サンクレイドル南葛西【レクリエーション公園徒歩3分×葛西臨海公園徒歩14分】8階74㎡6,648万円（坪単価298万円）

サンクレイドル南葛西。

所在地：東京都江戸川区南葛西4-6-17（地番）
交通：葛西臨海公園駅徒歩18分、葛西駅徒歩22分
用途地域：第一種住居地域、準工業地域
階建、総戸数：9階建、39戸

かなり駅距離のあるポジションにはなるのですが、総合レクリエーション公園が徒歩3分、葛西臨海公園も徒歩14分という公園環境が魅力的なポジションです。

駅徒歩16分だったセンチュリー南葛西が約9年ぶりの葛西臨海公園駅最寄りの物件だったように、葛西臨海公園駅界隈の分譲マンションは限られており、この距離（そもそも駅徒歩10分圏内に分譲マンションはほぼ存在していません）でも1つの特徴になってきます。

当物件のポジションは環七からほんの少し内に入ったに過ぎない賑やかさもありはするものの、駅距離はあれど買物利便性に優れているあたりもこのエリアのポイントになるでしょう。

徒歩3分にオリンピックと生鮮市場、徒歩5分に西友、そして少し足を延ばすとアリオ（イトーヨーカドーなど。徒歩14分）やホームズ（オーケーストアなど。徒歩16分）もありますので、便利ですね。

通学区は、南葛西小学校の徒歩5分とこちらも良好な距離感になります。

公式ホームページ

お部屋は74㎡の3LDK、南東角住戸です。両面が接道したポジションで、前建も2～3階建となるためこの上層階住戸からの視界抜けは良好です。南も東もこちらと同じ第一種住居地域のため、土地の大きさ・形状次第ではこういった高さのものが出来る可能性は十分にありはするものの、現状は高い建物がほとんどありません。
環七の西側になるのでこちらのお部屋からの影響は少ないですし、この南東角は物件内で最も恵まれたポジションに違いないでしょう。

間取りはそのようなポジションが加味された物件内最大級のもので、サンクレイドルシリーズではわりと珍しいしっかりとした大きさが確保されています。

玄関はもう少し東寄り（廊下が短くなるような位置）の方が良心的な印象ではありますが、柱の食い込みもまずまず抑えられていますし、専有面積なりのゆとりを感じることは出来そうです。

LD内に実質的な廊下部分（入口ドアからキッチン横までのスペース）が大き目に混入しているのは注意が必要ながら廊下やLDの傍らにカウンターを設けるなどちょっとしたスペースを有効活用しようとしているあたりにも好感が持てますね。
洋室3のきれいに開け放てる引き戸設計、洋室1から廊下へのウォークスルークローゼットといった柔軟性の高い設計もポイントになります。

坪単価は298万円。こちらは上層階のため物件内の上限水準ですが、概ね260～300万円というレンジで構成されているため、平均としては280万円程度になるでしょうか。

近年の駅距離のある近隣供給事例としては、ガーラレジデンス葛西（2021年分譲/葛西駅徒歩14分/平均坪単価約245万円）、ガーラレジデンス葛西アヴェニュー（2022年分譲/葛西駅徒歩15分/平均坪単価約250万円）、イニシア東葛西テラス（2022年分譲/葛西駅徒歩15分/平均坪単価約250万円）、葛西グリーンフィールドプロジェクト（※センチュリー葛西グリーンフィールド）（2022年分譲/葛西駅徒歩24分・葛西臨海公園駅徒歩22分/約250万円）、ガーラレジデンス葛西パークブライト（2022年分譲/葛西駅徒歩19分/約260万円）、センチュリー南葛西（2022年分譲/葛西臨海公園駅徒歩16分/約245万円）、クリオ葛西シーズンテラス（2022年分譲/葛西駅徒歩24分/約330万円）があります。

クリオは他とは一味も二味も異なる物件でしたので比較対象として適切とは言い難く、近隣のセンチュリー南葛西から結構な上昇感があるのは気になりますね。

ただ、センチュリーはかなり単価レンジが幅広く、上層階角住戸には300万円を超えるものもありましたのでこの条件の良い角住戸であればそこまでの違和感はないでしょう。

面積的にはわりと大きいためグロスは結構嵩んでいますし、このシリーズらしく共用・デザイン面はシンプル、かつ、ブランド感にも欠けることを考えるともう少し頑張って欲しかった印象ではありますけども。