ルネモア市川北国分【7年ぶり2件目のルネモアは「駅徒歩2分×パークフロント」】7階66㎡5,998万円（坪単価301万円）

ルネモア市川北国分。

所在地：千葉県市川市堀之内3-118-1（地番）
交通：北国分駅徒歩2分
用途地域：近隣商業地域
階建、総戸数：7階建、66戸

2016年分譲のルネモア北千住に次ぐ、2つ目の「ルネモア」になります。
ホームページには未だに”新ブランド”と書かれており、軽くツッコミを入れたくなるのですが、近年の総合地所の「ルネ」は郊外寄りのポジション（もちろんファミリータイプ中心）で供給されるのが通例で、こちらの「ルネモア」は”コンパクトタイプ中心×利便性重視の都市型マンション”といった位置づけになるようです。
※ルネモア北千住は北千住駅徒歩5分の30～50㎡台のみのマンションでしたが、こちらは40㎡台中心ながら60～70㎡台の3LDKまで設けられており、単純にコンパクトに傾倒したブランドではないようですね。7年経ってようやく2物件目ですし、当初の位置づけとは変わったような気もしますけど…。
そもそもこの北国分駅には既にルネ市川北国分があり、「何か他のネーミングないかな⇒そういやルネモアがあった！」というのは考えすぎでしょうか…。

“都市型マンション”と言いつつ、最寄駅は北総線の北国分駅であり、そこいらへんも「？」が付いてしまうわけですが、日本橋まで直通34分×駅徒歩2分ですので都心アクセス良好なのは確かですね。

当物件の立地はそのルネ市川北国分の駅徒歩4分よりもさらに近い徒歩2分で、南口のロータリーからほんの少しだけ南に向かった駅前ポジションです。南側道路の向かいにはエステプラザ市川北国分駅前があるものの、三方接道×東西に長い敷地形状の全戸南向きというあたりもポイントになってくるでしょう。

ちなみに、過去10年ほどの間で「市川市×全戸南向き×駅徒歩2分内」は分譲マンションでは「初」になるようです。
「南向き中心」に比べ「全戸南向き」がかなり少ないのは確かですが、"お住まいになる1住戸"が南向きであるか否かが多くの方の関心事であるのは言うまでもなく、全戸南向きであることの意味はほとんどないわけですが…。

買物便は、スーパーで言うと徒歩4分にワイズマート、徒歩5分にスーパーベルクスと業務スーパーがあります。駅へのアプローチ上にはなく、そこまで近くはないのですが徒歩5分内に3店は便利でしょう。

通学区は、中国分小学校で徒歩16分とかなり距離があります。外環道を越えた先で少々の起伏もありますので、低学年だと少々大変なアプローチになるでしょう。こういった点を加味し、40㎡台中心のプラン二ングにしたのかとも思ったのですが、それを言ったら2013年分譲のルネの平均70㎡超の説明が付かないですし、この立地はやっぱりファミリータイプ中心が適切だと思うんですけどね。

公式ホームページ

お部屋は66㎡の3LDK、南東角住戸です。両面接道したポジションですが、南側がその5階建のエステプラザ、東側が6階建のエーヴィゲス市川ということで、7階でも視界が抜ける感じではありません（南方向は水平方向への抜けは出ますが、エステプラザまである程度の離隔があるがゆえに眼下方向（斜め下方向）の視界は抜ける感じではありません）。
ただ、日照に関しては申し分ないですし、南東方向（交差点の向かい）がわりと大きな堀之内公園になっているあたりは明確な魅力になるでしょう。

ちなみに、当物件はゼッチ基準を満たしやすくするため二重サッシが採用されています（40㎡台除く）。賑やかなポジションではないですし、縁が二重になるなど開放感が薄れてしまう二重サッシを用いるのはちょっと疑問ですね。

間取りは72㎡（3LDK）の南西角住戸に比べると大分面積を絞っており、”グロス価格の嵩みが販売上の障害になりにくいエリア”では見られないプランニングになります。
至極当たり前のことなので声を大にして言うことではないのですが、マンションのプラン二ングの基本のうちの1つに、”最も条件の良いポジションに最も面積の大きなプラン”というのがあります。そのため、本来はパークフロントとなる南東角（一般的に日照的にも最も人気がある）に最も面積が大きなものが設計されるはずなのですが、その条件の良さが単価高につながり、最終的に販売価格（グロス）が嵩んでしまうことに配慮した結果、面積が小さくなったのでしょう。

同階南西角72㎡は6,298万円（坪単価289万円）ということで、単価を幾らか抑えても優に6,000万円を超えています。こちらの南東角を70㎡超とするとさらに嵩みますし、それを回避したい、というのはデベロッパーとして当然の感覚になるでしょうね。

なお、近年の狭小トレンド下において66㎡自体は何ら珍しくないのですが、角住戸なので廊下がやや長く（LDの入口付近の実質的な廊下部分含む）、その廊下状スペースを含めてもLDが9.8畳しかないあたりは気になる点でしょう。

キッチンは4.9畳と非常に大きいですし、2WAYの洗面室など水回り動線も豊かではあるのですが、洋室2もいわゆるウォールドアではなく引き戸のため開いても一体感が薄いなど、LD周りには手狭さを感じずにはいられません。

角住戸なりのL字バルコニー（南西角住戸はL字ではありません）はそういったパークフロントも考慮されているのでしょうし、魅力ではあるのですが、キッチンの東側に窓がないのもちょっと勿体ないなと…。

坪単価は301万円。40～50㎡台（中住戸のみ）の最上階は260万円前後でしかなく、角住戸とはいえ60～70㎡台の単価がかなり強くなっています。
ナロースパンの間取りもさることながら40㎡台があまりに多い物件で、ファミリータイプのニーズが最も旺盛なエリアながら60～70㎡台が少ない（角住戸のみ）ことが影響しているのかもしれませんが、300万円超はちょっと強くないかね…。

上述のように面積を絞りグロスを抑えてはいるのですが、逆に言えば70㎡だとこの単価では厳しいという判断があったわけでこの単価・グロスは昨今の相場高騰を加味してもエリア的にギリギリのところかなと。直近のルネ市川北国分（2013年分譲/北国分駅徒歩4分/約145万円※平均専有面積約72㎡）と比べて大きく上昇するのは当然のことではあるのですが、こちらの60～70㎡台（角住戸のみ）の平均は270～280万円とかなりしっかりとしたものになります。

ちなみに、北総線沿線での近年の供給自体も限られているのですが、挙げるとするならばソライエ新鎌ケ谷（2022年分譲/新鎌ヶ谷駅徒歩3分/約235万円）、メイツ西白井（2020年分譲/西白井駅徒歩3分/約155万円）あたりでしょうか。
都心アクセスはこちらよりも劣りはするものの、こちらはやはり市川市に拘りのある方、北国分に地縁のある方向けの水準という印象にはなりますね。