プライム横浜岸谷【どこに行くにも起伏は厳しいが、目の前に花月園公園】3階75㎡6,490万円(坪単価286万円)

プライム横浜岸谷。

所在地:神奈川県横浜市鶴見区岸谷4-1611-1他(地番)
交通:花月総持寺駅徒歩8分、生麦駅徒歩11分、鶴見駅徒歩17分、京急鶴見駅徒歩18分
用途地域:第二種中高層住居専用地域
階建、総戸数:5階建、115戸

花月園競輪場跡地に誕生した鶴見花月園公園が"ほぼ目の前"という再開発エリアに隣接する地に誕生する物件です。従前は京急の社宅がありましたね。

駅近とは言えませんし、最寄りはもちろん花月総持寺駅ですので、交通便は地味ではあるものの、総戸数100戸超のスケール(※)もポイントになるでしょう。競輪場跡地の一画にはようやくマンション(UR、大和ハウス、東京建物など)建設が始まるはずで、そちらに及びはしませんが…。
※その名の通り京急電鉄の持分が大きな物件ではあるのですが、伊藤忠都市開発、日鉄興和不動産も加わったそこそこのネームバリューのある3社のJVで、総戸数115戸程度ではわりと珍しいケースです。

また、駅付近とは標高30m程度の起伏があり(駅からのアプローチはかなり上ってちょっと下る感じ…)、徒歩8分という数字では表せない労力が伴うのは確かですが、駅からのアプローチは花月園公園沿いの新設道路(2024年初旬共用開始。歩道は既に通行可)というあたりは気持ちが良いですね。
バス停は徒歩6分とやや距離がありますが、鶴見駅までバスを利用するという手段、また、いずれにしろ徒歩が楽でないことを鑑みれば電動自転車で鶴見駅・京急鶴見駅へ直接アクセスというのもありでしょう。

なお、花月園公園は丘上に開かれた約4.7haの非常に開放感のある明るい公園で、そちらに寄り添うこの物件の敷地も高台の一画になるため、上層階住戸からは視界的な魅力も小さくありません。

買物便は、スーパーで言うと徒歩5分にユーコープ、徒歩8分にまいばす、徒歩10分にマルエツがあるので悪くはないでしょう。やはり起伏は伴いますけどもね。なお、第二京浜沿いの島忠は今冬に再オープン(建替中)で、三和が入るので今よりは便利になりますが、あちらも起伏ありの徒歩10分超にはなってしまいます。

通学区は、岸谷小学校の徒歩15分で、距離もさることながら起伏もきついのでなかなかですね…。広大な公園隣接というのは子育て環境として抜群に魅力的なわけですが、一方で、この学校へのアプローチは落差が激しいです。

公式ホームページ
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お部屋は敷地南側のフォレストレジデンスの75㎡の3LDK、南東角住戸です。敷地南東部に位置した南東角住戸で、両面共に前建との間に道路(南側は道路の手前に敷地内の緑地帯)を挟むポジションです。両面共に2~3階建の低層住宅ばかりで構成されており、この階であれば日照はもちろんのこと、多少の視界抜けも得られるでしょう。

間取りはその良好な条件に相応しい物件内で大きなものになるのですが、妻面(東面)3室で角住戸としては地味な印象が拭えません。

75㎡であれば角住戸であっても玄関・廊下を一直線とした効率性重視の設計は悪くないでしょう。ただ、連窓サッシが採用されているとはいってもLD側はごくごく一般的なサッシ2枚分の開口部でしかないですし、妻面(東面)の開口部ももう少し充実させて欲しかったですね。

洋室2のウォールドアを開くことにより、ワイドな連窓サッシも生きた二面採光空間になりますし、2WAYのシューズインクロークなども特徴の1つではありますが…。

坪単価は286万円。角住戸とはいえ、地味なプランなりのお値段設定ではあるでしょう。同階南向き中住戸との単価差はほとんどありません。

平均としては270~280万円になるでしょうか。
丘上なりの眺望も魅力的な上層階には300万円超、一方で、低層階には250万円を切るものもあります。

鶴見駅から距離のある物件も含めた近年の近隣供給事例としては、サンリヤン横浜鶴見ブランシエラ(2020年分譲/花月総持寺駅徒歩4分/約245万円)、ミオカステーロ鶴見フロンティア(2021年分譲/鶴見駅徒歩12分/約235万円)、クリオ横濱生麦アーバンマークス(2022年分譲/生麦駅徒歩5分/約270万円)、パークホームズ横濱東寺尾マークヒルズ(2022年分譲/生麦駅徒歩10分/約215万円)、クリオ鶴見花月総持寺(2023年分譲/花月総持寺駅徒歩4分/280~290万円)、ノブレス鶴見花月総持寺(2023年分譲※分譲が始まったばかり/花月総持寺駅徒歩5分/280~290万円)といったものあります。

ハッキリ言ってしまうと、こちらは駅距離や交通利便性といった点で言うと勝負になりません。しかしながら、実際にこの花月園公園を利用したことがある方はお分かりのようにこの公園が目の前にあるというだけで他はどうでもいいぐらいの感覚(一日中芝生やベンチで寝ていたい…笑)にもなってしまうことを考えるとおかしな水準ではないのかなと。

スーパー、バス停、小学校のうちの2つ、いや、1つだけでも至近にあると大分印象は変わったでしょうし、逆に言うと、1つもないんであればもう少し価格で勝負して欲しかったという思いもありますけどね。

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