レーベン横濱西谷DUARIZE【14路線利用可能な徒歩11分】63㎡5,500万円台（予定）（坪単価約290万円）

レーベン横濱西谷DUARIZE。

所在地：神奈川県横浜市保土ケ谷区東川島町18-42（地番）
交通：西谷駅徒歩11分、上星川駅徒歩13分
用途地域：第二種住居地域
階建、総戸数：6階建、23戸

当初はアドグランデ横浜西谷（東新住販）になる予定だったのですが、タカラレーベンに譲渡された結果「レーベン」として完成売りされている物件になります。

昨年のオープンレジデンシア横浜西谷が約11年ぶりの西谷駅を最寄りとする供給だったことからお分かりのように、JR・東急直通線の開業がなされても今一つ盛り上がらない西谷駅界隈で、こちらも少々駅距離のあるポジションです。

西谷駅だけでなく上星川駅が使えるのもポイントではありますが、両駅共に標高10m程度の起伏があるのも玉に瑕ですね。

ただ、ホームページで強調されているように、西谷駅はJR・東急直通となったことで14路線（相鉄本線、相鉄新横浜線、相鉄いずみ野線、相鉄・JR直通線、JR埼京線、JR川越線、東急東横線、東急新横浜線、東急目黒線、東京メトロ南北線、東京メトロ副都心線、都営三田線、埼玉高速鉄道、東武東上線）が乗り換えなしで利用可能な多彩なアクセスが実現しており、本当に便利になりましたよね。

駅前は相変わらず地味で、お世辞にも魅力的とは言い難かったのですが、つい先日、駅舎の建て替えが行われることが発表されましたので駅周りの雰囲気はかなり改善しそうです。

買物便はスーパーで言うと、徒歩7分にマルエツ、徒歩9分にサミットストア、徒歩11分にまいばす、徒歩13分に相鉄ローゼンと、2駅徒歩圏なりの選択肢があります。

通学区は踏切、帷子川の向こう側の川島小学校で徒歩11分とやや距離がありますね。学校の手前に急坂がありますので徒歩分数以上の感覚になるでしょう。

公式ホームページ

お部屋は63㎡の2LDK+S、南東角住戸です。南側は2～3軒挟み線路、東方向もそう遠くないところを八王子街道が走るポジションのためかなり賑やかではあるのですが（二重サッシが採用されているので窓を閉めている限りは影響はほとんどないでしょう）、両面共に低層建物ばかりで構成されていることからこの上層階住戸からの眺望は良好です。

間取りはルーバル付の特殊プランを除くと最も大きくはあるのですが、60㎡台前半の実質3LDKということでエリア・駅距離を鑑みるとかなり面積を絞っていますね。

そのように、JR・東急直通線の開業により多少なりとも注目を浴びたことで不動産価格も上がりましたし、デベロッパーがそれなりの単価で売りたいがゆえに面積を絞っている（グロス価格を抑えている）のだとは思いますが、そうは言えども駅徒歩11分でのこのプランは随分と消極的に感じてしまいます。

そもそも当物件は50㎡台（2LDK）が中心となった物件で、都心で働くディンクスをメインターゲットにした形なのでしょうが、ちょっと違うような気がせんでもないですね…。当初からタカラレーベンが企画した物件であればもう少しファミリータイプが多くなっていた気がします。デザインも全然違ったでしょうし…。

ただ、こちらのプランは角住戸にしては廊下が短めですし、柱の食い込みも抑えられているため実質3LDKとして大きな違和感はありません。リビングインの洋室2の引き戸はわりときれいに開け放てるようになっているため空間的な広がりを得ることも可能でしょう。

如何せん63㎡ではあるので収納はやや少ない印象にはなりますし、LD単体だと10畳あるかないかぐらいにはなってしまいますけどね。

坪単価は予定価格で約290万円。ルーバル付の特殊プランには320万円超もありますが、南に面した上層階角住戸ですのでこちらも物件内では高い方になります。
そういった特殊住戸を除くと概ね250～310万円であり、平均は280万円程度になるでしょうか。

近年の供給事例は、西谷駅ではそのオープンレジデンシア横浜西谷（2022年分譲/西谷駅徒歩5分/約300万円※平均専有面積約48㎡）があるのみです。

オプレジの際にも述べたように、かなり広域で見ても他に二俣川駅のセルアージュ二俣川コリーヌ（2022年分譲/駅徒歩11分/約220万円）、羽沢横浜国大駅のリビオタワー羽沢横浜国大（2022年分譲/駅徒歩1分/約340万円）があるぐらいで、こちらはオプレジよりも大分遠い駅徒歩11分ということを鑑みるとやや強い印象にはなります。

ただ、オプレジは線路と八王子街道の影響が非常に大きいポジションでしたし、その後のさらなる相場上昇を加味すれば大きな違和感はないでしょう。
次記事で述べるように、旧アドグランデゆえの"名前だけのレーベン"、また、小規模ゆえの管理費の高さもネックにはなりますか…。