エクセレントシティ横浜桜木町プロジェクト【隠そうとすればするほど目立ちません？？？】60㎡6,999万円（坪単価386万円）

エクセレントシティ横浜桜木町プロジェクト。

所在地：神奈川県横浜市中区若葉町1-5（地番）
交通：伊勢佐木長者町駅徒歩6分、関内駅徒歩10分、桜木町駅徒歩11分（市営地下鉄）
用途地域：商業地域
階建、総戸数：11階建、70戸

ハードな立地で話題になったエステムプラザ横濱関内の道路を挟んだ斜向かいに誕生する物件で、従前は公団アパートがあったところになります。
こちらもラブホテル（エステムプラザのものとは違うホテル）に隣接しており、やはり近隣エリアの中でもかなりクセの強い立地に誕生する物件ですね。

そもそも、当物件の名称（仮称）は「横浜桜木町プロジェクト」となってはいるものの、全くもって桜木町ではなく流石に「エクセレントシティ横浜桜木町」は違うと思います。現状は"プロジェクト"となっているように正式名称は「エクセレントシティ横濱関内」などに変更されるのではないかと思っているのですが、違うのかね？？？

ちなみに、最寄りは伊勢佐木長者町駅ですし、日ノ出町駅も同徒歩6分になります（物件概要に日ノ出町駅を記載しないことで余計に目立つというかなんというか…）。桜木町駅も含め徒歩圏にはたくさんの駅があり複数駅・複数路線が利用できる利便性の高さは確かなものがありますが、桜木町駅も含めどの駅からのルートも景観的に褒められたものではないですね。
福富町ルートと比べれば他のルートは大分マシに感じはしますけども…。

ただ、高い交通利便に加え、イセザキ・モールが至近という点もやはりポイントになってくるでしょう。生鮮食品は扱っていませんが、ドン・キホーテが至近にあるだけでも便利です。
また、徒歩3分にまいばす、徒歩5分にサミット、徒歩6分に京急ストア、徒歩7分に業務スーパー、徒歩9分にマルエツプチ、徒歩11分に食品館あおばといった感じでスーパー便も良好ですね。

一方、通学区は本町小学校で徒歩14分と少々距離がありますね。こういった点からも3LDKのあるプランニングは少々疑問です。

公式ホームページ

お部屋は60㎡の3LDK、南角住戸です。両面共に接道しており、南〜南西にかけては9〜10階建マンションがありますが、南東はコインパーキング（青空）の先に4階建となるのでこの上層階住戸からは視界抜けも得られます。

間取りは物件内で最も大きなタイプで、日照時間の長さを考慮した3LDKになります。

ただ、エステムプラザ横濱関内の際にも述べたように、この立地で3LDKニーズがあるのか？？？という疑問がやはり湧いてきますよね。エステムプラザの3LDKは面積が小さくなる1〜2LDKに比べ単価をかなり抑えていたのでまだ納得感がありましたが、こちらは特に単価を抑えてないので余計に苦しい印象なのです。

プラン的にはいわゆる狭小3LDKながら効率性は良い方です。洋室2・3はやはり小さいですけど形は良いですし、洋室を小さめにした分、LDKが比較的大きく出来ている印象になりますね。
収納に関しても違和感ありません。

坪単価は386万円。上層階角住戸ということで物件内の上限に近い水準になっています。下限（低層階）は340万円ほどのものもありますので、物件平均としては360～370万円といったところでしょうか。

近年の近隣供給事例としては、エクセレントシティ横濱大通り公園（2022年分譲/伊勢佐木長者町駅徒歩2分/約380万円）、デュオステージ横濱桜木町（2022年分譲/桜木町駅徒歩7分※福富町西通アドレスのこちら以上の凄い立地…/約345万円※平均専有面積約34㎡）、デュオステージ関内Ⅱ（2022年分譲/関内駅徒歩7分/約345万円※平均専有面積約35㎡）、バースシティ横浜大通り公園（2021年分譲/伊勢佐木長者町駅徒歩4分/約255万円※平均専有面積約54㎡）、デュオステージ横濱伊勢佐木（2021年分譲/伊勢佐木長者町駅徒歩6分/約345万円※平均専有面積約36㎡）、エステムプラザ横濱関内（2021年分譲/伊勢佐木長者町駅徒歩5分/約335万円※平均専有面積約38㎡）、グローベル横濱大通り公園南（2021年分譲/伊勢佐木長者町駅徒歩9分/約305万円※平均専有面積約36㎡）、ライオンズ横濱関内レジデンス（2021年分譲/伊勢佐木長者町駅徒歩2分/約355万円※平均専有面積約40㎡）、リビオレゾン横濱関内（2021年分譲/関内駅徒歩5分/約355万円※平均専有面積約43㎡）といった感じで、関内駅周りの再開発の影響もあり非常に多くの物件が誕生しています。

斜向かいのエステムプラザとの差は直近の市況を考慮するとそこまでの違和感はないのですが、先ほどちらっと述べたようにエステムプラザは30㎡台に比べ50㎡台（60㎡台はありません）の単価がかなり抑えられており、"立地的なもの"が考慮されていました（こちら側ではありませんが、やはり立地のクセが凄かったバースシティもかなり単価を抑えていました）。
しかしながら、こちらの60㎡は30～40㎡台との単価差がほとんどないですし、そもそもこちらの60㎡はファミリーを意識した3LDKタイプでもありますので、この立地のこの単価はかなり強く感じてしまいますね。
3LDKとしては面積を抑えたことでグロスを抑えているつもりなのかもしれませんが…。