アルファレジデンシア南千住【当初は全戸賃貸、50～60㎡台ばかりの総戸数119戸】11階64㎡6,870万円（坪単価352万円）

アルファレジデンシア南千住。

所在地：東京都荒川区南千住1-170-1他（地番）
交通：三ノ輪駅徒歩7分、南千住駅徒歩8分
用途地域：商業地域、近隣商業地域、準工業地域
階建、総戸数：15階建、119戸（うち、あなぶきホームライフ分譲分49戸）

当初は大和ハウス工業による賃貸マンション「ロイジェント」シリーズになる予定でしたが、着工まもなくして方針転換がなされ、49戸をあなぶきホームライフが譲受けた上で分譲を行うようです。このままいくと残りの70戸は大和ハウスが賃貸にするのだと思いますが、賃貸分が多すぎて分譲の検討者にとってはお世辞にもウエルカムとは言えない状況ですね。

そもそも、ほぼほぼ50～60㎡台で構成された物件で、総戸数119戸ともなると、賃貸にするにしても分譲にするにしても借り手・買い手を見つけるのがかなり大変であることは明白です。なぜにこんな偏った面積設定にしたのか疑問でしかないです…。

あなぶき持分は49戸のため価格次第でニーズを生み出せるようには思いますし、共用面やデザイン面も分譲マンションとして違和感のないものにはなってはいるのですが…。

立地としては日光街道沿いで、三ノ輪駅の最寄り出口（3番）及び南千住駅からは共に日光街道を越える必要があります。敷地北側の一部は千住間道にも面していますね。
日光街道沿いの賑やかなポジションである反面、2駅が徒歩7～8分で使えるまずまずの利便性があり、さらに都電の三ノ輪橋駅は徒歩5分でもありますね。

買物便はかなり良好で、ジョイフル三の輪商店街が徒歩4分なのが大きいですね。スーパーは、徒歩5分に業務スーパー、徒歩6分にヨークフーズ、ライフ、アコレ、まいばすといった感じで選択肢が豊富です。

また、通学区は瑞光小学校で徒歩5分の良好な距離感になります。

公式ホームページ

お部屋は64㎡の2LDK+S、南角住戸です。南東が日光街道となるポジションなので賑やかではあるのですが、この上層階になると日光街道の向かいの南千住病院や南西側の9階建マンションも越えてくるため、日照・視界共に良好です。南南東方向にスカイツリーも望めるでしょう。

間取りは実質3LDK（2LDK+S）としては小ぶりなのですが、物件内では最も大きなもの、かつ、唯一の実質3LDKタイプにもなります。

他にも60㎡台のプランがあるのですが、それらは"純粋な2LDK"になっており、そういったあたりもかなり不思議な設計と言えます。上述のように50～60㎡台に偏った総戸数119戸なので2～3LDKのバリエーションがあるのはおかしくはないですけど、今のような価格高騰期の60㎡台ともなると分譲価格はもちろんのこと、賃料的にもグロスが障害になりますので、60㎡超の高グロスの2LDKをこれだけ作ってどうするつもりだったんだろう…と思わずにはいられません。

こちらは実質3LDKでむしろ"面積を絞った3LDK"になりますので、特に違和感はないですし、意外にも柱のアウトフレームもきれい、かつ、廊下も短いため有効面積は上々です。

一方、サービスルームの存在はやはり残念ですし、中・低層階と同一プランということもあり、視界抜けも得られるポジションながら全体的に開口部が貧弱なのは勿体なく感じますね。

坪単価は352万円。2階は297万円ということで視界・日照面がしっかりと考慮されたお値段設定です。

近年の主な近隣供給事例（平均専有面積30㎡台などのコンパクト除く）だけでも、クレヴィア南千住リバーサイドツイン（2020年分譲/南千住駅徒歩8・9分/約310万円）、グローベル南千住駅前（2020年分譲/南千住駅徒歩3分/約320万円）、リビオレゾン三ノ輪ステーションプレミア（2020年分譲/三ノ輪駅徒歩3分/約330万円）、エクセレントシティ南千住ブルーム（2021年分譲/南千住駅徒歩7分/約310万円）、ヴァースクレイシアIDZ南千住（2022年分譲/南千住駅徒歩7分/約305万円）、リビオレゾン三ノ輪パークフロント（2022年分譲/三ノ輪駅徒歩4分/約365万円※平均専有面積約40㎡）、ライオンズ南千住グランプレイス（2022年分譲/南千住駅徒歩13分/約340万円）、プレサンスレイズ東京三ノ輪（2023年分譲/三ノ輪駅徒歩10分/340～350万円）、レジデンスノーブル三ノ輪（2023年分譲/南千住駅徒歩7分/約305万円）と、かなりたくさんあります。

こちらの平均は330万円ほどですので、より駅距離のある近隣のライオンズよりも安いですし（ライオンズはスケールを生かし、デザインや共用面に力を入れていたのでそれなりの付加価値は加味すべき）、昨今の価格高騰を鑑みれば抑えた印象にはなるでしょう。ただ、駅距離の似たレジデンスノーブルと比べるとしっかりとした水準ですし、上述のように当初は全て賃貸予定だったひとクセある物件であることを考えるとさらなるパンチ力が欲しかった印象ではありますね。

共用面やデザイン面は分譲として大きな違和感はない反面、床暖房がないなど設備面は賃貸ベースですし…。