グランシエロ吉祥寺【久々の牟礼物件、プラウドシティのお蔭で利便性が増しました】4階88㎡9,780万円（坪単価369万円）

グランシエロ吉祥寺。

所在地：東京都三鷹市牟礼4-588-9（地番）
交通：井の頭公園駅徒歩20分、吉祥寺駅徒歩24分、三鷹駅徒歩27分
用途地域：近隣商業地域、第一種住居地域
階建、総戸数：5階建、32戸

牟礼4丁目、連雀通りを挟み吉祥寺シンフォニアの向かいに誕生する物件です。この駅距離のある界隈（牟礼・下連雀の三鷹駅・吉祥寺駅共に徒歩20分超になるエリア）ではその吉祥寺シンフォニアなどが分譲された2013年頃から直近の2018年分譲開始のプラウドシティ吉祥寺まではわりと頻繁に分譲マンションが誕生していたのですが、プラウドシティが総戸数678戸という超大規模だったこともあるのかその後の供給が滞っていましたね。

こちらはそのように連雀通りの向かいの吉祥寺シンフォニア（8階建総戸数183戸）の存在感が大きい上、小規模物件ということでエリア内においてお世辞にも目立つ存在にはなりえないわけですが、駅距離はあっても井の頭公園が徒歩6分となる環境面はやはり魅力ですし、このエリアらしくバスアクセスも良好です。

徒歩2・3分にある複数のバス停から吉祥寺駅及び三鷹駅へのアクセスが可能で、特にプラウドシティ吉祥寺と共に誕生した「プラウドシティ吉祥寺」バス停からは本数が非常に多くなっています。また、両駅へのアプローチはほぼフラットなので自転車でのアクセスも容易ですね。

買物便は、スーパーで言うと徒歩3分にマルエツ（やはりプラウドシティ吉祥寺。プラウドのお蔭でこの界隈の利便性が増しました）、徒歩5分にいなげや、徒歩10分に西友とあまいけがあり、駅距離を感じさせません。

通学区は、三鷹の森学園高山小学校の徒歩6分とこちらも良好でしょう。

公式ホームページ

お部屋は88㎡の4LDK、南東角住戸です。南側は連雀通りの向かいにその吉祥寺シンフォニア（斜線制限に伴い連雀通り沿いは5階建だが、南に向かって徐々に高くなっている）がありますが、東側はアパートや戸建など2～3階建の低層住宅街のため、この階でも眺望的な魅力が窺えます。

LDがルーバルに面していないのは残念ではあるものの、北側も低層住宅街なのでこのルーバルからの眺めは格別でしょう。
ウォールドアを開け放つとルーバルに面した洋室2と一体となった大きな空間が生まれますし、キッチンからルーバルに出られるようになっているあたりにも好感が持てますね。

90㎡近い面積があるわりには居室畳数にゆとりを感じることはないのですが、洋室3の手前に設けられたカウンター付のユーティリティコーナーは「＋α空間（お子さんが小さいうちは特に使い勝手が良さそう）」として機能するでしょう。

田の字ベースの設計ではありますが、ルーバルは36㎡もの大空間ですし、特殊プランなりの個性を感じることが出来ますね。
なお、物件自体が逆梁工法になっており、窓際に梁の影響のない掃き出し窓のサッシ高が約2.2mというのも特長の1つになるでしょう。

坪単価は369万円。350～370万円程度のお部屋が多くなっており、小規模、かつ、ブランド感にも欠ける物件にありがちなレンジの狭いお値段設定と言えるでしょう。

こういった条件の良いルーバル付の上層階角住戸は本来もう少し”プレミアム”を乗せたいところなのでしょうが、面積的にも大きいため400万円とかにしてしまった日には、1億を優に超えてしまいますし、それは駅近などのより良い立地の物件との競合が激しくなってしまうことを意味するため、デベロッパーのブランド力や物件自体のスケール（共用面などでの差別化）などが伴っていないとなかなか難しいのです。

そのようにプラウドシティ吉祥寺（2018年分譲/吉祥寺駅徒歩23分/約275万円）以来、近所での供給はないのですが、少し範囲を広げるとレジデンスコート吉祥寺（2020年分譲/三鷹駅徒歩17分・武蔵野市/約330万円）、センチュリー三鷹ラ・ミターム（2021年分譲/三鷹駅徒歩20分・三鷹市/約285万円）、プレシス三鷹上連雀（2021年分譲/三鷹駅徒歩20分・三鷹市/約305万円）、ブリシア三鷹（2021年分譲/三鷹駅徒歩15分・三鷹市/約350万円）、ファインスクェア武蔵野テラス（2023年分譲/三鷹駅徒歩16分・武蔵野市/約365万円）、ファインスクェア武蔵野リアン（2023年分譲/三鷹駅徒歩17分・武蔵野市/約365万円）、シティテラス善福寺公園（2023年分譲/上石神井駅徒歩11分・練馬区/約340万円）、エステムコートグラン吉祥寺（2023年分譲/武蔵関駅徒歩10分・練馬区/350万円ぐらい）、パークホームズ吉祥寺北ザ・ガーデン（2023年分譲/武蔵関駅徒歩15分・練馬区/約355万円）などの駅距離のある物件が誕生しています。

この物件はこれらの中で最も駅距離がある中で、プラウドシティからは3割ほども上昇していますし、直近の物件たちと比べても最高水準の価格になることを鑑みるともう少し控えめが相応だったようには思うものの、井の頭公園がほど近い点や買物便やバス便が良いことを考えれば大きな違和感まではないでしょうか。

こういったタイプは特長豊かなプランとはいえ、億近いグロスがやはり障害になりそうではありますが…。