セルアージュ横浜フィエルテ【コンパクトが惜しいぐらいの落ち着いた横浜駅徒歩13分】4階48㎡6,390万円（坪単価444万円）

セルアージュ横浜フィエルテ。

所在地：神奈川県横浜市西区楠町15-4（地番）
交通：横浜駅徒歩13分（市営地下鉄だけは徒歩11分）
用途地域：近隣商業地域
階建、総戸数：7階建、22戸

旧東海道から内に入った楠町の西端に誕生する物件です。
西側の細い道路の向かいが第一種住居地域になるポジションで、旧東海道から1本入っただけでもかなりの落ち着きがありますね。

市営地下鉄を除けば徒歩13分ですので横浜駅はけして近くはないものの、普通に徒歩圏ではありますし、駅周りは広域に渡り業務・商業専用地区と商住共存地区（住宅もあるにはあるがザ・ヨコハマフロントタワー、ブランズ横浜、シティハウス横浜など分譲マンションは数えるほどしかありません）になっているため、駅徒歩10分内の分譲マンションは限られています。

この敷地から道路を挟んで隣接する南軽井沢に加え、岡野、高島台といったあたりは住居系地域の中では貴重な横浜駅が徒歩圏となるエリアであり、”小規模なり（大通り沿いの商業地域などの物件でないと大規模にはなりにくい）”の特徴を感じることのできる物件と言えるでしょう。
大半が30～40㎡台になる物件ではありますが、中には90㎡台も設けられており、そういった点からも良好な立地条件であることがお分かりいただけるのではないでしょうか。

買物便は、スーパーで言うと徒歩1分にまいばすがあります。徒歩10分超にはなりますが、駅前のジョイナスにはクイーンズ伊勢丹、東急ストア、自然食品F&F、ビオセボン、高島屋には明治屋があるなど、横浜駅徒歩圏なりの魅力があります。徒歩10分ちょっとのダイエー跡地にはまもなくイオンモールも開業しますね。

公式ホームページ

お部屋は48㎡の2LDK、南西角住戸です。両面接道、かつ、両面共に前建が戸建というポジションで、この階だと日照だけでなく視界抜けも出てきます。
南側はこちらと同じ近隣商業地域（第6種高度地区）なので、土地が纏まるとこのレベルの高さのものが立つ可能性がありますが、西側は南軽井沢の第一種住居地域（第4種高度地区）なのでより高さ制限が厳しいですね。

また、旧東海道は東方向なのですが、その間の商業地域に10階建前後の建物が多く立っているため、喧騒の影響はほとんどありません。横浜駅徒歩10分ちょっとの立地の中では最高レベルの落ち着きがあるでしょう。

間取りは物件内では大きくはあるものの、50㎡に満たない狭小感のある2LDKになります。柱の食い込みに加え、このような良好な南面条件がある中で奥行が短いバルコニーも残念でなりません。

廊下は比較的コンパクトではあるものの、LDの入口付近のデッドスペース（※）が大きな印象でそこをダイニングスペースなどとして使わない限りLDはかなり手狭に感じるでしょうね。
※洋室2をリビングインにしないと建築基準法上の居室要件を満たせない（サービスルームになってしまう）ことが影響し、LDの扉がこの位置になっているのでしょう。

洋室1のウォールドア設計や玄関前の門扉付のポーチなどは魅力的なのですが、良好なポジションの角住戸にも関わらず全体的に開口部が貧弱ですし、この立地を生かしきれているとは言えないあたりが残念ですね…。

坪単価は444万円。多くが400万円台前半～中ほどとなった物件で、平均は430万円程度になるでしょうか。

近年の近隣供給事例（コンパクト気味のもの）としては、オープンレジデンシア横浜台町（2020年分譲/横浜駅徒歩9分/約380万円※平均専有面積約58㎡）、オープンレジデンシア横浜（2021年分譲/横浜駅徒歩10分・平沼橋駅徒歩1分/約340万円※平均専有面積約53㎡）、プレシス横浜中央（2021年分譲/横浜駅徒歩15分・戸部駅徒歩3分など/約340万円※平均専有面積約45㎡）、ネベル横浜（2021年分譲/横浜駅徒歩13分/約370万円※平均専有面積30㎡台）、グラサージュ横濱リヴィエール（2021年分譲/横浜駅徒歩10分・高島町駅徒歩3分など/約400万円※平均専有面積約30㎡）、クリオ横濱ベイフォート（2022年分譲/横浜駅徒歩14分/約320万円※平均専有面積約58㎡）と、少し面積帯が大きなものも含めると豊富にありますね。

一口に横浜駅徒歩10分前後といっても立地（エリア・環境・利便性）は様々ではあるのですが、当物件はその横浜駅徒歩圏では珍しい落ち着いたポジションであることが少なからず反映された価格という印象です。

直近のさらなる価格高騰も鑑みれば大きな違和感はありませんが、ブランド感やスケール感にはどうしても欠けてしまいますし、この価格帯ならば間取りはもう少し頑張って欲しかった、あるいは、この間取りであればもう少し価格で勝負して欲しかったという思いはありますね。