リーフィアレジデンス練馬中村橋【2駅徒歩圏、バス便良好な一種低層】75㎡9,388万円(坪単価414万円)

リーフィアレジデンス練馬中村橋。

所在地:東京都練馬区中村南3-3-1(地番)
交通:鷺ノ宮駅徒歩11分、中村橋駅徒歩13分
用途地域:第一種低層住居専用地域、第一種住居地域
階建、総戸数:6階建、67戸

群馬銀行鷺宮寮跡地、歴史を感じる大樹が印象的な中村八幡神社の道路を挟んだ南側に誕生する物件です。中村八幡神社はこちらの北側ですが、南側道路の向かいや南東も畑(生産緑地)が広がり長閑さすら感じる落ち着いた第一種低層住居専用地域(南側道路沿いは第一種住居地域)ですね。

最寄駅は惜しくも徒歩10分超になってはしまうのですが、アプローチはほぼフラットですので普通に徒歩圏ですし、2駅2路線が使えるあたりもポイントになるでしょう。徒歩4分の「中村八幡」バス停からは10分ちょっとで練馬駅や阿佐ケ谷駅へのアクセスも可能と、選択肢が豊富ですね。

買物便も駅距離のある一種低層エリアにしては良好です。スーパーで言うと徒歩4分にina21、徒歩7分にオーケーとまいばすがあり、駅前まで行く必要がありません。

通学区は、中村小学校で徒歩7分とこちらも良好な距離感になります。

公式ホームページ
SnapCrab_NoName_2023-10-13_10-39-6_No-00.png
お部屋は75㎡の3LDK、南東角住戸です。東側道路の向かいには7階建のマンションがあるので、この上層階でも視界は抜けないものの、南側道路の向かい及び斜向かい(南東)は共に畑(生産緑地)になっています。将来的に安泰とは言えないものの、延長により生産緑地2022年問題が回避されたため、短期的なリスクは低いでしょう。

南側道路沿いだけは第一種住居地域(最高高さ20m制限×第2種高度地区)のため敷地次第でこのぐらいの高さの建物になる余地はあるものの、その先は第一種低層住居専用地域が広がっているためこの上層階住戸からの視界抜けはかなりのものですね。

間取りは70㎡台中盤の3LDKで、南西角の74㎡を抑え物件内で最も大きなものになります。

ファミリータイプ角住戸としては75㎡はけして大きくはないですし、角住戸なりに廊下も長め(LDの入口付近にも実質的な廊下部分が混入)なのですが、玄関周りの工夫が素晴らしいですね。
下足スペースを東側に向かって大きく延ばしており、南側には幅のあるカウンターを設けるなど使いやすく、かつ、空間的な広がりを感じやすいものになっています。近年は価格高騰により面積を絞るプランが多いため、「顔」となるべき玄関周りまでせせこましさを感じてしまうことが少なくないのですが、こちらのプランは見事ですね。

また、角住戸なりに開口部を充実させることが出来ているのもポイントでしょう。東側道路の向かいはそのように7階建があるので視界が妨げられてしまうのですが、南東方向の視界抜けを考慮してかLDの東面(妻面)の開口部に特徴がありますね。
この開口部は下部が曇りガラスですし、三次元的にはさしてインパクトがないのですが、南側には4連のセンターオープンサッシが採用されるなど、角住戸ならではの魅力を少なからず感じることが出来ます。

坪単価は414万円。1階は370万円ほどで、視界抜けも楽しめる上層階なりの水準になっています。
東や西の低層階には360万円前後のものもあり、物件の平均としては380万円程度になるでしょうか。

近年の近隣供給事例としては、プラウド鷺宮エアリーコート(2020年分譲/鷺ノ宮駅徒歩6分/約330万円)、ブランズ練馬中村北(2020年分譲/中村橋駅徒歩8分/約320万円)、リリーゼ練馬中村橋(2020年分譲/中村橋駅徒歩5分/約285万円)、プラウド練馬中村橋マークス(2021年分譲/中村橋駅徒歩4分/約340万円)、リビオレゾン練馬中村橋ステーションプレミア(2021年分譲/中村橋駅徒歩2分/約365万円※平均専有面積約43㎡)、リビオレゾン練馬中村橋千川通り(2023年分譲/中村橋駅徒歩2分/約400万円※平均専有面積約38㎡)があります。

最寄りの鷺宮駅側の供給が少なく、当物件のような駅徒歩10分超の供給もないため単純な比較は出来ないのですが、シンプルに駅距離のわりにしっかりとした印象になるでしょうね。

中村八幡神社の緑や生産緑地は気持ちが良いとはいえ、神社は北側ですし、生産緑地も将来的に安泰なわけではありません。直近の中村橋駅前のリビオレゾン練馬中村橋千川通りに比べれば流石に安くはあるものの、駅距離が全然違いますし、リビオレゾンはコンパクト中心のため単価が高めであったことから、ファミリータイプ中心でのこの単価にはちょっと驚いたというのが正直なところです。

0 Comments



Post a comment