ティサージュ大岡山【大岡山駅徒歩3分×第一種低層住居専用地域】3階42㎡5,998万円（坪単価468万円）

ティサージュ大岡山。

所在地：東京都目黒区大岡山2-1-18
交通：大岡山駅徒歩3分
用途地域：近隣商業地域、第一種低層住居専用地域
階建、総戸数：6階建、13戸

敷地面積330㎡ほど、総戸数13戸の超小規模物件ではありますが、”一種低層エリアに片足を踏み入れた大岡山駅徒歩3分”という分譲マンションとしては非常に珍しいポジションですね。

地元の方であればよくお分かりかと思いますが、大岡山駅というのは非常に分譲マンションが限られており、駅徒歩5分圏内ともなるとほとんど存在していません。
駅前唯一の徒歩1分に2011年分譲のパークホームズ大岡山ラヴィアンコート（14階建総戸数84戸）があり、ブランド・スケール共にこちらのほぼほぼ30～40㎡台（1戸だけ80㎡台があります）の総戸数13戸とは比べるべくもないのですが、こちらはこちらで駅近の利便性と一種低層エリアの環境が非常に高いレベルで共存しており、この規模でも分譲マンションとしただけのことはあると感じますね。

買物便は、スーパーで言うと徒歩1分にまいばす、徒歩4分に東急ストア、徒歩5分にヒルママーケットプレイスがあり良好です。大岡山北口商店街も目と鼻の先徒歩2分になります。

設計・施工はやはりデベロッパーの髙松建設になります。

超の付く小規模物件で、敷地の間口も小さいので存在感・スケール感は覚えにくいでしょう。外壁はブラウン系タイルをメインとしつつも北側道路沿いの目立つ部分をコンクリ打ち放しとしたことでデザインにも気を使っているようですが、エントランスホールのデザインが驚くほどシンプルなのは玉に瑕です。
小さな面積、かつ、間口の狭い敷地をカバーすべく、ピロティ状の奥ゆかしいアプローチ空間を設けているあたりは上手だと思います。

公式ホームページ

お部屋は42㎡の1LDK、南・西・北の三方角住戸です。当物件は南北に細長い敷地形状で「敷地南側半分が第一種低層住居専用地域（最高高さ10m）」になっていることから南側（一種低層）は3階建、北側（近隣商業地域）は6階建という凹凸ある設計になっています。

当タイプは北側にあり、上層階になると南～南西にかけて第一種低層住居専用地域の低層住宅街を見下ろすのですが（そういった点が考慮され最上階は1フロア1戸で85㎡になっています）、3階ということで南側には当物件の南西角住戸（3階建）がありますし、西側も2～3階建の住宅が隣接するという少々囲まれ感のあるポジションですね。

日照に関してはまずまず得られはするものの、視界面を鑑みればLDは北側の方が良かったような印象もありますね。玄関が南側に設計されている関係で、LDも玄関寄りの南側にあります。

ただ、かなりの小規模物件にしては柱のアウトフレームが良好ですし、LDとベッドルーム間の独立性が高い設計になっているのは良い点でしょう。また、収納はかなり少ないですけど、42㎡の大き目の1LDKなりに居室畳数はしっかりとしています。

坪単価は468万円。30㎡台中心の物件で、30㎡台はこちらよりもグロスが嵩まない分、気持ち単価が高い設定になっています。最上階80㎡台は次期以降の分譲で、総戸数13戸しかないためその価格次第で平均も大分変わってくるとは思いますが、想定される平均坪単価は500万円ぐらいでしょうか。

大岡山駅を最寄りとする近年の供給事例はなく（いわゆるワンルーム投資マンション除く）、ピアース都立大学（2021年分譲/緑が丘駅徒歩8分・都立大学駅徒歩10分・大岡山駅徒歩11分/約445万円※平均専有面積約49㎡）、プラウド都立大学（2023年分譲/緑が丘駅徒歩8分・都立大学駅徒歩10分・大岡山駅徒歩11分/約585万円※平均専有面積約74㎡）が多少参考になるぐらいでしょうか。

プラウドは"プラウドにしては"売れ行きが芳しくなく、分譲開始時に言及したように流石にお値段が強く感じるので、こちらとの差が大きくなるのは当然でしょう。
ただ、このような立地にもう少しブランド・スケールを有した物件が誕生するようなことがあればとてもこのような単価で済まないのは言うまでもなく、超小規模物件なりのお値段設定になっていると思います。エリア的には控えめとはいえ、500万円前後の物件ではあるので、以下のような設備面でのコストダウンは残念ですけど…。

設備仕様面は、小規模コンパクトなのでディスポーザーがないのは当然です。しかしながら、食洗機や床暖房すらもない分譲マンションとしては非常にシンプルなものとなります。

管理費は422円/㎡。ディスポーザーなしの外廊下ですが、スケールメリットが微塵もない超小規模ということが影響し高くなってしまっています。

なお、駐車場はありません。