ルジェンテ上野松が谷【合羽橋道具街至近、浅草も上野も徒歩圏】10階67㎡9,660万円（坪単価475万円）

ルジェンテ上野松が谷。

所在地：東京都台東区松が谷2-58-2（地番）
交通：浅草駅徒歩6分（つくばエクスプレス）、田原町駅徒歩10分、上野駅徒歩13分
用途地域：商業地域
階建、総戸数：13階建、31戸（非分譲住戸1戸含む）

松が谷2丁目、合羽橋の交差点からかっぱ橋本通りを少しだけ西側に向かったポジションに誕生する物件です。
4戸の60㎡台4戸を除くと30～50㎡台で構成された総戸数31戸、敷地面積も250㎡ほどと、このシリーズでよくみられる小規模物件になりますね。

最寄りはつくばエクスプレスの浅草駅ですが、田原町駅、稲荷町駅、入谷駅、そして上野駅（入谷口なのでホームまではそこそこ距離があります）も徒歩圏となるポジションで、当然フラットアプローチになりますので、自転車などを利用するとあっという間でしょう。
かっぱ橋道具街通りから1本入った本通り沿いなので、商店（商店街）もありはするものの、住宅が多いエリアなりの落ち着きがあるのもポイントですね。

用途地域的には広域に渡り商業地域となるエリアのため、こういった小さな土地でも道路付け（道路幅員）次第でこのぐらいの高さの建物が立つ余地はありますが、現状、当物件の南・東・北の三方は比較的低い建物で構成されているのも良い点でしょう。

買物便は、スーパーとしては、徒歩3分にまいばす、徒歩7分に三平ストア、徒歩8分ライフ、徒歩9分にマルエツとオーケーといった感じで、徒歩10分圏内での選択肢が豊富です。松が谷は合羽橋道具街至近であるのはもちろんのこと、上野駅と浅草駅の中間ポジションならではの利便性も有しており、それも魅力の1つですね。

数は少ないながらも60㎡台がありますので、学区についても述べておくと、通学区は松葉小学校で徒歩5分と良好なアクセスです。

公式ホームページ

お部屋は67㎡の3LDK、北東角住戸です。10～13階の上層4フロアのみに設けられたタイプで、最上階だとスカイツリーが足元付近から望めるのですが、10階だと上部だけになるでしょうか（かっぱ橋本通りからは地上でも真東方向にスカイツリーが良く見えるのですが、こちらは東方向にマンションがあり、その影響があります）。

ただ、前建は低層ですし、北側の本通りの向かいは広域に渡り低層建物で構成されているため（同商業地域ではある）、この上層階住戸からの視界は良好ですね。やや距離はありますが、隅田川花火も楽しめるポジションになります。

間取りは70㎡に満たない小ぶりな3LDKですし、小規模なりに柱の食い込みが目立つ設計です。
敷地面積250㎡ほどの1フロア2～3戸（上層階は2戸）ということで、フロアプランも小さいため柱を逃がすのは容易ではない（コスト的にも厳しい）とは思うのですが、そこそこの単価帯の物件になるわけですし、4本もの食い込みは残念ですね。

廊下自体はかなり短く出来ており、エレベーターの食い込みもあまり気にはならないのですが、効率性は高いとは言えません。
玄関にかなり近いトイレの位置、やたらと奥行がある納戸（動線を確保する必要があるため大きさほどの収納力は期待できません）も気になりますね。

一方、この廊下の長さでも洋室1室がノンリビングイン、また、LDは角位置（二面採光）でないながらもワイドな開口部に面している（目の前には大きなバルコニーがあるので空間的な広がりも十分）あたりは魅力になるでしょう。

なお、アイランドキッチンは魅力的な反面、両サイドの動線部の畳数消費が大きい点には注意が必要です。LDと隣の洋室1を比べるとお分かりのように純粋なLDスペースはかなり小さいです。

坪単価は475万円。プランによって多少の差はありますが、低層階で400万円弱、上層階で400万円台後半といった設定なので、平均は430～440万円になるでしょうか。

近年の近隣供給事例としては、リビオレゾン浅草（2020年分譲/浅草駅徒歩6分/約380万円）、ルジェンテ浅草アベニュー（2021年分譲/浅草駅徒歩7分/約335万円）、ブランズ浅草寿（2021年分譲/田原町駅徒歩5分/約435万円）、ザ・浅草レジデンス（2022年分譲/浅草駅徒歩3分/約505万円）といったものがあります。

浅草4丁目のため上野駅界隈は遠くなるものの、浅草駅への距離感が似ているルジェンテ浅草アベニューと比べると大分値上がりしています。
ただ、同2021年のブランズ浅草寿と比べた場合の値上がり感は薄いですし（平均はこちらと大差ないのですが、上層階スカイツリービューには500万円超と、単価レンジはこちらよりもかなり大きかったため、検討するお部屋によって印象が大分異なる物件でした）、このご時世としてはまずまずの水準と言えると思います。
柱の食い込みによる非効率性に加え、小規模ゆえの地味な共用面なども考慮してのものでしょうか。