ロイヤルシーズン桜新町【80㎡超のルーバル付の四方開口プラン】5階85㎡16,280万円（坪単価632万円）

ロイヤルシーズン桜新町。

所在地：東京都世田谷区世田谷2-385-3他（地番）
交通：上町駅徒歩8分、桜新町駅徒歩16分
用途地域：第一種中高層住居専用地域
階建、総戸数：5階建、24戸

世田谷2丁目、最寄駅は世田谷線の上町駅になります。当初は「ロイヤルシーズン世田谷桜」という名称でしたし、周囲には「世田谷」「世田谷上町」「世田谷桜」といったネーミングのものが多いのですが、こちらは思い切って（？）桜新町を名乗っています。

違和感がないと言えば嘘にはなりますが、駅徒歩16分とはいえ桜新町駅からのアプローチはほぼフラットですので、世田谷線の徒歩8分であれば直接桜新町に出てしまう方、また、行き先次第では経堂駅（物件概要に表示はされていないが、徒歩20分程度）を利用するというのも1つの手でしょう。
徒歩2分の「松ヶ丘交番前」バス停からは三軒茶屋駅や渋谷駅へのアクセスも可能なので駅距離のわりに利便性の高いポジションではあります。

買物便は、スーパーで言うと、徒歩3分にまいばす、徒歩5分にサミットストア、徒歩6分にオオゼキがあり、こちらも駅距離以上のものがありますね。
通学区の桜小学校は徒歩6分、また、馬事公苑が徒歩14分程度となる公園環境も魅力の1つになるでしょう。

設計はBUTANI一級建築事務所、施工はデベロッパーの末長組です。

敷地面積800㎡弱という小ぶりな物件（敷地）ではあるのですが、南東角地ということもあり、数字から受ける印象以上の存在感があるでしょう。
南東角住戸には幅は短めながらダイレクトサッシが多用されており、外観的な特徴もさることながら、エントランスホールの先には小さいながらも中庭、また、屋上には家庭菜園スペースを設けるなど、小規模ながらも特色がありますね。

エントランスアプローチ及びホール自体はこじんまりとしており、総戸数24戸のスケールなりという印象ではあるのですが、屋上の家庭菜園スペースは眺望的にもかなり気持ちの良いものです。

公式ホームページ

お部屋は85㎡の3LDK、四方角住戸になります。敷地北東寄りに位置しており、主開口部は北と東にはなりますが、LDや洋室2には南側にもしっかりとした開口部がありますし、物件内でダントツに大きなプレミアム感十分なタイプになります。

北や西は高いものでも3～4階建の低層住宅街が広がっているため、眺望的な魅力も高いです。ルーバルは80㎡超という専有面積に匹敵する大きさがあり、端には流れるような植栽、そして、当住戸専用の菜園スペースがあるのも贅沢ですね（北側にはなりますが、最上階なので日照も得られるはずです。もうちょっと南方向が開けた場所の方が良かったような気もしますが…）。

間取りとしては十八番の壁式構造（PRC）が十二分に生かされたもので、壁で支える構造ながらも開口部が非常に充実していますね。もちろん柱・梁の凹凸は皆無ですし、天井間際までの掃き出し窓も圧巻です。廊下にも非常にワイドな開口部がありますし、これでもかと言わんばかりの設計で、ここまでくると冬場が心配になるぐらいです（汗）。

廊下はタイル貼なので冷えやすいですし、三方に開口部のある洋室2やLDはガッツリ暖房が必要になりそうです。この価格帯のお部屋に光熱費云々を言うのはナンセンスではありますが…。

坪単価は632万円。こちらは最上階プレミアム住戸的な位置づけのため突出した単価になっていますが、多くが500万円前後に設定された物件で、低層階だと450万円ほどからあるので、平均は500万円ほどになるでしょうか。

近年の近隣供給事例としては、ブランズ桜新町（2020年分譲/桜新町駅徒歩1分/約475万円）、ザ・パークハウス駒沢レジデンス（2021年分譲/桜新町駅徒歩7分/約420万円）、パークホームズ用賀三丁目（2022年分譲/用賀駅徒歩7分/約470万円）、パークホームズ深沢七丁目（2023年分譲/桜新町駅徒歩11分/約545万円）があります。

いずれも近いポジションではないですし、駅距離も少々異なりますので比較しにくいのですが、ここ1年ほどの価格上昇を加味してもやはり強く感じてしまいますね。桜新町駅が徒歩圏とは言えない距離感ながら直近のパークホームズ深沢七丁目に匹敵する水準で、以下のように設備仕様面のグレードが高いとはいえ、小規模でブランド力に欠けるあたりからももう少し価格で勝負して欲しかったところでしょう。

設備仕様面は、小規模なのでディスポーザーはありませんが、食洗機、トイレ手洗いカウンター、水回りのフィオレストーン天板に加え、タッチレス水栓、全室ビルトインエアコン、さらに、LDに調光式間接照明を搭載するなど非常に充実しています。
このお部屋はプレミアム的な位置づけでグロスも単価もしっかりとしているため驚くようなレベルではありませんが、それ以外の50～70㎡台（坪単価400～500万円台）のお部屋を検討する際には魅力を感じやすいでしょうね。

管理費は348円/㎡。ディスポーザーなしの外廊下ですが、総戸数24戸の小規模ゆえに高いです。やむなしなところがあるとはいえ、小規模なりの明確なデメリットにはなってきます。

駐車場は、身障者用1台を含む全8台で、身障者用を除き機械式になります。