リビオシティ船橋北習志野【スケール豊かな住居系地域の駅徒歩2分】5階85㎡6,898万円（坪単価268万円）

リビオシティ船橋北習志野。

所在地：千葉県船橋市習志野台3-3-1（地番）
交通：北習志野駅徒歩2分（東葉高速鉄道。新京成は徒歩3分）
用途地域：第一種中高層住居専用地域
階建、総戸数：7階建、488戸（募集対象外住戸265戸含む）

リビオの名の通り日鉄興和不動産が主幹事となる物件なのですが、他三菱地所レジデンス、東京建物、長谷工が売主として名を連ねたスケール感のあるJV物件で、”駅近でありながら大規模”という分かりやすい特長を有しています。

習志野台団地3街区の建替プロジェクトのため、地権者住戸が過半数強となる265戸あるのが玉に瑕ですが（※）、「駅徒歩3分内×総戸数400戸超×住居系地域」を満たす千葉県内の分譲マンションは白井駅徒歩2分のプリスタ以来約16年ぶりとのことで、駅近の利便性と落ち着きが両立した貴重なポジションですね。タワマンなどが最たる例で、「駅近×大規模」というケースはそこそこあるのですが、そういったものは商業地域でないとなかなか実現しないため、この三拍子はなかなかそろわないのです。
※従前の3街区の敷地約24,800㎡のうち約16,300㎡を使ったプロジェクトで、残りの東側の約8,500㎡は保留敷地として用途未定の状況です。もともとの3街区は5階建総戸数530戸（主に40～60㎡台）というスケールがあり、容積の余りはほとんどなかったと思われ、今回の16,300㎡だけで地権者への割り当てを行ったと考えると一般分譲住戸が少なくなるのは当然のことです。最終的に地権者分は265戸とのことで残価の買い取り（現金精算）を希望した（追加負担金を支払っての等価交換を希望しなかった）地権者もかなりいらっしゃるのではないでしょうか。

当ポジションは、線路や大通りなどにも面していないため落ち着きがありますし、北習志野近隣公園が至近、そして、駅前ならではの買物利便も申し分ありません。

スーパーで言うと、徒歩1分にスーパー新鮮館魚次、徒歩2～5分（4棟構成のため）に西友、徒歩5～6分にも西友、徒歩7～8分に業務スーパー、さらに、JUJUきたならなど複数の商店街が駅前に広がっており、大規模団地のある駅前だからこその充実したものですね。

また、通学区は習志野台第一小学校の徒歩6～7分とこちらも良好な距離感になります。

公式ホームページ

お部屋はB棟の85㎡の4LDK、南東角住戸です。B棟（ブリーズプレイス）は敷地北側、商店街沿いのポジションで、当物件は南向きの棟が3棟南北に並ぶうちの最後列（最北）になります（他西向きが1棟）。
そのため、南側はC棟により視界抜けが妨げられはするものの、C棟との間にはコミュニティガーデンという大きな敷地内ガーデンがあるため約24mの離隔、また、東側の当物件の自走式駐車場（3階住戸と同じぐらいの高さ）も越えてくるという物件内でも良好なポジションです。

間取りは80㎡台中盤の物件内最大級のもので、4LDKとしてもそこそこのゆとりを感じることが出来ますね。

共用廊下から少しくぼんだ位置に玄関が設計されていることで、この面積帯の角住戸としてはかなり廊下が短く出来ていますし、効率性に優れています。

一方、リビングインの洋室2・3の引き戸の開きが共に中途半端な印象で、違和感少なく3LDKとして使いやすいものになっていないのは残念なのですが、専有面積なりに収納が充実しているのは悪くないでしょう。

なお、単価帯から大きな違和感はありませんが、南面の開口部は連窓サッシになっていると良かったようには思いますね。角住戸としては開口部が少々地味なのです。

坪単価は268万円。低層階は240万円台と言うことで、上層階でも南方向の視界が抜けないことを鑑みるとわりと差があると感じますね。同じB棟の南向きでも低層階中住戸に200万円程度のものがある物件で、”板状ゆえの角住戸率の低さ”も影響してか”角住戸プレミアム”がわりと大きいように思います。

そのように半数強を地権者住戸が占める物件で（地権者住戸は角住戸や上層階の比率が高め）、純粋な平均を見積もるのが難しくはあるのですが、概ね200～270万円というレンジ内ですので、平均は230～240万円になるでしょうか。

近年の近隣エリアの供給事例としては、シティハウス八千代緑が丘（2022年分譲/八千代緑が丘駅徒歩4分/約210万円）、ヴィークステージ船橋薬園台ソライエ（2023年分譲/薬園台駅徒歩6分/約175万円）があります。
やはり新京成線沿いのヴィークステージとの差は大きいものの、東葉高速鉄道沿線のシティハウスとの差は小さく（分譲開始時より値上げし、現状の中心単価帯はおよそ240万円）、駅前好立地での230～240万円はこのご時世としては現実的な印象を受けますね。

こちらのプランに関しては80㎡台中盤のしっかりとした面積のためグロス価格がかなり嵩んでいますし、そのように"角住戸プレミアム"も大きいためむしろややしっかりとした印象ではあるのですが…。