バウス鷺沼ヒルズ【やはり起伏はきついがたまプラも徒歩圏内】6階95㎡10,898万円（坪単価379万円）

バウス鷺沼ヒルズ。

所在地：神奈川県川崎市宮前区鷺沼4-13-3他（地番）
交通：鷺沼駅徒歩9分、たまプラーザ駅徒歩15分
用途地域：第一種住居地域、第一種中高層住居専用地域
階建、総戸数：8階建、91戸

北口徒歩9分、東名沿いのサレジオ幼稚園跡地に誕生する物件です。
北東側にあるエリア屈指の大規模物件ドレッセ鷺沼の杜プライムフォレストと比べれば小さくはあるものの、敷地面積3,800㎡超×総戸数91戸というそこそこのスケール感を有した物件で、多く存在する東名沿いの物件の中で”駅に近い方”でもありますね。

このあたりの例に漏れず駅からのアプローチは標高20m近い起伏があるため、徒歩分数以上の労力伴ってはしまいますが、たまプラーザ駅も徒歩15分と表示上は徒歩圏内になるあたりもポイントの1つではあるでしょう。
たまプラーザ駅へはむろん東名をまたぐ必要がありますし、約35mというさらなる起伏がありますので、帰路は特に大変ですけども…。

なお、買物便は、このエリアあるあるで芳しいものではありません。
スーパーで言うと徒歩10分圏内は徒歩9分のまいばすのみです。徒歩11分のフレルに東急ストアが入っていますが、再開発中の仮店舗営業が行われるか否かは明らかになっていない状況です。
たまプラーザ駅前のたまプラーザテラスにはビオセボン、東急ストア、成城石井なども入っており徒歩13分、イトーヨーカドーも徒歩15分なので距離的にはまずまずなのですが、やはり相当な起伏がありますね。

また、通学区は鷺沼小学校で徒歩8分の距離なのですが、こちらも30m超の起伏が伴います。

公式ホームページ

お部屋はサウスサイトの95㎡の4LDK、南東角住戸です。グラウンドレベルの低いカームサイトの最も低い部分が1階になっており、こちらのサウスサイトは南側道路のグラウンドレベルとの比較においては6階建相当といえるでしょう。
そのため、こちらは6階扱いとはいえ、実質4階の感覚にはなるのですが、南は当開発による誕生する提供公園の先が戸建住宅街、東も道路の向かいに3階建のマンションを挟み戸建住宅を望むポジションということで抜群の視界抜けが得られます。東～南東にかけてはこちらよりも標高が低くなっていますし、かなり恵まれていますね。東名は西側（しかもかなり低いところを走っている）なのでこの敷地南東端からの影響は小さいですし、高台ポジションならではの魅力は十分でしょう。

間取りはそのような絶好のポジションなりの非常にゆったりとした4LDKで、95㎡というのはちょっと驚きました。
昨今のマンション価格高騰下の狭小トレンドにおいては、4LDK自体が少ないですし、4LDKであっても80㎡にギリギリ乗せる程度のものが多いものですが、当物件は平均専有面積約79㎡というかなり大きな設定を採用しており、こちらの4LDKも90㎡台半ばという非常に大きなものになります。

ベースとしては田の字で、4LDKになるとLDがルーバルに面していないようなケースも少なくないのですが、こちらは洋室4を行灯部屋にすることでLDをルーバル側に配置しているあたりも良いと思います。

ルーバルの開口部は雨水などの浸水・侵入を防止する観点から、掃き出し窓のようなフラットな造りには出来ないものの、やはりこのポジションであればLDは二面採光であって欲しいですし、この28㎡のルーバルに面しているというだけで気持ちが良いでしょう。

常々言っていることではありますが、ルーバルというのは斜線制限（主に北側）の影響でプランの北側に設けられることが多いもので、そもそもこういった南東角にルーバルがあるだけでスペシャルなのですが、その上、この眺望が享受できるのは素晴らしいですね。

南側のコーナーサッシは腰高窓にはなりますが、他2棟はコーナーサッシになっていないため、このあたりもサウスサイトならではの魅力になります。

坪単価は379万円。最上階でこそありませんが、そのように視界抜けも豊かなルーバル付の特殊住戸のため物件内の上限水準になります。
南向きでない低層階には300万円ちょっとのものがあり、平均では330～340万円になるでしょうか。

近年の供給事例としては、グランドメゾン鷺沼コート（2020年分譲/鷺沼駅徒歩9分/約340万円）、グランドメゾン鷺沼ザ・ヴィラ（2021年分譲/鷺沼駅徒歩12分/約280万円）、エクセレントシティ鷺沼（2022年分譲/鷺沼駅徒歩12分/約290万円）、そして同時期分譲のザ・パークハウス鷺沼（2023年分譲/鷺沼駅徒歩8分/約350万円（暫定））があります。

ザ・パークハウスとは駅距離の差はほとんどありませんが、こちらの方が起伏が大きく、かつ、東名沿いでもあるので若干強く感じはします。しかしながら、ザ・パークハウスの際に述べたように、そもそもこのエリアは近年の価格上昇感がほとんどないですし、特にサウスサイトに関しては東名の影響もほとんどない日照良好な高台ビューになりますので330～350万円の中心単価帯ならばザ・パークハウス同様に現実的な水準と感じますね。

全体的にかなり面積が大きな物件で、グロスの嵩みは少なからず障害になるとは思いますが…。