クリオラベルヴィ中央湊【囲まれ感とLD内廊下】3階49㎡8,344万円（坪単価566万円）

クリオラベルヴィ中央湊。

所在地：東京都中央区湊1-9-7他（地番）
交通：八丁堀駅徒歩5分（JR。東京メトロは徒歩8分）、新富町駅徒歩9分、月島駅徒歩12分、築地駅徒歩13分、宝町駅徒歩14分、茅場町駅徒歩14分
用途地域：商業地域
階建、総戸数：10階建、27戸（事業協力者住戸4戸、事業協力者事務所2戸含む）

パークシティ中央湊ザ・タワーの1つ北の区画で、その後分譲されたイニシア中央湊の道路を挟んだ西側になりますね。
イニシア中央湊よりもさらに小さな敷地面積わずか270㎡ほどの超小規模物件で、「クリオラベルヴィ」であることからお分かりのように、プランも30～50㎡台のみで構成されたコンパクト物件になります。

視界もそのイニシアなどにより妨げられてしまう少々苦しいポジションではあるのですが、八丁堀駅が徒歩5分、かつ、徒歩圏内に複数駅がある交通利便性の高さに加え、隅田川テラスが目と鼻の先徒歩1分となる環境面も魅力にはなるでしょう。

買物便は、スーパーで言うと、徒歩1分にデリド（パークシティ中央湊内）、徒歩4分にリコス、徒歩6分にまいばす、徒歩7分にマルエツプチと、小さなものばかりながら数は豊富です。日本橋高島屋が徒歩18分、東京ミッドタウン八重洲が徒歩21分となるあたりもこのエリアの魅力の1つですね。

なお、最大でも50㎡台なのであまり関係はなさそうですが、通学区は洗練されたデザインの中央小学校で徒歩3分と良好な距離感です。

公式ホームページ

お部屋は49㎡の2LDK、北東角住戸です。東側道路の向かいは同10階建のイニシア、北も小さな4階建を挟みすぐ10階建マンションということで、囲まれ感が強いですね。道路は細いですし、北東側の斜向かいもイニシアと同じような高さのマンションが続くため、都心部の物件の中でも厳しい印象になってしまうでしょう。

間取りは50㎡に満たない2LDKとしては小ぶりなタイプになります。
昨今は40㎡そこそこの2LDKもけして珍しくはありませんので、特段手狭な印象にはならないのですが、廊下がかなり長いですね…。

読者の方であればよくお分かりのように、LDの入口ドアがかなり玄関寄りにあり、LD内の実質的な廊下スペースがあまりに大きいのです。

LDKの11.5畳という数字にはほとんど意味がなく、お隣のベッドルーム4.1畳と比べるといかに純粋なLDが小さいかが分かるのではないでしょうか。
ベッドルーム1を”リビングイン”にすることで建築基準法上の居室要件（採光要件。満たせないとサービスルーム表示になってしまう）を満たしたかったのでしょう…。

連窓サッシを用いてはいるものの、如何せんスパンが限られているため東面の開口部幅も今一つです。

坪単価は566万円。物件自体は概ね500～600万円のレンジ（※）になっており、平均は550～560万円になるでしょうか。
※東向きは接道しているため、低層階でもそこまで単価は安くないが西向きは接道していない上に囲まれているので500万円そこそこがある。

近年の近隣供給事例としては、そのイニシア中央湊（2019年分譲/八丁堀駅徒歩5分/約425万円※平均専有面積約75㎡）、クレヴィア東京八丁堀中央湊（2019年分譲/八丁堀駅徒歩3分/約405万円※平均専有面積約49㎡）、リビオレゾン入船（2020年分譲/八丁堀駅徒歩3分/約455万円※平均専有面積約40㎡）、アークマーク八丁堀アジールコート（2023年分譲/八丁堀駅徒歩4分/約510～520万円※40㎡台のみの平均）といったものがあります。

アークマークはワンルーム投資マンションがベースとなった物件で、こちらとはグレード感に差があることを鑑みれば大きな違和感はないでしょう。アークマークの際に述べたように2019～2020年頃の物件と比較し大きく上昇するのは当然のことです。

まぁ、こちらに関してはそのようにかなり囲まれ感の強いポジションではありますし、間取りも今一つですのでもうちょっと控えめな水準でもおかしくなかったようには思うのですが、ワンルームベースのアークマークを除けば久々の新築分譲マンションで競合も少ないですからね…。