グランドシティタワー池袋【グランドホワイエは素晴らしい、それでも想像は超えない】31階55㎡10,900万円（坪単価656万円）

続けて、グランドシティタワー池袋。

設計はINA・清水・前田建設共同企業体、施工は清水・前田建設共同企業体で制振構造が採用されています。

前回の記事で述べたように、「豊島区最大級、最高層」「駅直結、ここに極まる」という2つのフレーズが当物件の特長をよく表しており、改札から地下2階エントランスへのアプローチとなる大規模吹抜空間（グランドホワイエ）はそうお目にかかることの出来ない当物件ならではの魅力になるでしょう。

ただ、逆に言えば”それ以外の部分”は他の住不物件でもお目にかかれるぐらいのものでしかなく（エントランスホールはデザインも含め魅力はあるが、総戸数878戸のスケールを鑑みれば驚くようなものではない）、共用施設や外観デザインなどに関しても物足りなさを感じるというのが正直なところになります。

共用施設としては、地下2階にキッズ＆ペアレンツスペース、スタディルーム、テレワークラウンジ、フィットネスルーム、スタジオ（防音室）、4階にゲストルーム（4部屋）、30階にスカイラウンジ・パーティルーム（北西部分）といったものがあり、スタジオ（防音室）に関してはちょっと珍しいものの、やはりタワマンの中でも上位に入る総戸数878戸のスケールを鑑みるとちょっと芸がない印象なのです。
同再開発内の南街区は野村タワマンなので共用施設の相互利用はなく、そういった意味でももう少しパンチがあると良かったでしょうね。

豊島区最高層52階建ながらスカイラウンジが30階というのはちょっと寂しいですし（※）、前回の記事で述べたようにフルバルコニーの外観デザイン（ダイレクトサッシがない。住戸には関係のない頭頂部のみガラスウォールを施すことでお茶を濁した、近年の住不物件にありがちなデザイン）もちょっとつまらないですね。
※南街区の共用施設は28階が予定されており、こちらの方が高いのですが、あちらは共用施設にこちらの4倍程度の面積を割くようです。

1期1次に関しては高層階でも600～700万円台の設定で、このご時世の駅直結の600～700万円台ならば”この感じの高級感、存在感”で違和感はないのでしょうが、今後は当然のように値上げするのでしょうし、1期1次において販売対象外の100㎡超はとんでもない価格で売るであろうことを鑑みると「このパフォーマンスでいいんかね？？？」という思いはありますね。

地上部に関しても、敷地面積約8,700㎡なりの2つの豊かなウェルカムガーデン（公開空地）、象徴的なアートオブジェ、クスノキの並木道、さらに、ゆとりある車寄せを施すなど押さえるべきところを押さえてはいるものの、けして”想像を超えてこない”のが近年の住不物件なんですよねぇ…。

いずれも湾岸エリアの物件にはなりますが、ワールドシティタワーズ、シティタワーズ豊洲ザ・ツイン、ドゥ・トゥールキャナル＆スパを初めて見た時の感覚に今一度出会いたい、という思いが私の中に長らく存在しています。
あの頃の住不はどこへ行ってしまったのか…。

前回のグランドシティタワー池袋。

公式ホームページ

お部屋は55㎡の2LDK、南向き中住戸です。南東側には47階建の南街区タワマンが控えていますが、正面方向は視界抜けが得られます。将来的に別のタワマンが立つ可能性が残されてはいるものの、正面南方向は低層住宅街を見下ろすタワマンらしい眺望になります。

間取りは50㎡台中盤のオーソドックスな2LDKになります。
住不物件に限らず内廊下タワマンの中住戸にはこういった洋室1室が行灯部屋になった2LDKが多く設けられるものです。

ただ、こちらはワイドな連窓サッシ×洋室1の引き戸により、開放感の高い大きな空間が生まれるのもポイントでしょう。
首都高に背を向ける南向きのため窓を二重サッシにする必要がないですし、この幅の連窓サッシは気持ちが良いですね。

最大天井高2.6m（51〜52階は3m）、サッシ高2.1mも相まって畳数以上の開放感があるでしょう。

坪単価は656万円。第1期1次の下限水準となる現実的な設定です。中住戸、かつ、将来的な眺望面での不確実性もあるとはいえ、「山手線内側×駅直結徒歩1分」の30階台でのこの単価は現実的でしょう。
“割高価格が当たり前の住不にしては現実的”とかではなく、この600万円台中盤は純粋に現実的な設定だと思います。
上述のように、タワマンや超高額物件を見慣れていると住不なりの淡白さを感じるところもありますけど、立地が立地ですし600万円台、グロスで1億ちょっとならばそういったあたりも気になりません。

設備仕様面は、ディスポーザー、食洗機、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンター、水回りの天然石天板、さらに、日ポリ浴室、廊下・トイレ・洗面床のタイル貼、LDビルトインエアコン（51〜52階は洋室1も）、機械給気（1種換気、NOxフィルター付）、玄関電気錠と住不物件としては珍しいレベルの充実具合です。
ゼッチマンションなので主寝室にも床暖房が備わっていますし、近年の600万円台の物件では上位に入るぐらいのパフォーマンスですね。

管理費は535円/㎡。ディスポーザー、内廊下に加え、各階ゴミ置場、コンシェルジュサービス、24時間有人管理（防災センター）という”三種の神器”を備えていますので高くなるのはやむなしでしょう。

昨今の強烈なインフレがなければもう少し抑えられたのは確かですし、総戸数878戸というタワマンの中でも大きなスケールを鑑みればもう少し…という思いもありますが…。

駐車場は316台で平置2台を除いた314台がタワーパーキングになります。うち34台分が地権者分になるとのことです。