ブリリア浦和高砂【埼玉県庁の緑に寄り添う駅徒歩8分】70㎡8,898万円（坪単価419万円）

ブリリア浦和高砂。

所在地：埼玉県さいたま市浦和区高砂3-9-13
交通：浦和駅徒歩8分
用途地域：商業地域
階建、総戸数：12階建、32戸

近年の浦和駅西口界隈は2013年のシティハウス浦和高砂以降、ザ・パークハウス浦和タワー、ザ・パークハウス浦和岸町、プラウド浦和高砂マークス、ザ・パークハウス浦和レジデンス、プラウド浦和といった感じで駅距離とスケールを兼ね備えた物件（シティハウス以外は総戸数100戸超）が次々と誕生しています。
当物件は総戸数32戸というかなり小ぶりな物件で、それらのの中で最も駅距離のあるプラウド浦和高砂と同じ駅徒歩8分というあたりはどうしてもパンチに欠けてしまいます。

しかしながら、駅前広範囲に商業エリアが広がる浦和駅の徒歩10分圏内はやはり魅力（人気）がありますし、目と鼻の先に県庁の広大な敷地が広がるポジションはそうお目にかかれるものではないでしょう。全戸西向きのランドプランで、多くの住戸から県庁の花時計などの緑を望む借景が得られます。
県庁に隣接しているわけではないので、この界隈の物件でよく言われるドミノリスクはどうしても伴ってしまいますけども…。

買物便は、スーパーで言うと徒歩8分にザ・ガーデンと成城石井、徒歩9分にイトーヨーカドー、徒歩10分にヤオコーといった感じで、駅距離のわりに芳しくありません。ただ、広範囲に渡り商店街がありますし、伊勢丹も徒歩7分ですので、浦和駅前なりの魅力があるのは言うまでもないでしょう。
ちなみに、南高砂地区で進行中の再開発内にも商業スペースが予定されていますね。

通学区は、岸町小学校で徒歩9分、白幡中学校で徒歩12分になります。
※普段は小学校だけしか記載しないのですが、このあたりは学区ありきでマンション購入を検討される方が少なくない”特殊なエリア”です。

公式ホームページ

お部屋は70㎡の3LDK、南西角住戸です。西は道路の向かいに駐車場を挟み社民党の3階建がありますが、この上層階住戸はそれよりも遥かに高いため、その県庁の花時計などの豊かな緑を見下ろすことが出来ます。
そのようにドミノリスクは伴いますが、南も3～4階建の低層ですし、少なくとも現状においては日照×視界が両立した浦和駅徒歩10分圏内ではそうは見られない良好なポジションですね。

間取りは1フロア3戸のうち2戸を占める70㎡で、同70㎡の北西角住戸に比べ気持ち大きな物件内で最も大きなタイプになります。

間取りは長所・短所共に分かりやすいです。
長所はやはり完全アウトフレームでしょう。廊下も短めなので効率性が非常に高いですし、柱の食い込みがないことで居室形状も申し分ありません（※同70㎡の北西角住戸は完全アウトフレームではありません）。

一方で残念なのは開口部ですね。中層階以上でそのような魅力的な視界及び日照が得られることを鑑みると、もう少し角住戸らしい開口部であって欲しかったですね。

敷地の小さな物件ですし、南面は隣地との離隔が十分でないため大きな開口部を設けるのは難しかったのだと思いますが、せめて西面は連窓サッシを採用するなど最大限開口部に気を使うべきだったのではないでしょうか。

価格もかなり立派な水準になる物件ですし、せっかくの県庁ビューを生かしきれているとは言えないでしょう。洋室2のスライドドアは魅力の1つですが、方立てが大き目で一体感が薄れてしまうあたりも気になりますね。

坪単価は419万円。低層階は350万円を切る水準、県庁ビューとなる中層階でも370万円ですので、上層階（最上階）プレミアムがしっかりと乗った印象です。
上層3フロアは曇りガラスではなく透明ガラスとなっているため室内からも眺望が楽しめる感じではあるのですが、ドミノリスクに関しては中層も上層も大差ないですし、眺望を生かし切れているとはいえない間取り面も加味すると気持ち強い印象ではありますね。

近年の近隣供給事例（コンパクト物件除く）としては、パークホームズ浦和仲町三丁目（2020年分譲/駅徒歩12分/約265万円）、ガーデンハウス浦和仲町（2020年分譲/駅徒歩8分/約310万円）、シティハウス浦和岸町（2020年分譲/駅徒歩9分/約305万円）、レ・ジェイド浦和（2021年分譲/駅徒歩4分/約355万円）、プレミスト浦和仲町（2021年分譲/駅徒歩9分/約315万円）、プラウド浦和（2021年分譲/駅徒歩5分/約385万円）、パークホームズ浦和仲町二丁目（2021年分譲/駅徒歩8分/約320万円）があります。

こちらの平均は380万円ほどになるはずで、早いものでプラウド浦和は2年近く前になるので、こちらの水準に驚きまではないのですが、プラウドは14～15階のプレミアム角住戸（100㎡超）に400万円台中盤～後半のものがあったことで平均単価が伸びたところもあり、駅距離を鑑みるとこのご時世なりにしっかりとした水準ではあるでしょう。

ただ、リスクはあるとはいえ空も広く感じる県庁ビューは貴重ですし、その希少性のわりに総戸数が少ないため（捌く必要のある数が少ないため）、上層階角住戸にこのレベルのプレミアムが乗ることに違和感はありません。