プレシス戸田レジデンス【土地区画整理事業エリアの駅徒歩7分】6階72㎡6,080万円（坪単価279万円）

プレシス戸田レジデンス。

所在地：埼玉県戸田市大字新曽字小玉104他（従前地番）、埼玉県戸田市都市計画事業新曽第二土地区画整理事業地内13街区8、9画地（仮換地番号）
交通：戸田駅徒歩7分
用途地域：第一種住居地域
階建、総戸数：6階建、88戸

戸田駅東側に広がる新曽第二土地区画整理事業エリア内に誕生する物件です。こちらは北大通りを越え、駅から見て北方向に位置しています。

戸田駅での分譲マンションの供給は、同区画整理事業エリア内で2021年に分譲されたザ・パームス戸田マスターグレイス以来になりますね。ザ・パームスの前は駅距離のあったオハナ蕨錦町（2016年分譲）で、そういった区画整理事業（駅の西側も土地区画整理事業中）の影響もあるのかお隣の北戸田駅や戸田公園駅に比べると近年の供給が少ないですね。
都市計画道路による道路の整備もまだ道半ばという感じで、更地状態の土地も多いですし、区画整理事業及び都市計画道路の進行と共に今後はもう少しマンションも増えてくるのではないでしょうか。

なお、西口側は区画整理事業によりロータリー周りが整備されましたし、当敷地の少し南西側線路沿いでは約8,000㎡の公園が予定されているなど大規模区画整理事業エリア内ならではの魅力は小さくないですね。公園予定地の目の前（当物件から駅までのルートの途中）にラブホテルがあるのはかなり気になりますけど…。

買物便は、スーパーで言うと、徒歩7分にビーンズ戸田（オリンピック戸田）、徒歩8分にオーケー（T-FRONTE）、徒歩10分にヤオコー（ビバモール蕨錦町）といった感じで、特に近くはありませんが潰しは効いています。T-FRONTEやビバモールには複数のショップが入居しているので便利ですね。

通学区は、芦原小学校で線路の向こう側の徒歩12分と少々距離があります。

公式ホームページ

お部屋は72㎡の3LDK、南東角住戸です。南は国東輸送の青空駐車場ですが仮設のような感じですし、南側道路（都市計画道路による拡幅中）と当敷地との間にはかなり大きな更地状態の土地があります。東は拡幅・整備され歩道もゆったりとした道路が出来ていますので向かいまでの離隔は十分ですが、向かいの土地も更地状態のため将来的な不確実性は伴いますね。

間取りは狭小3LDKで有名なプレシスでは珍しい72㎡の3LDKで、居室畳数・収納共にまずまずのゆとりを感じますね。
南西角住戸は69㎡の4LDKという設定で、同物件内に72㎡の3LDKと69㎡の4LDKが共存するという世にも珍しいケースになっています（メニュープラン・セレクトプランで結果的にそのようになることはあるでしょうけども基本プランがこのような設定というのはまずない）。

ただ、ちょっと気になるのは玄関からLDにかけての動線ですね。LDの入口のところでクランクしたことでプライバシー面には優れているのですが、これによりLDの入口付近の実質的な廊下部分も含めた動線部の面積消費が大きくなっています。

洗面所の入口もLD内の目立つ位置からのリビングインですし、この感じであればごくごく一般的な田の字設計の方が良かったような印象があります。
72㎡の3LDKなので一般的には浴室は1418になるものですが、そういったあたりも影響したのか一回り小さな1317なのも残念ですね。

洋室3の引き戸がきれいに開け放てるようになっているのは良い点でしょう。

坪単価は279万円。そのように視界面での将来的な不確実性はあれど、最上階南東角住戸ということで物件内では高めの設定になっています（30㎡台もある物件で、グロス価格が嵩まないそういったものには坪単価300万円前後のものもあります）。

近年の近隣供給事例として、戸田駅でのものはそのザ・パームス戸田マスタープレイス（2021年分譲/戸田駅徒歩8分/約250万円）だけなのですが、隣の戸田公園駅及び北戸田駅のものも含めると、オーベル戸田公園レジデンス（2021年分譲/戸田公園駅徒歩6分/約250万円）、クレアホームズ戸田公園（2021年分譲/戸田公園駅徒歩7分/約245万円）、ジオ戸田公園（2021年分譲/戸田公園駅徒歩9分/約235万円）、プレシス戸田公園ソルティエ（2022年分譲/戸田公園駅徒歩8分/約240万円）、ジオ北戸田（2022年分譲/北戸田駅徒歩7分/約235万円）、クレアホームズ浦和辻緑道（2023年分譲/北戸田駅徒歩6分/約260万円）といったものがあります。

戸田公園駅とは快速停車か否かの差はありますが、ここ1年ほどの間のさらなる価格高騰を鑑みれば当物件の平均270万円ほどの水準に大きな違和感はないでしょう。もうちょっと区画整理事業が進行して不確実性が緩和されるととっつきやすい物件になるのだと思いますね。