ハルミフラッグポートビレッジ【賃貸も想像以上】8階75㎡328,000円（坪賃料14,427円）

ハルミフラッグポートビレッジ。【賃貸版】になります。

所在地：東京都中央区晴海5-501（地番）
交通：勝どき駅徒歩14～16分
用途地域：商業地域
階建、総戸数：地上15～17階・地下1階建、1,487戸（シニアレジデンス、シェアハウス、ケアレジデンスを除いた一般賃貸住戸1,258戸）

先月から募集が開始されたハルミフラッグポートビレッジ、ハルミフラッグの中では”内側立地”のため眺望らしい眺望はほとんど期待できませんし、分譲街区の共用施設は相互利用不可のため、ハルミフラッグの中では”ちょっと地味な存在”になるのではないかと思っていました。
しかしながら、こちらだけでも1,500戸近いスケールがあるがあることを反映させた魅力的な共用施設、賃貸らしからぬデザインへの拘りなど、この出来ならば賃貸でもいいからハルミフラッグに住みたい！いや、賃貸（ポートビレッジ）だからこそ住みたい！という方もたくさんいらっしゃるのではないでしょうか。

まず、立地に関しての特徴ですが、晴海西小・中学校の北東側and中央清掃工場の南東側で、環状2号線沿いにもなるハルミフラッグの街区の中で唯一キャナルフロント（公園を挟むものを含む）にならないポジションになります。上述のように眺望面はちょっと残念なのですが、その分駅には近いですね。
分譲街区で勝どき駅に近いのはシービレッジのE棟（16分）、サンビレッジのD棟（17分）あたりだったのですが、ポートビレッジの最も駅に近いB棟は徒歩14分、ポートビレッジ全体（4棟）でも徒歩14～16分になります。

言っても徒歩14～16分なので結局BRTを使ったら同じ？という感じではあるのですが、帰り道などに勝どき駅周りやトリトンスクエアなどいわゆる勝どき駅の既存施設を利用することを念頭にした場合、ポートビレッジは頭1つ抜けてはいますよね。
2024年3月オープン予定の「ららテラスハルミフラッグ」はサミットストアをはじめとして約40店舗が入居しますが、売場面積は約10,000㎡と"全てにおいて足りる大規模商業施設"とまでは言えないので、駅（近隣商業エリア）に近いのは1つのポイントにはなるでしょう。

環状2号線の斜向かいとなる至近に認定こども園・図書館・庁舎等の複合施設（晴海特別出張所等複合施設）が来年オープン予定で、ポートビレッジは特に使いやすい距離となります。
ポートビレッジ及びららテラスに保育施設が入居予定なので、これから子育てを控えるご家庭には特に魅力的なポジションとも言えるでしょう。まずは賃貸（ポートビレッジ）で、お子さんが少し大きくなったら分譲への住み替えという流れを作れると街が衰退（高齢化）することがなく、サステナブルが近づきますからね。

前回までのハルミフラッグ。
※ハルミフラッグ関連の記事があり過ぎるため、「ハルミフラッグ　●●」などと気になるキーワードと一緒にブログ内検索していただくと、知りたい内容がヒットしやすいと思います。

公式ホームページ

お部屋はB棟75㎡の3LDK、東角住戸です。敷地東端（北東端）の月島警察署交差点に面したポジションで、そこそこの賑やかさはあるものの、斜線の多い環状2号線が北西～南東に突き抜けていることが功を奏し、北～南東にかけては結構な視界抜けが楽しめますね。東南東はそのように出張所等の複合施設が出来ますが、5階建（階高はこちらよりも高いです）なのでこの階であれば影響は小さいでしょう。
また、南東～南にかけてC棟が立ち塞がるポジションではあるのですが、気持ち東に傾けた配棟にしているあたりにも好感が持てますね。

間取りは70㎡台中盤のしっかりとした大きさの3LDKです。ポートビレッジには100㎡超もあり、そこいらへんの賃貸とは全く異なる幅広いニーズに対応しているのですが、そうはいえども20～50㎡台が多くなっているため、こういった”正統派ファミリータイプ”はポートビレッジ内では貴重な存在になります。

分譲街区とは異なり共用廊下側の柱の食い込みはやや気にはなるものの、一般的な分譲マンションと同等のクオリティですし、角住戸にしては廊下の長さを抑えた設計のため、効率性も上々ですね。

北東面にダイレクトサッシを設けるなど、充実した開口部も魅力の1つなのですが、ちょっと残念なのはLDの開口部が南東面の2枚サッシだけなのと、ウォールドアがなく2LDKとして使える柔軟性に欠けるあたりでしょうか。
ベッドルーム1の引き戸がウォールドアになっているとダイレクトサッシのある大きな空間として使うことが出来たので、惜しいですね。

坪賃料は14,427円。ハルミフラッグは分譲価格がこのご時世らしからぬ控えめな設定ですので、それをベースにすると賃料的なお得感は薄れます。
こちらの分譲想定の坪単価をざっくり300万円とすると表面利回りは約5.8％にもなりますので、"しっかりとした賃料"であることが分かるでしょう。
※分譲棟も賃貸がわりと出てきていますが、住戸条件により差はあれど概ねこちらと大差ない賃料設定になっています。

先月から一足先に入居が始まっているパークタワー勝どきミッド・サウスの賃貸住戸（地権者住戸）だけで529戸もあり、一時的な需給の乱れを感じる状況で、条件が芳しくないお部屋とはいえ駅徒歩1～2分で共用面での魅力も十分過ぎるほどのあちらに15,000円程度のものがあるのは正直意外でした（分譲のように取得コストがかかっていないため、欲張る必要はないのだとは思いますが、今時のあのレベルの物件の40～50㎡台が月額20～25万円というのは明らかにリーズナブルなのです。

そういった点から言うと、交通便が全く違うこちらの設定は少々強く感じたりもするわけですが（短期的な需給悪化も考慮）、話題性やスケール感（開発エリア全体のスケール感）を鑑みれば十分過ぎるほどのニーズがあるでしょう。