ブリリア南浦和【定借ながらロータリー隣接の徒歩2分】12階74㎡7,699万円(坪単価343万円)

ブリリア南浦和。

所在地:埼玉県さいたま市南区南本町1-6-1(地番)
交通:南浦和駅徒歩2分
用途地域:商業地域
階建、総戸数:15階建、70戸(地権者住戸11戸含む。他店舗1区画)

約70年(引渡後返還までの期間)の定借にはなりますが、南浦和駅西口ロータリーに面した高利便なポジションに誕生する物件です。
2018年分譲のザ・パークハウス南浦和フロントは"初の駅徒歩2分"という分かりやすさがあった反面、線路(東)とお墓(北西)に面したポジションでしたので、こちらのロータリー隣接の2分(線路は北西側で南面良好)はさらにパンチがあるでしょう。

当物件の敷地も従前はコインパーキングがあったところですし、道路(ロータリー)の向かい南東方向にもコインパーキングが広がるため、将来的な視界抜けが保証されているわけではありません。しかしながら、駅前×全戸南東向きで、低層階でも日照に加え視界抜けも得られるというちょっとした特等席になります。そのように線路(高架)は北西側なので、全戸南東向きとなる当物件は音の影響も限定的です。

買物事情も言うまでもなく便利ですね。
道路の向かい徒歩2分にヤオコーも入る丸広、他スーパーとして徒歩1分にコモディイイダ、徒歩5分にマルエツ、徒歩6分にダイエー、徒歩7分にみらべる、徒歩9分にコープがあるので、よりどりみどりですね。

なお、通学区は高砂小学校で徒歩21分と非常に距離があるのですが、言わずと知れた人気学区になります。

公式ホームページ
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お部屋は74㎡の3LDK、東角住戸です。北東~東にかけてロータリーが広がるポジションでその先は駅や線路になりますのでそれなりの賑やかさはあります。ただ、ロータリーに面したポジションでそれを言うのはナンセンスですし、上述のように武蔵野線の高架(北西)には背を向ける感じになるため、駅前ということを考えれば悪くないでしょう。二重サッシが採用されているので窓を閉めている限りは気にならないはずです。
なお、南東方向もそのように高い建物がないため、この上層階(※14~15階の上層2フロアは全て地権者住戸で、分譲は”その下から”になります)からは眺望も楽しめますね。

間取りは南角に比べると気持ち小さくはあるのですが、ほぼ変わらない物件内最大級のものになります。

角住戸としてはけして大きな方ではないものの、「全体の5分の4を70㎡超、かつ、中住戸3LDKでも70㎡」を確保した物件で、学区なども考慮した”正統派ファミリータイプ”を心掛けているようですね。
角住戸にしては廊下がコンパクトな設計のため効率的ですし、一方で、玄関下足スペースがかなりゆったりとした造りになっているあたりにも好感が持てます。

ただ、開口部はちょっと寂しいですね。ロータリー側(駅側)からの視線なども考慮したのかもしれませんが、上層階であれば北東面(妻面)の開口部はもう少し充実させて欲しかったところでしょう…。
南東側の連窓サッシの方立ても少々大きいですし、連窓サッシの幅自体も少々残念な印象になります。

坪単価は343万円。昨夏~年末にかけて行われた第1期では上層階角住戸でも330万円程度の設定で、低層階には300万円を切るものもあったぐらい(平均としては315万円程度になるのだと思っていました)なのですが、今回の第2期から値上げされました。
第1期1次は28戸の供給に過ぎなかったですし、好立地とはいえ定借ということもありけして引く手あまたな物件とは思っていなかったので意外ではあったのですが、それが出来てしまうのが今の市況なんでしょうね…。

近年の南浦和駅の供給事例としては、ルピアコート南浦和(2021年分譲/駅徒歩7分/約260万円)、イニシア南浦和根岸(2022年分譲/駅徒歩16分/約255万円)があるぐらいですし、こちらは定借とはいえロータリー隣接の駅徒歩2分という特別な立地ですので比較するのは困難です。

地代及び解体積立金で280円/㎡(地代のみだと175円/㎡)とランニングコストもけして安くはないですし、定借での平均約330万円(値上げ後の推定)はやや強い印象にはなるものの、このエリアの検討者は多少高いお金を払ってでも子供の教育(学業)第一と考える方が少なくないため定借はあまりデメリットにならない(子供が大きくなるまでの間に住めれば十分)という側面もあるでしょうね。

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