リビオ宮崎台レジデンス【向かいが宮前平小学校の2駅徒歩10分内】2階81㎡8,198万円(坪単価333万円)

リビオ宮崎台レジデンス。

所在地:神奈川県川崎市宮前区宮前平3-4-8(地番)
交通:宮崎台駅徒歩9分、宮前平駅徒歩10分
用途地域:第一種中高層住居専用地域
階建、総戸数:5階建、30戸

宮前平小学校の道路を挟んだ東側で簡保宿舎跡地、宮崎台駅と宮前平駅が同じぐらいの距離になるポジションです。どちらの駅からもアップダウンが伴いますが、駅徒歩2分のリビオ宮崎台のような駅前立地を除けばそれがあって当然のエリアですし、このエリアの中ではマシな方と言えるでしょう。

北傾斜となるポジションのため南面の抜けはありませんが、落ち着きある住居系地域の一画ですね。

買物便は、スーパーで言うと、徒歩5分にリコス、徒歩6分にオーケー、徒歩8分に生活クラブ宮前平デポー、徒歩9分にライフ、徒歩10分に成城石井など、凄く近いものはありませんが、潰しはかなり効いています。

通学区は、その向かいの宮前平小学校で、近過ぎても問題ないご家族には格好のポジションでしょう。

公式ホームページ
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お部屋は81㎡の4LDK、北西角住戸です。北側は同5階建のパロス宮前平Ⅱがあり、低層階は圧迫感がありますが、西~北西にかけてはその宮前平小学校の校庭が広がっているのですが、宮前平小学校の方がこちらの敷地よりもグラウンドレベルが高いため、2階だと”抜ける”感じではないですね。先日のプラウド光が丘四季の香公園の際も述べたように、風の強い日は校庭の砂がこちらに舞ってくる可能性はあります。

間取りは物件内では大きな80㎡超ですが(当物件には最上階に96㎡があります)、3LDKではなく4LDKなので1室1室にゆとりを感じることはないでしょう。

かなり奥行(玄関~バルコニーまでの距離)のあるタイプでもあるので廊下(LD入口付近のスペースも含む)もかなり長いですし、妻面(北面)4室ゆえに角住戸らしさに欠けるのも残念ですね。

LDにはダイレクトサッシを採用し、採光面への配慮が窺えますが、こういったハーフバルコニータイプでわりとよくあるL字サッシにはなっていないですし、ちょっと寂しい開口部です。

ただ、洋室1のウォールドアを開け放つことで違和感少なく3LDK的に使えるのは◎でしょう。
当物件は逆梁工法を採用しており、窓際に梁の影響のない掃き出し窓は約2.2mのハイサッシを実現出来ています。

坪単価は333万円。概ね310~360万円となった物件で、平均は330~340万円といったところでしょうか。

近年の近隣供給事例としては、ザ・パークハウス宮崎台(2020年分譲/宮崎台駅徒歩5分/約295万円)、ライオンズ宮前平マスターヒルズ(2020年分譲/宮前平駅徒歩7分/約290万円)、リビオ宮崎台(2021年分譲/宮崎台駅徒歩2分/約340万円)、エクセレントシティ宮前平Ⅱザ・アベニュー(2021年分譲/宮前平駅徒歩5分/約245万円※普通借地権)、ブリリア宮前平ヒルサイド(2023年分譲/宮前平駅徒歩4分/約340万円)があります。

南向きは前建の影響が強い物件ですし、駅近のブリリアと大差ない水準というのは少々違和感がありますね。
鷺沼駅で分譲中のザ・パークハウス鷺沼(2023年分譲/鷺沼駅徒歩8分/約350万円)と比べると幾らかこなれていますし、バウス鷺沼ヒルズ(2023年分譲/鷺沼駅徒歩9分/約335万円)とは同じぐらいなのですが、鷺沼は急行停車駅なのに対し、こちらは各駅停車駅の徒歩9・10分という点からしてももう少し頑張って欲しかった印象になるでしょうか。

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