野村タワマンだが、設計・施工はこちらと同じであり、デザインコードは共通している）と合わせ、パークタワー勝どきミッド・サウスに匹敵するぐらいのデザインを実現して欲しかった（三井とバチバチにやって欲しかった）という思いがあります。
ただその一方で、駅直結の改札からのアプローチに関しては、お隣のエリアNo.1物件ブリリアタワー池袋（通称クヤクション。改札と地下エントランス間に設けられた空間が2層吹抜）を意識したと思われるダイナミックな吹抜空間ホワイエ（一部は地上部の天窓までつながる3層吹抜）になっており、地下2階のこじんまりとしたエントランスから住戸階へ直通するのではなく、エスカレーター経由で1階のグランドエントランスホール（2層吹抜）を経由してのアプローチが可能なあたりも上手ですね。メールコーナーは1階ですので、このホワイエ（の手前）～エスカレーター～2層吹抜エントランスホールという動線は非常に重要であり素晴らしいものと言えるでしょう。
もちろん地下2階のホワイエやエスカレーターはこの物件だけのものではなく、当駅出入口（低層部の店舗含む）を利用する方も行きかうものですし、1階の当物件の2層吹抜のエントランスホールも総戸数878戸のスケールを鑑みると出色の空間とまでは思いません。とはいえ、同様に地下で駅とつながるプラウドタワー東池袋ステーションアリーナの地上階エントランスはかなりあっさりとした感じでしたし、ブリリアタワー池袋に真っ向から戦いを挑めるレベルの物件であることは確かでしょうね。
読者の方の中にはもしかすると覚えていらっしゃる方がいるかもしれませんが、そのプラウドタワーの際、
買物便は、スーパーで言うと徒歩2分にマルエツプチ、徒歩4分に西友、徒歩5分に成城石井（サンシャイン）とまいばすといった感じで悪くはないというか、むしろ良い方ではあります。
現状でも多くのタワマン、さらにこちらの南街区と合わせ約1,500戸が生まれるわりには普通（？）なのですが、当再開発エリア内の店舗スペースにスーパーが入るだけのニーズは十分にあるはずで、誘致される可能性が高いのではないでしょうか。
ちなみに、こちらの1階にはスーパーがいけそうな大きさの店舗スペース、また、こちらとデッキでつながる南街区タワマンの2階のエントランス脇にはコンビニぐらいは行けそうな店舗スペースがあります。
もちろん池袋駅前に出向けば大概のものはそろいますので、トータルでの買物便は高いでしょう。池袋駅は今後もまだまだ再開発が行われますし、そういった楽しみも小さくないでしょう。
通学区は、南池袋小学校で徒歩7分の距離感になります。
公式ホームページ
お部屋は88㎡の3LDK、北東角住戸です。北東方向は42階建のエアライズタワーと52階建のアウルタワー、また、北方向は少し先にサンシャインが聳えますが、その間となる北北東に関しては抜けますし、東～南東方向にかけても眺望が楽しめるポジションです。
首都高の先にはプラウドタワー東池袋ステーションアリーナがあり、このお部屋よりも低い36階建ながら”距離がある分”視界抜けの邪魔になるのは玉に瑕です。
間取りとしては物件内でも大きな方で、最大となる100㎡超ほどではないものの、昨今のトレンドからするとゆとりを感じることが出来るタイプでしょう。
意外だったのはこちらのプランに限らず、全戸フルバルコニー設計が採用されている点ですね。後発の南街区（野村タワマン）の角住戸は四角共にダイレクトサッシが採用されるため余計に残念な思いもあります。
首都高隣接ゆえに二重サッシが採用されているわけですが、それはつまりバルコニーが賑やかなことを意味しますし、外観的なインパクトからしても角住戸はダイレクトサッシ（二重サッシ）を採用した方が良かったのではないでしょうか。
タワマンでなくともダイレクトサッシが採用されることは珍しくない時代ですので、それだけで外観が大きく変わるとは言いませんが（そもそもダイレクトサッシの高さ・幅によっても外観から受ける印象は大分違います）、ダイレクトサッシを含めたガラス面の扱い方にセンスがあると外観はやっぱり素敵になるものです。ブリリアタワー池袋の角住戸は片面ダイレクトサッシ（片面バルコニー）設計でしたし、ダイレクトサッシを採用しつつも一部にバルコニーを採用するぐらいの感じが内・外両面において適切だった感はありますね。
開口部自体は充実していますし（掃き出し窓のサッシ高は約2.1mとまずまず）、バルコニーが両面共に奥行あるタイプのため空間的な広がりは得られはするのですが、二重サッシは屋外空間との隔たりを大きくしてしまうものですし（縁が2重になるので視界的な抜けも薄れる）、"エリア最高層マンションだからこその勿体なさ"を感じずにはいられません。
「ダイレクトサッシ＝柱の食い込み」というわけではありませんが、フルバルコニー設計ゆえの柱のきれいなアウトフレームは好感の持てる点でしょう。
坪単価は766万円。第1期1次は31～41階（の一部）の「60戸のみ」という住不らしい数を絞った供給で、600万円台中盤からこういった700万円台中盤という、思っていたよりも狭めのレンジになります。
現在、シティタワー新宿の高層階角住戸は900万円超、下町のシティタワー千住大橋の高層階角住戸ですら驚きの500万円台中盤、そして、2018年の時点でシティタワー所沢クラッシィの上層階角住戸が500万円超という水準（※いずれの物件も天高が高いなど出色のパフォーマンスを有した"プレミアム住戸ではない"にもかかわらず強気な単価設定であることが驚き）からすると、不思議とすら感じるお値段設定でしょう。
他デベロッパーならば驚くような水準ではないですし、「3LDKファミリータイプの1億台中盤～2億」という水準は生半可なパワーカップルでは手が届きにくい価格帯になるため、こういった坪単価600～700万円台（80～100㎡程度）は"真空地帯"とは言わないまでも、"やや難しい価格帯（グロス帯）"だと思っています。
ただ、ここは上述のようなフレーズが躍るほどの貴重な属性の物件ではありますのでこのグロス帯でもニーズは十分にあるでしょうね。
近年の供給事例は、池袋駅（山手線外側）のものも含めると、プラウドタワー東池袋ステーションアリーナ（2020年分譲/東池袋駅徒歩1分/約520万円）、オープンレジデンシア池袋（2021年分譲/池袋駅徒歩9分/約460万円）、シティハウス池袋（2021年分譲/大塚駅徒歩8分・東池袋駅徒歩11分/約450万円）、ブリリアタワー池袋ウエスト（2022年分譲/池袋駅徒歩5分/約535万円）、ザ・ライオンズ池袋（2022年分譲/池袋駅徒歩7分/約550万円）、パークホームズ西池袋（2023年分譲/池袋駅徒歩6分/約600万円）といった感じで、流石に3年前のプラウドタワーに比べると上がりましたが、中～高層階のみでの平均約700万円ならば違和感はないというか、単価的にはむしろ気持ちこなれているぐらいの印象ですかね。
直近1年の中古市場においては、出来て間もないプラウドタワー池袋ステーションアリーナが600万円台前半、築浅のブリリアタワー池袋が600万円台前半～700万円台中盤、そしてかなり築年数が経過したアウルタワーでも500万円台中盤～600万円台中盤で成約していることを考えると、住不らしからぬ設定であることは確かでしょうね。
高層階とはいえ今一つな眺望面、また、角住戸としては地味目のプラン（開口部）はちょっと残念でこれ以上高くなるとどうかな…とは思いますけど、住不なのでそれを考慮したわけではなさそうです…（今後は値上げするのでしょう）。
所在地：東京都豊島区南池袋2-100他（地番）
交通：東池袋駅徒歩1分、池袋駅徒歩8分（東京メトロ。JR他は徒歩9分）
用途地域：商業地域、第一種住居地域
階建、総戸数：地上52階地下2階建、878戸（非分譲住戸105戸・広告対象外住戸30戸含む。他店舗2区画、事務所2区画）
「駅直結、ここに極まる」「豊島区最大級、最高層」というホームページに踊る心地よい2つのフレーズ、当物件の魅力が的確に表現されていますね。
ご存じの方も多いように、東池袋駅界隈には多くの駅直結タワマンがありますが、総戸数878戸は最大ですし、こちらの高さ約190mは同52階建のアウルタワー、49階建のブリリアタワー池袋の約189mをも上回ります。
※南街区の野村タワマンも47階建約182mと、やはりこちらよりも低いです。
むろんワールドタワーレジデンスの浜松町駅直結のインパクトには及びませんし、山手線内側には春日駅直結のパークコート文京小石川ザ・タワー、また、湾岸エリアとはいえこちらを上回る超大規模駅直結物件パークタワー勝どきミッドなどもありはしますが、その「豊島区最大級・最高層」となる52階建878戸のスケールも相まり”都心部だけでも数多く存在するタワマンの中でも高い存在感”を放つことの出来る物件に違いないでしょう。
外観デザインに関しては住不物件らしい淡泊さを感じるもので、後発の南街区の47階建タワマン（野村タワマンだが、設計・施工はこちらと同じであり、デザインコードは共通している）と合わせ、パークタワー勝どきミッド・サウスに匹敵するぐらいのデザインを実現して欲しかった（三井とバチバチにやって欲しかった）という思いがあります。
ただその一方で、駅直結の改札からのアプローチに関しては、お隣のエリアNo.1物件ブリリアタワー池袋（通称クヤクション。改札と地下エントランス間に設けられた空間が2層吹抜）を意識したと思われるダイナミックな吹抜空間ホワイエ（一部は地上部の天窓までつながる3層吹抜）になっており、地下2階のこじんまりとしたエントランスから住戸階へ直通するのではなく、エスカレーター経由で1階のグランドエントランスホール（2層吹抜）を経由してのアプローチが可能なあたりも上手ですね。メールコーナーは1階ですので、このホワイエ（の手前）～エスカレーター～2層吹抜エントランスホールという動線は非常に重要であり素晴らしいものと言えるでしょう。
もちろん地下2階のホワイエやエスカレーターはこの物件だけのものではなく、当駅出入口（低層部の店舗含む）を利用する方も行きかうものですし、1階の当物件の2層吹抜のエントランスホールも総戸数878戸のスケールを鑑みると出色の空間とまでは思いません。とはいえ、同様に地下で駅とつながるプラウドタワー東池袋ステーションアリーナの地上階エントランスはかなりあっさりとした感じでしたし、ブリリアタワー池袋に真っ向から戦いを挑めるレベルの物件であることは確かでしょうね。
読者の方の中にはもしかすると覚えていらっしゃる方がいるかもしれませんが、そのプラウドタワーの際、
とりわけ見映えする共用部がない（直通にしたからこそ1階エントランス周りが”並”なのでしょう）のはこのクラス（価格帯）のタワマンとしては少々寂しいところであり、思い切って地下2階直結部分にインパクトのある空間を実現するのも1つの手だったのかなと。エントランスホールが地下2階～地上1階までの3フロアの吹抜空間とかどうかね？？？地上1階部分から多少なりとも採光（自然光）もとれるかと…。
日建設計が本気になってやったら上部から光がそそぐような素敵なデザインのホールが出来たのではないかなぁ…。
と述べていたのですが、まさか住不（設計はINA・清水・前田設計共同企業体）がこんなにも早いタイミングでやってくれるとは思わなんだ…。マジで驚いた…。日建設計が本気になってやったら上部から光がそそぐような素敵なデザインのホールが出来たのではないかなぁ…。
買物便は、スーパーで言うと徒歩2分にマルエツプチ、徒歩4分に西友、徒歩5分に成城石井（サンシャイン）とまいばすといった感じで悪くはないというか、むしろ良い方ではあります。
現状でも多くのタワマン、さらにこちらの南街区と合わせ約1,500戸が生まれるわりには普通（？）なのですが、当再開発エリア内の店舗スペースにスーパーが入るだけのニーズは十分にあるはずで、誘致される可能性が高いのではないでしょうか。
ちなみに、こちらの1階にはスーパーがいけそうな大きさの店舗スペース、また、こちらとデッキでつながる南街区タワマンの2階のエントランス脇にはコンビニぐらいは行けそうな店舗スペースがあります。
もちろん池袋駅前に出向けば大概のものはそろいますので、トータルでの買物便は高いでしょう。池袋駅は今後もまだまだ再開発が行われますし、そういった楽しみも小さくないでしょう。
通学区は、南池袋小学校で徒歩7分の距離感になります。
公式ホームページ
お部屋は88㎡の3LDK、北東角住戸です。北東方向は42階建のエアライズタワーと52階建のアウルタワー、また、北方向は少し先にサンシャインが聳えますが、その間となる北北東に関しては抜けますし、東～南東方向にかけても眺望が楽しめるポジションです。
首都高の先にはプラウドタワー東池袋ステーションアリーナがあり、このお部屋よりも低い36階建ながら”距離がある分”視界抜けの邪魔になるのは玉に瑕です。
間取りとしては物件内でも大きな方で、最大となる100㎡超ほどではないものの、昨今のトレンドからするとゆとりを感じることが出来るタイプでしょう。
意外だったのはこちらのプランに限らず、全戸フルバルコニー設計が採用されている点ですね。後発の南街区（野村タワマン）の角住戸は四角共にダイレクトサッシが採用されるため余計に残念な思いもあります。
首都高隣接ゆえに二重サッシが採用されているわけですが、それはつまりバルコニーが賑やかなことを意味しますし、外観的なインパクトからしても角住戸はダイレクトサッシ（二重サッシ）を採用した方が良かったのではないでしょうか。
タワマンでなくともダイレクトサッシが採用されることは珍しくない時代ですので、それだけで外観が大きく変わるとは言いませんが（そもそもダイレクトサッシの高さ・幅によっても外観から受ける印象は大分違います）、ダイレクトサッシを含めたガラス面の扱い方にセンスがあると外観はやっぱり素敵になるものです。ブリリアタワー池袋の角住戸は片面ダイレクトサッシ（片面バルコニー）設計でしたし、ダイレクトサッシを採用しつつも一部にバルコニーを採用するぐらいの感じが内・外両面において適切だった感はありますね。
開口部自体は充実していますし（掃き出し窓のサッシ高は約2.1mとまずまず）、バルコニーが両面共に奥行あるタイプのため空間的な広がりは得られはするのですが、二重サッシは屋外空間との隔たりを大きくしてしまうものですし（縁が2重になるので視界的な抜けも薄れる）、"エリア最高層マンションだからこその勿体なさ"を感じずにはいられません。
「ダイレクトサッシ＝柱の食い込み」というわけではありませんが、フルバルコニー設計ゆえの柱のきれいなアウトフレームは好感の持てる点でしょう。
坪単価は766万円。第1期1次は31～41階（の一部）の「60戸のみ」という住不らしい数を絞った供給で、600万円台中盤からこういった700万円台中盤という、思っていたよりも狭めのレンジになります。
現在、シティタワー新宿の高層階角住戸は900万円超、下町のシティタワー千住大橋の高層階角住戸ですら驚きの500万円台中盤、そして、2018年の時点でシティタワー所沢クラッシィの上層階角住戸が500万円超という水準（※いずれの物件も天高が高いなど出色のパフォーマンスを有した"プレミアム住戸ではない"にもかかわらず強気な単価設定であることが驚き）からすると、不思議とすら感じるお値段設定でしょう。
他デベロッパーならば驚くような水準ではないですし、「3LDKファミリータイプの1億台中盤～2億」という水準は生半可なパワーカップルでは手が届きにくい価格帯になるため、こういった坪単価600～700万円台（80～100㎡程度）は"真空地帯"とは言わないまでも、"やや難しい価格帯（グロス帯）"だと思っています。
ただ、ここは上述のようなフレーズが躍るほどの貴重な属性の物件ではありますのでこのグロス帯でもニーズは十分にあるでしょうね。
近年の供給事例は、池袋駅（山手線外側）のものも含めると、プラウドタワー東池袋ステーションアリーナ（2020年分譲/東池袋駅徒歩1分/約520万円）、オープンレジデンシア池袋（2021年分譲/池袋駅徒歩9分/約460万円）、シティハウス池袋（2021年分譲/大塚駅徒歩8分・東池袋駅徒歩11分/約450万円）、ブリリアタワー池袋ウエスト（2022年分譲/池袋駅徒歩5分/約535万円）、ザ・ライオンズ池袋（2022年分譲/池袋駅徒歩7分/約550万円）、パークホームズ西池袋（2023年分譲/池袋駅徒歩6分/約600万円）といった感じで、流石に3年前のプラウドタワーに比べると上がりましたが、中～高層階のみでの平均約700万円ならば違和感はないというか、単価的にはむしろ気持ちこなれているぐらいの印象ですかね。
直近1年の中古市場においては、出来て間もないプラウドタワー池袋ステーションアリーナが600万円台前半、築浅のブリリアタワー池袋が600万円台前半～700万円台中盤、そしてかなり築年数が経過したアウルタワーでも500万円台中盤～600万円台中盤で成約していることを考えると、住不らしからぬ設定であることは確かでしょうね。
高層階とはいえ今一つな眺望面、また、角住戸としては地味目のプラン（開口部）はちょっと残念でこれ以上高くなるとどうかな…とは思いますけど、住不なのでそれを考慮したわけではなさそうです…（今後は値上げするのでしょう）。