クレアホームズ新小岩親水公園【南面ワイドスパン×完全アウトフレーム】10階77㎡7,290万円（坪単価313万円）

クレアホームズ新小岩親水公園。

所在地：東京都江戸川区中央1-1531-3他（地番）
交通：新小岩駅徒歩18分
用途地域：準工業地域、商業地域
階建、総戸数：10階建、26戸

昨春から分譲中のプレミスト新小岩ルネの向かい（南側）に誕生する物件です。プレミストは北側が千葉街道に面していましたが、こちらは南側が大杉橋通りに面してします。

こちらがプレミストの南側を塞いでしまうため、南面条件においてはこちらの方が大分優れていますが、立地環境はやはりよく似ていて、西友、小松川境川親水公園、江戸川区役所（※）が共に徒歩2分となるあたりは魅力になるでしょう。
※同徒歩2分の江戸川区役所は2028年度に船堀駅前に移転予定。現在は跡地をどのように活用するか検討中の段階だが、悪いものにはならなそう。

むろん駅距離はネックになってはくるものの、徒歩2分の江戸川区役所前のバス停から新小岩駅、船堀駅、西葛西駅へのバスが出ており、下手な駅徒歩11～15分程度の物件よりも魅力があるでしょう。新小岩駅と船堀駅からは深夜バス「ミッドナイト25（最も遅いものは25時過ぎまで）」も運行しています。

買物便は、その西友徒歩2分の他に、サミットストア徒歩3分、コジマ×ビックカメラ徒歩3分、しまむら徒歩4分、コーナン徒歩6分などロードサイド的な大型店舗もあり、近所でほとんどのものがそろってしまいますね。

通学区の第三松江小学校も徒歩4分ということで申し分ありません。

公式ホームページ

お部屋は77㎡の4LDK、南東角住戸です。大杉橋通りの向かいは区庁舎が広がっており、庁舎移転後のかなりの先の話にはなりますが、そこそこの高さのものが出来る可能性はあるでしょう。
ただ、大規模な再開発が行われればこちらの住民にとってもメリットになるでしょうし、大きな土地だけに大杉橋通り沿いギリギリに（こちらに近いところに）高い建物が立つ可能性は高くないようにも思います。

間取りは通常フロアは1フロア3戸となるところ、この最上階だけは1フロア2戸設計になっており、約10mの南面ワイドスパンが大きな売りになります。

4LDKとしているため、LDは二面採光（角位置）ではないものの、ウォールスライドドアを開け放つとかなり大きな二面採光の空間になりますね。
ワイドスパンゆえに奥行（玄関～バルコニーまでの距離）が短くなっており、廊下も短め、また、柱の完全アウトフレームを実現出来ているあたりも見事でしょう。

玄関前には大きな大きな門扉付ポーチがあるなど、最上階のみのスペシャルなプランならではの魅力は少なくありません。ポーチ内のトランクルームと宅配ボックス（それぞれ約1㎡）が専有面積に含まれているので、純粋な住戸部分は数字ほど大きくはないのですが…。
なお、クレアホームズ市ヶ尾荏田西やクレアホームズ浦和辻緑道などと同じで、玄関に手洗いボウルが付いているのも近年のこの詩リースならではの魅力になります。

ちょっと惜しく感じるのはキッチンですかね。いわゆるオープンキッチンとは異なり、シンク側しかLDを向いていません。むろん好み次第のところもありますが、このあたりは70㎡台中盤で4LDKとしたことの弊害にはなるでしょうね。

坪単価は313万円。ワイドスパンの最上階住戸を除くと200万円台中盤～後半というレンジになっており、平均は270万円程度になるでしょうか。

近年の供給事例としては、プレシス新小岩ルミエールヴィラ（2020年分譲/駅徒歩6分/約290万円）、シティテラス新小岩（2021年分譲/駅徒歩3分/約330万円）、イニシア新小岩ローレルコート（2021年分譲/駅徒歩27分/約215万円）、プレミスト新小岩ルネ（2022年分譲/駅徒歩17分/約260万円）、パークホームズ新小岩三丁目（2022年分譲/駅徒歩9分/約280万円）があります。

プレミストとの差はわずかで、プレミストとは異なる全戸南向き、かつ、1年半ほどの時の経過（直近のさらなる価格高騰）を鑑みれば現実的な印象ですね（※プレミストはスケールがあり、共用空間的な魅力が高かったのですが、こちらは完全アウトフレームによる効率性の高さもポイントになります）。
直近のパークホームズと比べると駅距離のわりにしっかりとした印象にはなるのですが、そのようにバスによる高い交通利便のあるポジションですし、買物利便に加え、将来的な楽しみ（区役所跡地）も窺えるポジションではあるので大きな違和感はないでしょう。

この最上階住戸に関しては、面積がわりと大きく、4LDKとはいえエリア・駅距離的にグロスの嵩みが気にはなりますが…。