アルファレジデンシア南千住【共用・デザインは悪くないけど、設備仕様は…】9階52㎡5,490万円（坪単価347万円）

続けて、アルファレジデンシア南千住。

設計・施工は大和ハウス工業です。前回の記事で述べたように当初は大和ハウスの賃貸マンション「ロイジェント」になる予定で、建設途中で今回分譲される49戸だけがあなぶきホームライフに譲渡されています。

下で取り上げるプランに関しては柱の食い込みが強烈なため”賃貸感”もありはしますが、そのタイプを除けばバルコニー側の柱のアウトフレームはしっかりとなされていますし、デザインなどに関しても分譲マンションとして違和感のない仕上がりだとは思いますね。

着工は今年の2月末で、完成は再来年5月の物件ですので、早々に分譲を想定してシフト（？）したところもあるのではないでしょうか（※柱のアウトフレームに関しては着工後の変更は無理なので、当初からアウトフレームだったのでしょう）。

2層吹抜などではないものの、エントランスホールは総戸数100戸超なりのゆったりとした空間設計（空間の大きさのわりにソファセット1つだけというのは違和感がありますが…）、また、デザイン的にもそれなりのものです。
外観デザインはさらに特徴のあるもので、マリオンを施したことで不規則なグリッドデザイン、また、バルコニー手摺のガラス手摺と格子手摺のコントラストも印象的な物件です。エントランス周りなど要所要所にコンクリ打ち放しも用いており、全体的にモダンな仕上がりですね。

2棟構成となった物件で、空地率は約49％と高くはないですし、空地もほとんどが車路（駐車場へのアプローチ）といった感じにはなるのですが、日光街道だけでなく千住間道側も接道した物件なので無理なく歩車分離出来ているのはポイントの1つでしょう。

前回のアルファレジデンシア南千住。

公式ホームページ

お部屋は52㎡の2LDK、北角住戸です。北東が千住間道となるポジションで、向かいは2～3階建の低層の住宅が主となるため、視界的な魅力が高いです。
方角的に日照は期待できませんが、日光街道からは奥まったポジションなので喧騒が抑えられ、かつ、北西も4階建なので両面共に視界良好ですね。

間取りは2LDKとしてはやや小ぶりな50㎡そこそこのものになります。
このご時世ですので面積的な違和感はないものの、上述のようにこちらのプランだけはバルコニー側の柱の食い込みが顕著で、四角が全て食い込んでしまっているのは残念でなりません。

芳しくない居室形状もさることながら、柱の食い込みによる面積消費が大きく（食い込み部分はもちろん専有面積に含まれます）、専有面積ほどの使い勝手は期待できないでしょう。

玄関・廊下は限界までコンパクトに出来ているため、そこまで非効率な印象はないのですが、玄関ドアを開けると共用廊下の中央付近まで扉が出っ張ってしまうあたりもちょっと気になりますね。内廊下がもう少し余裕ある設計になっていると良かったでしょう。

20～40㎡台で構成されているようなコンパクトマンションであれば賃貸・分譲問わずこのような造りとなるのがほとんどではあるものの、こちらは50～60㎡台の総戸数119戸というスケールを有した物件ですからね。

坪単価は347万円。良好な視界面が考慮されたのか、先ほどの南角上層階と大差ないしっかりとした水準ですね。日照が芳しくないのはもちろんのこと、こちらからはスカイツリーが見えないですし、上述のように、柱の食い込みも非常に目立つプランですので強く感じてしまいます。
物件内では面積が小さくグロスの嵩みを抑えたがゆえの設定でもあるのでしょうが…。

設備仕様面は、総戸数100戸超のスケールがあってもディスポーザーはないですし、水回りの天然石天板仕様やトイレ手洗いカウンターも備わっていません。
食洗機は付いていますが、床暖房もなし、トイレは古めかしさのあるタンクタイプであるなど、単価帯・面積帯を鑑みるとかなり残念な仕様と言わざるを得ません。

管理費は290円/㎡。ディスポーザーはありませんが、内廊下ですし大きな違和感はないでしょう。ちなみに、エレベーターはそれぞれの棟に1基の計2基となります。

駐車場は、身障者用1台（平置）を除いた21台が機械式になります。