オーベル青砥レジデンス【こもルームの4LDK】3階64㎡6,288万円（坪単価326万円）
オーベル青砥レジデンス。
所在地：東京都葛飾区青戸5-132-1（地番）
交通：青砥駅徒歩6分
用途地域：第一種住居地域
階建、総戸数：7階建、49戸
駅から北方向、青戸5丁目に誕生する物件で、駅方向から見ると青鳩幼稚園の手前というポジションです。
惜しくも徒歩5分圏内にはならないものの、駅前商店街が至近となる至便なポジションで、環七通りから内に入った住居系地域なりの落ち着きがあり、大き目の青戸平和公園が徒歩4分といった環境的な魅力も小さくありません。
買物便は、その駅前の複数の商店街、スーパーとしても徒歩5分にジュピター（ユアエルム）、徒歩6分にまいばす、徒歩7分にリブレ京成、徒歩8分にヨークマートの選択肢があり、駅徒歩6分なりの良好なものです。
また、通学区は中青戸小学校で徒歩6分とこちらも良好です。
公式ホームページ
お部屋は64㎡の4LDK、北西角住戸です。両面が接道しており、向かいは北が2階建、西が3階建になりますので低層階でもまずまずのポジションです。
なお、東側わりと近いところに鉄塔と高圧線がありますが、この向きならばほとんど気にならないでしょう。
間取りは全戸西向きとなる中、南西角の69㎡や上層階ルーバルタイプの70㎡超とは異なり面積をかなり絞っていますね。中住戸もこれぐらいのものが多いですし、全体的に面積を絞ることでグロス価格が嵩まないようにしています。
そのため、角住戸ながら田の字ベースの設計にはなるのですが、効率性を鑑みれば玄関・廊下が一直線になる田の字が現実的ですし、そういった中でも角住戸なりの魅力を高めるべく北面（妻面）の開口部を充実させているあたりには好感が持てますね。
腰高窓にはなりますが、北側の方が前建が低くなりますし、こういった開口部を設けたことで採光は良好でしょう。
そして既にお気づきの方もいらっしゃるかと思いますが、このプラン「4LDK」です。リビングインの小さな小さな洋室4が「こもルーム」というカウンター付スペースなのですが、居室扱いなのです。
建築基準法上の採光・換気などの居室要件は、リビングインゆえに問題ないため（リビングと一体で要件を満たす）、居室とすることが可能なのでしょうが、こういったスペースをもって「4LDK」表示としている物件にお目にかかったことはないので違和感がありますね…。
洋室3は3.5畳と小さいながらもウォールドアでLDと違和感少なく一体利用できるなど、64㎡なりに柔軟性が高い設計になっているのは良い点でしょう。
坪単価は326万円。上層階ルーバルタイプには380万円超もありますが、そういった特殊プランを除くと310～360万円ほどのものが多い物件で、平均は330～340万円といったところでしょうか。
近年の青砥駅の供給事例としては、イニシア青砥レジデンス（2021年分譲/駅徒歩2分/約295万円）、ライオンズ青砥レジデンス（2022年分譲/駅徒歩12分/約270万円）があります。
2022年分譲のライオンズは駅距離のわりに結構しっかりとしたお値段、そして、そこからさらに1年半近く経過したこちらが上昇するのはやむなしでしょう。
こちらはイニシアのような駅前立地ではないですし、全戸西向き（南に面しているのは角住戸のみ）でもありますのでもう少し抑えられていてもおかしくなかったとは思います。
ただ、60㎡台そこそこまで絞ったタイプが多いため、こういった単価設定でも通用するのでしょう。
70㎡中心でこの単価だったら販売は大変でしょうけども。
所在地：東京都葛飾区青戸5-132-1（地番）
交通：青砥駅徒歩6分
用途地域：第一種住居地域
階建、総戸数：7階建、49戸
駅から北方向、青戸5丁目に誕生する物件で、駅方向から見ると青鳩幼稚園の手前というポジションです。
惜しくも徒歩5分圏内にはならないものの、駅前商店街が至近となる至便なポジションで、環七通りから内に入った住居系地域なりの落ち着きがあり、大き目の青戸平和公園が徒歩4分といった環境的な魅力も小さくありません。
買物便は、その駅前の複数の商店街、スーパーとしても徒歩5分にジュピター（ユアエルム）、徒歩6分にまいばす、徒歩7分にリブレ京成、徒歩8分にヨークマートの選択肢があり、駅徒歩6分なりの良好なものです。
また、通学区は中青戸小学校で徒歩6分とこちらも良好です。
公式ホームページ
お部屋は64㎡の4LDK、北西角住戸です。両面が接道しており、向かいは北が2階建、西が3階建になりますので低層階でもまずまずのポジションです。
なお、東側わりと近いところに鉄塔と高圧線がありますが、この向きならばほとんど気にならないでしょう。
間取りは全戸西向きとなる中、南西角の69㎡や上層階ルーバルタイプの70㎡超とは異なり面積をかなり絞っていますね。中住戸もこれぐらいのものが多いですし、全体的に面積を絞ることでグロス価格が嵩まないようにしています。
そのため、角住戸ながら田の字ベースの設計にはなるのですが、効率性を鑑みれば玄関・廊下が一直線になる田の字が現実的ですし、そういった中でも角住戸なりの魅力を高めるべく北面（妻面）の開口部を充実させているあたりには好感が持てますね。
腰高窓にはなりますが、北側の方が前建が低くなりますし、こういった開口部を設けたことで採光は良好でしょう。
そして既にお気づきの方もいらっしゃるかと思いますが、このプラン「4LDK」です。リビングインの小さな小さな洋室4が「こもルーム」というカウンター付スペースなのですが、居室扱いなのです。
建築基準法上の採光・換気などの居室要件は、リビングインゆえに問題ないため（リビングと一体で要件を満たす）、居室とすることが可能なのでしょうが、こういったスペースをもって「4LDK」表示としている物件にお目にかかったことはないので違和感がありますね…。
洋室3は3.5畳と小さいながらもウォールドアでLDと違和感少なく一体利用できるなど、64㎡なりに柔軟性が高い設計になっているのは良い点でしょう。
坪単価は326万円。上層階ルーバルタイプには380万円超もありますが、そういった特殊プランを除くと310～360万円ほどのものが多い物件で、平均は330～340万円といったところでしょうか。
近年の青砥駅の供給事例としては、イニシア青砥レジデンス（2021年分譲/駅徒歩2分/約295万円）、ライオンズ青砥レジデンス（2022年分譲/駅徒歩12分/約270万円）があります。
2022年分譲のライオンズは駅距離のわりに結構しっかりとしたお値段、そして、そこからさらに1年半近く経過したこちらが上昇するのはやむなしでしょう。
こちらはイニシアのような駅前立地ではないですし、全戸西向き（南に面しているのは角住戸のみ）でもありますのでもう少し抑えられていてもおかしくなかったとは思います。
ただ、60㎡台そこそこまで絞ったタイプが多いため、こういった単価設定でも通用するのでしょう。
70㎡中心でこの単価だったら販売は大変でしょうけども。