グランドメゾンザ・山手118【港の見える丘公園隣接の7戸】3階165㎡50,000万円(坪単価1,004万円)

グランドメゾンザ・山手118。

所在地:神奈川県横浜市中区山手町118-4(地番)
交通:元町・中華街駅徒歩9分
用途地域:第一種低層住居専用地域
階建、総戸数:3階建、7戸(一般販売対象外住戸4戸含む)

横浜インターナショナルスクール跡地に誕生する5物件計63戸(跡地は点在しており1つ1つの規模は小さ目)のうちの1つで、中でもこちらは小さくなるのですが、港の見える丘公園(内の神奈川近代文学館)隣接という稀有なポジションに誕生する物件です。
同時期分譲となったグランドメゾンザ・山手249(総戸数18戸/平均専有面積約96㎡)とは差別化を図った平均専有面積130㎡の圧倒的に豊かなプランニングを採用し、こちらにほど近いロイストン教会跡地で昨年から分譲されていたグランドメゾンザ・山手241(平均専有面積130㎡超の11戸)と肩を並べる近年稀に見るレベルの”山手町の本流”と言うべき物件になります。

そのように港の見える丘公園隣接の標高約38mの高台ポジションのため、元町・中華街駅付近からのアプローチは約30mの高低差がありけして楽な道程ではありませんが、日常的に徒歩でアクセスするような方が検討されるマンションではないでしょう。
買物便は、やはり起伏が非常に大きくはなりますが、メガドン・キホーテ(生鮮あり)が徒歩10分、オーケー(島忠ホームズ)が徒歩12分、ヒルママーケットプレイスが徒歩14分となります。

設計は坂倉建築研究所、施工は佐藤秀で、241も含めた6物件全てが同じ組み合わせになりますね。

敷地面積は1,200㎡弱と並でしかないのですが、3階建総戸数7戸でのものですし、建蔽率も40%と低く、約60%もの豊かな空地を生かしたランドプランはとっても魅力的なものです。グランドメゾンザ・山手241とブリシア方南町などと同じ第一種低層住居専用地域の中でも稀な厳しい基準の地に誕生する物件で、中でも敷地南側、道路と建物との間に設けられた空間が贅沢ですね。

敷地南西部には非常に豊かな植栽と奥行ありまくりなエントランスアプローチ、敷地南東部には100%全7台の平置駐車場(屋外だけでなく、建物1階部分の一部)、そして敷地南側中央付近には2本の桜(既存樹ソメイヨシノ)と、隣接する港の見える丘公園や韓国総領事館の緑などともリンクする素晴らしい景観が形成されています。

駐車場に面した位置に車寄せがないのはちょっと残念ではありますが、道路から奥まりプライバシー面を確保したガラス面豊かなエントランスからは気持ちの良い緑の借景が望めるようになっていますし、総戸数7戸でのこのランドプランは贅沢以外の何物でもないでしょう。

公式ホームページ
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お部屋は165㎡の3LDK、南・西・北の三方角住戸です。南はそのエントランスアプローチと豊かな植栽が広がり、道路の向かいの戸建住宅街までは十分過ぎるほどの離隔があります。この最上階住戸であれば視界抜けも望めますね。
また、北側は港の見える丘公園(神奈川近代文学館)の深い緑に寄り添うポジションで、約39㎡ものルーバル周りは山間の避暑地の趣すらあるでしょう。

間取りは、平均専有面積130㎡超となる物件内でも最も大きなものになります。こちらにも80㎡台はありますが、70~120㎡台で構成された同時期分譲の249と棲み分けを図ったということでしょう(以下のように249とは単価設定もかなり違います)。

いわゆるリビングスルー設計で、ベッドルームからはLDを経由しないと外出できないのは少々気になるのですが(1フロア2戸の設計なのでベッドルーム1の北側はエレベーター、階段、エレベーターホールなので、ちょっと工夫すればベッドルーム寄りにサブエントランスを設けることは不可能ではなかったように思いますが如何せん建蔽率が低いので簡単ではないでしょう)、逆に言えばそれ以外は文句を付けるところのない素晴らしいプランですね。

特に凄いのはLDで南と北の両面にワイドな開口部が施されていることに驚かされます。北側の窓は廊下から連続する連窓サッシで、この明るい玄関・廊下も大きな魅力になるでしょう。
高さ10m制限の地の3階建なので、天高は241と同じ2.5mですが、掃き出し窓は天井間際までのハイサッシになります。

坪単価は1,004万円。1フロア2戸だけの最上階のうちの1つで、物件内で最も面積の大きなタイプになるだけのことはある1,000万円超です。
そのグランドメゾンザ・山手241(2022年分譲/駅徒歩10分/約720万円※平均専有面積約132㎡)の最上階角住戸は800万円超の水準で、やはりグンと上昇してしまったものの、こちらは大きなルーバル付で港の見える丘公園の借景まで付いてくることを鑑みればこのご時世違和感はないでしょうね。

ただ、当物件の平均は850万円程度になるようで、同時期分譲のグランドメゾンザ・山手249(駅徒歩6分/約575万円※平均専有面積約96㎡)とはかなりの差があって驚きました。こちらには及ばないものの十分に希少性を感じるポジションですし、駅徒歩6分というあたりも坪単価500~600万円台(グロスで1~2億台)にフィットしますよね。

設備仕様面は、小規模でもディスポーザーが付いているのはもちろんのこと、食洗機、トイレ手洗いカウンター、ミストサウナ、水回りの天然石天板仕様、スロップシンク、さらに、挽板フローリング、タイル貼の廊下・水回り床、ビルトインエアコンなど充実しています。
LD、主寝室に加えキッチンや洗面所にまで床暖房が備わっているあたりもスペシャルですね。

管理費は595円/㎡。平均専有面積60~70㎡ほどの一般的なマンションと仮定したとしても総戸数14戸ほどのスケールでしかないわけで、ディスポーザー×内廊下を備えつつの600円未満はむしろリーズナブルだと思います。
241は総戸数11戸とこちらよりもスケールがあったために427円/㎡とさらに控えめだったのですが、当時の記事で述べたように241は意外なほどリーズナブルな水準でしたね。

駐車場は設置率100%の7台で全て平置(屋内・屋外)になります。
ちなみに、駐車場も30,000~36,000円とそこまで高くありません。

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