ザ・パークハウス鷺沼【南はパークフロント、北はヒルトップビュー】6階85㎡10,498万円（坪単価408万円）

ザ・パークハウス鷺沼。

所在地：神奈川県川崎市宮前区小台1-5-6（地番）
交通：鷺沼駅徒歩8分、宮前平駅徒歩8分
用途地域：第一種中高層住居専用地域
階建、総戸数：6階建（建築基準法上は地上5階地下1階建）、105戸

小台1丁目の三菱UFJ銀行寮跡地、鷺沼駅と宮前平駅の間に広がる車両基地の南側ポジションに誕生する物件です。
鷺沼駅と宮前平駅は距離的にはほぼ同じですが、宮前平駅からのアプローチは標高30m以上の強烈な起伏がありますので、その名の通り急行停車駅の"鷺沼物件"であることに異論はないでしょう。

北傾斜のポジションなので抜けがあるのは北側ですが、南側は小さいながらも小台北公園のパークフロントですし、敷地面積も約3,900㎡ということでスケール感もありますね。
※北傾斜のポジションを生かした設計・デザインも秀逸です。詳細は次記事。

鷺沼駅においては、東名寄りの駅徒歩10分前後にドレッセ鷺沼の杜プライムフォレストやローレルコート鷺沼のようなスケール感のあるものが存在していますが、こちらのエリアにはスケール感のあるものが限られています。”線路の南側”という点では宮前平駅最寄りを含めてもスケール感のあるものは定借のザ・パークハウス宮前平があるぐらいでしょう。

鷺沼駅からのアプローチも10mほど下った後に上る感じのアップダウンがあるものの、宮前平駅からのアプローチとは比べるべくもないですし、そのローレルコートなどの東名寄りの駅徒歩10分前後の物件よりもむしろ良いぐらいで、非常に起伏が豊かなエリア事情を鑑みればマシな方ですね。

買物便は、スーパーで言うと、徒歩6分にまいばす、徒歩7分に東急ストア、徒歩8分に成城石井、徒歩9分にいなげやといった感じですね。成城石井といなげやは宮前平駅前なので起伏が強烈ですし、東急ストアはタワマンを伴う駅前再開発により一時的になくなる可能性があります（鷺沼周りは東急ストアがなくなるとちょっとしたスーパー難民でそうなんで仮店舗での営業が行われるのではないでしょうか）。
なお、その再開発の商業スペースは現状のフレルと大差ないように見受けられるため、再開発後も買物利便は大きくは変わらないはずですが、区役所に加え図書館、ホールなど公の施設が充実するのは魅力の1つでしょう。

通学区は土橋小学校で、徒歩12分の距離感です。カッパーク隣接の魅力的なポジションではあるものの、車両基地を周り込むアプローチで起伏も大きいため、低学年だと少々大変でしょう。

公式ホームページ

お部屋はCOMFY棟の85㎡の3LDK、南西角住戸です。4棟で構成された物件で、COMFY棟は扇形の敷地の西端に位置しています。
西～北西にかけては車両基地を見下ろし、線路の反対側に及ぶ絶好の眺望、また、南西～南にかけては道路の向かいにクリオ鷺沼マスターテラスがありますが、この最上階だとそれも越えるぐらいの高さになります。日照・眺望が両立する貴重なポジションですね。

間取りは物件内で最大級の80㎡台中盤で、4LDKではなく3LDKが採用されているため、1室1室にもそこそこのゆとりがあります。

ただ、LDに関しては入口付近に実質的な廊下部分が大きく食い込んでおり、80㎡台の角住戸なりに廊下周りによる面積消費がやや大きな点には注意が必要でしょうか。洋室3のウォールドアを開け放つとその入口付近の中途半端なスペースも居室の一部のようにはなるんですけどもね。

最大のポイントとなるのがLDのコの字ダイレクトサッシでしょう。線路の先はこちらの敷地よりも20m近く標高が低いため、この最上階からの見下ろす眺望は下手なタワマン以上の魅力的なものになります。ダイレクトサッシ下部は曇りガラスになっていますが、ガラス自体は床上すぐのところから天井間際までのハイサッシなのも良い点ですね。
手前の車両基地はやや殺風景ではありますが、その先には土橋原台公園やカッパークの緑も見えなかなかに気持ちの良い景色でしょう。

また、南側にもしっかりとした開口部、さらに、水回りにおいて洗面所をダブルボウル、浴室もしっかりと1620を採用するなど、高額住戸として申し分のないパフォーマンスですね。

坪単価は408万円。上述のように日照と眺望を両立する貴重な角住戸で、物件内の上限水準になります。
一方、4棟構成のため、ファミリータイプながら日照が芳しくないPANORAMIC棟（北向き）、敷地の傾斜により半地下住戸もあるGRACIOUS棟（南向き）、GRACIOUS棟の背後（北側）になるSPACIOUS棟（南向き）の低層階には控えめな単価帯（300～320万円程度）のものもあり、平均は350万円程度になるでしょうか。

近年の供給事例としては、グランドメゾン鷺沼コート（2020年分譲/鷺沼駅徒歩9分/約340万円）、ライオンズ宮前平マスターヒルズ（2020年分譲/宮前平駅徒歩7分/約290万円）、グランドメゾン鷺沼ザ・ヴィラ（2021年分譲/鷺沼駅徒歩12分/約280万円）、エクセレントシティ宮前平Ⅱザ・アベニュー（2021年分譲/宮前平駅徒歩5分/約245万円※普通借地権）、エクセレントシティ鷺沼（2022年分譲/鷺沼駅徒歩12分/約290万円）、ブリリア宮前平ヒルサイド（2023年分譲/宮前平駅徒歩4分/約340万円）と、鷺沼・宮前平共に豊富ですね。

同時期分譲となる鷺沼駅徒歩9分（鷺沼4丁目）のバウス鷺沼ヒルズ（平均330～340万円）と比べるとやや高くはなりますが、やはりあちらのアプローチはこちらよりも起伏がきついですし、こちらは上述のように鷺沼駅ではかなり"優しいアプローチ"の徒歩8分で、眺望的な魅力もある高台ポジションということを鑑みると現実的な水準ではないでしょうか。
2020年分譲でも340万円という水準だったグランドメゾン鷺沼コートなどと比べると分かりやすいのですが、"近年の価格高騰"がほとんど感じられないのです。

青葉台駅（横浜市）なので必ずしも競合はしないように思いますが、駅距離や起伏という点でも共通点のあるプロミライズ青葉台やプラウド青葉台というスケール感のあるものが同時期分譲（ましてプロミライズはかなり話題性のある物件）、さらに言うと、三菱地所レジデンスはこの後に宮前平駅前湯けむりの庄の東側でスケール豊かな物件を供給予定であるがゆえの事情もありそうですね。

こちらのお部屋は面積も大きくグロスがかなり立派なのは懸念材料ではあるものの、エントランス・外観共に高級感が窺える物件でもそういった点での違和感はありません。