ルピアコート大宮ザ・レジデンス【駅は遠いがコクーンシティ徒歩9分】2階72㎡5,888万円（坪単価272万円）

ルピアコート大宮ザ・レジデンス。

所在地：埼玉県さいたま市大宮区浅間町2-227（地番）
交通：さいたま新都心駅徒歩15分、大宮駅徒歩16分
用途地域：第二種住居地域
階建、総戸数：7階建、51戸

浅間町2丁目の東端、産業道路沿いのポジションに誕生する物件です。

さいたま新都心駅、大宮駅共にかなり距離がありますが、アプローチはほぼフラットなのでギリギリ徒歩圏にはなりますし、自転車も利用しやすいでしょう。
なお、徒歩4分に「高校入口」バス停があり、大宮駅行きがありますが、循環路線のため、大宮駅へ向かう際はかなり遠回りになってしまいますね（帰りであれば大宮駅からすぐなので使い勝手が良いでしょう）。

ただ、ホームページ等でもアピールされているように、駅距離をカバーする当物件の最大のポイントとしてコクーンシティの徒歩9分があります。コクーンシティはさいたま新都心駅の手前という位置関係になるので、コクーンシティを経由して駅へアクセスすることも可能ですし、単なる徒歩15分以上の魅力があるのは明白です。
スーパー便においては、コクーンシティのイトーヨーカドーとライフだけでなく、さらに近い徒歩5分にマルエツがあるのも大きいですね。

通学区は、大宮南小学校で徒歩6分と良好な距離感になります。氷川参道沿いの大宮図書館が徒歩8分となるあたりも魅力の1つになるでしょう。

公式ホームページ

お部屋は72㎡の3LDK、南角住戸です。敷地南端に位置する角住戸で、当物件は全戸が産業道路側を向いた南西向きになりますので、南東にも面した南角の当タイプが最も日照条件に優れています。
むろん産業道路沿いの賑やかさはありますし、産業道路の向かいには5階建マンションなどもありはしますが、建物の手前には駐車場、南東側も建物が立っていない部分（隣接マンションのアプローチなど）を向いた感じになりますので、低層階でもけして悪い条件ではありません。

間取りは上層階のみの特殊プラン（80㎡）を除けば物件内で最も大きなタイプで、やはりこのシリーズらしいキッチン併設のロングカウンター（ダイニングテーブル）がポイントになるでしょう。

このタイプはいわゆるピアキッチン設計（キッチンと洗面所がつながったタイプ）ではないのですが、角住戸ならではの魅力を高めたあたりはそれ以上のポイントになるのではないでしょうか。

玄関入ってすぐキッチンに入ることが可能ですし、キッチンの向かいには洗面・浴室があるので家事動線にも優れています。やはり回遊動線自体は存在しているので専有面積以上の空間的な広がりが得られるでしょうし、三方に充実した開口部があるあたりも角住戸を生かした魅力と言えるでしょう。

タワマンなど開口部に重きを置く物件はさておき、こういった一般的なスケール・階建の物件でこのレベルの開口部が実現しているケースは稀ですからね。

一方、隣の洋室と比べると一目瞭然ですが、LD単体だとかなり小さいあたりには注意が必要でしょう。とはいえ、狭い洋室2のウォールドアを開け放つと非常に広がりのある空間になりますし、バルコニーもかなり奥行があって良いですね。

敷地形状に沿って共用廊下側クランクしていることもあり、玄関前に周囲から見えにくいポーチスペースが設けられているあたりもポイントの1つです。

坪単価は272万円。上層階には300万円超がある一方、低層階中住戸には250万円程度のものもあり、平均は275万円程度になりそうです。

近年の供給事例としては、ルピアコート大宮フィオーレ（2020年分譲/大宮駅徒歩12分/約225万円）、ザ・パークハウスさいたま新都心（2020年分譲/さいたま新都心駅徒歩5分/約295万円）、プラウド大宮桜木町（2021年分譲/大宮駅徒歩6分/約350万円）、ルピアコート大宮ザ・ゲート（2021年分譲/大宮駅徒歩8分/約330万円）、ブランシエラ大宮氷川の杜（2022年分譲/大宮駅徒歩10分/約340万円※平均専有面積約46㎡のコンパクト）、ザ・パークハウス大宮吉敷町翠邸（2022年分譲/さいたま新都心駅徒歩9分/約310万円）、大宮スカイ＆スクエアザ・タワー（2022年分譲/大宮駅徒歩5分/約375万円）、オープンレジデンシア大宮フロント（2022年分譲/大宮駅徒歩6分/約365万円）、大宮スカイ＆スクエアザ・レジデンス（2023年分譲/大宮駅徒歩6分/約360万円）があり、たくさんの供給が行われています。

大宮駅前やさいたま新都心駅前のものも多いですし、駅徒歩10分圏内の物件と比べると流石にこなれた水準ではありますね。
同ポラスが2020年に分譲したルピアコート大宮フィオーレは駅徒歩12分で約225万円だったように、その後の相場高騰を如実に感じはしますが、昨年から今年にかけて分譲された北大宮駅のクラッシィハウス大宮植竹町（2022年分譲/北大宮駅徒歩11分/約240万円）、大宮公園駅のファインシティ大宮公園（2023年分譲/大宮公園駅徒歩7分/約240万円）の水準を鑑みるとこのご時世なりに妥当なところでしょう。