プレミスト昭島モリパークレジデンス【「初」×「中心」の481戸】10階89㎡7,598万円(坪単価282万円)

プレミスト昭島モリパークレジデンス。

所在地:東京都昭島市田中町字後小欠576番地他(地番)
交通:昭島駅徒歩5分
用途地域:商業地域、第二種住居地域
階建、総戸数:13階建、481戸

昭島駅の北側、モリパーク内初のレジデンス(住宅)ということで注目を浴びている物件です。
モリパークは、昭和飛行機都市開発株式会社が管理・運営する昭島駅北口エリア一体の総称で、2021年4月に“昭島昭和の森”からリブランディングされた水と緑に包まれた都市型リゾートエリアなのですが、大和ハウスが昭和飛行機都市開発から3敷地計約32,000㎡(※)を取得したうちの最も大きなA敷地(18,000㎡超)に誕生するのがこちらの物件になります。
※こちらを含む計850戸の分譲が予定されています。

3敷地は隣接しておらず、最も駅に近いのは栗田工業昭島グラウンドの南側になるC敷地になるのだと思いますが、C敷地は14階建の約270 戸(予定)、最も駅距離のあるB敷地(この物件のモデルルームのあるところ)は9階建の約100戸(予定)とのことで、こちらがダントツのスケールを誇りますね。
昭島駅の南口に近いところにはグレイディア、シティテラス昭島という400戸前後のスケールを誇る2大物件があるのですが、こちらはそれらすらも上回るレベルになります。

当敷地は道路の向かいにモリパークアウトドアヴィレッジとMOVIX昭島(手前にイトマンスイミングスクール)のあるポジションで、モリタウンの中心部でもありますので、駅距離以上の利便性の高さも大きなポイントになるでしょう。
B・C敷地はモリパークの端の方ですし、グレイディアとシティテラスは南口の徒歩2・5分ですので、"モリパークの中心"とも言えるこの物件には駅距離では量れない魅力があるのです。

徒歩3分に120店舗超が入居するモリタウン(イトーヨーカドー)、他にもニトリ徒歩3分、ケーズデンキ徒歩6分、カインズ徒歩8分など大規模な店舗も近隣にあり、徒歩10分圏内でほとんど完結してしまう抜群の利便性を誇りますね。当物件の1階部分にも保育施設を初めとした生活利便施設がいくつか入る予定です。

その上で、上述のように”水と緑に包まれた都市型リゾートエリア”ということで、緑の広場やアウトドアヴィレッジなど存分に自然を感じることが出来るエリアですし、当敷地の東側は400mに渡るいちょうの並木道、南側は桜並木というあたりも非常に素晴らしいものがあるでしょう。

次記事で詳細を述べますが、当物件はその広大な敷地を生かしたランドプランも秀逸で、その近隣の豊かな環境に”頼っていない”あたりも立派だと思います。相乗効果も十分でモリパーク初のレジデンスに恥じない仕上がりですね。

なお、通学区は、つつじヶ丘小学校で徒歩13分ほどになる見込みです。”エリア初の住宅”ということで現状はそもそも学区が存在していないため少し距離がありますね。ただ、アプローチはフラットです。

公式ホームページ
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お部屋は89㎡の4LDK、南東角住戸です。敷地南端の南向きの棟の東端に位置した角住戸で(つまり、敷地南東コーナー部)、東はそのいちょう並木の向かいにモリパークテニスセンター、南は桜並木の向かいにイトマン&MOVIXと、建物自体は大きいものの低層の施設となっていることからこの上層階からの視界抜けは申し分ないでしょう。

間取りは90㎡にはわずかに満たないものの、物件内最大のもので、4LDKとしても十分なゆとりがありますね。

妻面(東面)4室設計で、視界良好な二面採光ポジションながらLDがコーナー部にないのは残念ではあるのですが、LDから洋室2にかけては連窓サッシが採用されており、同長谷工設計・施工のザ・ガーデンズ東京王子ザ・ガーデンズ大田多摩川同様に掃き出し窓に約2.2mのハイサッシを実現しているのは大きなポイントになります。。

東京王子はコーナー部の柱をオフセットしたコーナーサッシ、大田多摩川の方も開口部にさらなる工夫が見られたので、物件内の目玉的な角住戸ということを鑑みるとちょっと惜しい印象もなくはないのですが、エリア・価格帯的にコストをかけ過ぎるのは禁物ですし、サッシ高に加え「連窓サッシ×ウォールドア」でもありますので開口部パフォーマンスはかなり高いですね。

共用廊下側の柱の食い込みは目立ちますが、90㎡近い面積を考えれば廊下もかなり短めですし、効率性も上々です。

坪単価は282万円。こちらは物件内でも条件の良い角住戸のため物件内でも上位の水準です(さらに上の階には300万円ほどのものもあります)。物件全体で言うと、220~280万円のレンジ内のお部屋が多いため、平均は250万円といったところでしょうか。

昭島駅では近年の供給がありませんので、範囲を広げて供給事例を挙げると、エクセレントシティ拝島駅前(2020年分譲/拝島駅徒歩2分/約220万円)、ポレスター昭和記念公園(2020年分譲/東中神駅徒歩10分/約185万円)、パークホームズ昭島中神(2020年分譲/中神駅徒歩9分・昭島駅徒歩16分/約190万円)といったものがあります。

パークホームズは200万円を切る平均坪単価でエリア屈指のスケール×ブランドが伴った物件ながら完売まで2年半超もの期間を要しており(設備面のコストダウンなども影響した???)、こちらはそれを遥かに上回る近隣エリア最高水準というのは気にはなるのですが、やはりモリパークのある昭島駅は、中神駅や東中神駅(※昭和記念公園ビューはちょっと特別)に比べ魅力がありますし、こちらはそのように"モリパーク初""モリパークの中心"という昭島駅物件の中でもスペシャルな立地の替えの効きにくいものですので、マンション価格が高騰するこのご時世を鑑みれば違和感はないでしょう。

ちなみに、第1期1次で262戸を供給しておりその人気は思っていた以上のものがありました。ただ、次の記事で述べるように、その立地に溺れることなくランドプランやデザインに意外なほどに拘った物件で、その良さが検討者にしっかりと伝わった結果だと思いますね。

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