ガーラレジデンス西新井パークサイド【駅距離はあるが2駅徒歩圏のパークサイド】9階65㎡5,250万円（坪単価266万円）

ガーラレジデンス西新井パークサイド。

所在地：東京都足立区六月3-6-9
交通：竹ノ塚駅徒歩13分、西新井駅徒歩14分
用途地域：第一種住居地域、第一種中高層住居専用地域
階建、総戸数：9階建、48戸

竹ノ塚駅と西新井駅の中間付近、その名の通り栗六公園のパークサイドに誕生する物件です。敷地北側が栗六通りで、その向かいが栗六公園になりますね。

少々駅距離はあるものの当然にフラットアプローチですので普通に徒歩圏、そして公園隣接、ギャラクシティまで徒歩11分といったあたりは子育て中、もしくは今後子育てを控えるご家庭にとっての魅力が小さくありません。

ガーラレジデンス船堀アヴェニューの記事でも述べたように、近年のFJネクストの「ガーラレジデンス」は、駅距離のあるポジションでの供給がほとんどなのですが、バスアクセス良好、公園至近など、何らかの立地的な特徴を持った物件が多く、仕入れにおいて他社との競合が厳しい（必然的に土地代が嵩む）駅近物件とは異なる土壌で勝負しているあたりに好感が持てますね。

ガーラレジデンスは面積を絞ることで価格（グロス）を安く見せる傾向にありますが、駅距離なりに単価も控えめな物件が少なくなく、マンション価格が異常なほど高騰する中でこういった価格帯でも何かしら魅力のある物件（求めるもの次第で魅力的に映る物件）を供給してくれる数少ないデベロッパーになっていると思います。

買物便は、スーパーで言うと、徒歩10分内は徒歩5分のまいばす、徒歩6分のアコレでしょうか。ただ、2駅が徒歩圏になることもあり、徒歩11分にマルエツとビッグ・エー、徒歩13分にマミーマート、徒歩14分にイオンと西友といった感じで潰しは効いています。
自転車などを利用するとアリオやパサージオといった西新井駅西口の大型商業施設へのアクセスも容易ですね。

通学区は、竹ノ塚小学校で徒歩6分と良好な距離感です。

公式ホームページ

お部屋は65㎡の3LDK、南西角住戸です。栗六公園は北側になるのでパークビュー感は薄いものの、栗六通りの内側となる敷地南端に位置した角住戸で、南も西も低層の住宅街になるため日照はもちろん、視界的な魅力もかなり高いポジションですね。
特に敷地の途中から南側は第一種中高層住居専用地域（第2種高度地区）になっているため、半永久的な視界抜けが保たれることでしょう。

間取りは物件内で最も大きなものとはいえ65㎡と面積を絞っています。

しかしながら、柱を完全にアウトフレーム化しているのが見事で、効率性の高さを鑑みれば一般的な60㎡台後半程度の使い勝手が期待できるでしょう。

洋室3には方立ての小さなウォールドアを採用しているので開け放つことで広々とした空間になりますし、西面の幅のある連窓サッシもとても魅力的ですね。

妻面（南面）の開口部も比較的充実しており、形状的にはシンプルな角住戸でも”角住戸なりの魅力”をしっかりと備えています。

坪単価は266万円。こちらは最上階の南に面した角住戸ということで物件内の上限水準です。
ただ、低層階には220万円程度もあり、平均は240万円ほどでしょうか。

近年の近隣供給事例としては、サンクレイドル竹ノ塚Ⅱ（2020年分譲/竹ノ塚駅徒歩13分/約200万円）、ヴェレーナシティ西新井（2020年分譲/西新井駅徒歩14分/約215万円）、クリオ竹ノ塚グレイステラス（2021年分譲/竹ノ塚駅徒歩10分/約260万円）、シティハウス竹ノ塚（2022年分譲/竹ノ塚駅徒歩3分/約260万円）、ヴェレーナパレ・ド・クラッセ（2023年分譲/竹ノ塚駅徒歩15分/約230万円）といったものがあります。

やはり直近のヴェレーナパレ・ド・クラッセでも述べたようにシティハウスが住不らしからぬ現実的なお値段設定だったため、駅距離のあるこちらの価格が目立たないのですが、ここは近年の供給が少ない西新井駅の徒歩圏内でもありますし、面積をかなり絞ったことでグロス価格での魅力を感じやすいというのもあるでしょうね。