オープンレジデンシア笹塚【小規模、甲州街道沿いながら駅徒歩5分】4階51㎡7,080万円（坪単価463万円）

オープンレジデンシア笹塚。

所在地：東京都渋谷区笹塚2-22-1（地番）
交通：笹塚駅徒歩5分
用途地域：商業地域、第一種住居地域
階建、総戸数：15階建、40戸（地権者住戸2戸含む）

敷地面積360㎡ほどのオプレジらしい小規模物件で、甲州街道沿い（首都高沿い）の賑やかなポジションではありますが、駅徒歩5分なので利便性は十分です。

こちらからだと駅の反対側にはなりますが、笹塚駅南口地区の再開発ではC街区に高さ約100mの三井タワマン（下部には商業施設も）が予定されているなど、再開発も楽しみな立地条件と言えます。

買物便は、スーパーで言うと徒歩3分に業務スーパー、徒歩4分にライフ、徒歩5分にサミットストア、徒歩7分に成城石井とクイーンズ伊勢丹と駅徒歩5分なりに選択肢が豊富ですね。

30～50㎡台のみの物件なのであまり関係なさそうですが、通学区は笹塚小学校で徒歩7分の距離感になります。

公式ホームページ

お部屋は50㎡超の2LDK、北東角住戸です。敷地北端、甲州街道から最も奥まったポジションに位置したタイプで、東側には細い道路を挟み13階建のフローレンスパレス笹塚がありますが、北側は第一種住居地域で低層住宅が中心のため、この階でもそこそこの視界抜けが得られます。低層部のみ北東・北西のコーナー部が斜めにカットされているのは北側隣接地に与える日影を考慮してのものでしょうか。

間取りはそのような斜めカットも影響し、かなり苦しいものとなっています。
オプレジらしいバルコニー側の柱の食い込みの影響も大きく、全体的に居室形状がひどいので専有面積（居室畳数）ほどの使い勝手は期待できないでしょうね。

玄関・廊下をこれ以上ないぐらいコンパクトにしているため、効率性という点ではそう悪くはないのですが、浴室は1216ですし、居室畳数も柱の食い込みがカウントされてのものですので、ゆとりは感じにくいでしょう。

収納がかなり充実しているのは好感が持てる点ですけどね。

坪単価は463万円。面積帯によっても多少異なりますが、低層階は430万円ほどのもの、一方で上層階には500万円台中盤あり、平均としては490万円程度になるでしょう。

近年の近隣供給事例としては、セントラルレジデンス渋谷笹塚（2019年分譲/駅徒歩12分・中野区/約345万円）、アトラス笹塚駅前（2021年分譲/駅徒歩2分/約440万円※平均専有面積約43㎡）、ヴォーガコルテ渋谷笹塚（2022年分譲/駅徒歩12分/約450万円※平均専有面積約30㎡）程度で、条件的に近いのはアトラスだけですね。

線路沿いの賑やかなポジションではありましたが、クラウン街経由が可能な駅徒歩2分の利便性抜群の立地だったアトラスよりも大分高くなっているため、直近のさらなる高騰が少なからず反映されてはいるのは確かです。
ただ、初台駅のパークホームズ初台一丁目（分譲中/初台駅徒歩2分/約590万円）などとはかなりの差がありますし、ブランド感に欠ける小規模なオプレジ、さらに甲州街道沿いなりに単価を抑えている部分はあるでしょうね。この間取りであればさらに価格で勝負して欲しかった印象はありますけれども…。