セントラルエアシティ(レジデンスⅠ)【ライフ隣接、緑も豊かなビッグプロジェクト】7階72㎡7,598万円(坪単価349万円)

セントラルエアシティ(レジデンスⅠ)。

所在地:神奈川県川崎市幸区塚越4-298-3(地番)
交通:矢向駅徒歩8分
用途地域:工業地域
階建、総戸数:7階建、214戸

矢向駅から徒歩8分、JX金属の工場跡地に誕生する物件で、今年4月には同跡地内北側にライフがオープン済です。

レジデンスⅠはそのライフに隣接する敷地面積約7,100㎡ですが、こちらの南側のレジデンスⅡの9,000㎡超を合わせると、敷地面積16,000㎡超×総戸数474戸というビッグプロジェクトになります。三井&野村の2大巨頭に加え、日鉄興和不動産と総合地所も加わった4社のJVらしいスケール感がありますね。

駅近ではないですし(東側なので駅へのアクセスは踏切もしくは歩道橋を経由する必要もあります)最寄駅も地味目の矢向駅にはなるのですが、徒歩2分のバス停から新川崎駅、徒歩4分のバス停から川崎駅へのアクセスが可能なバス便良好の地でもあり、潰しの効くポジションと言えるでしょう。

また、用途地域は工業地域ではあるものの、JX工場がなくなった今となっては普通の住宅街の趣(そもそも東側は住居系地域)になっており、お隣の風情豊かな志楽の湯は縄文天然温泉を謳うだけあって、敷地内の緑が非常に豊かで夜間もほとんど照明を使わないスタイル(マジで真っ暗です。ジャンル的にはスーパー銭湯なのですが、いわゆるスーパー銭湯とは一線を画した施設です)なので、景観という点でも良好ですね(※車通りはそこそこあります)。

買物便は、スーパーで言うと、隣接するそのライフが徒歩2分、他にも徒歩6分に相鉄ローゼンとまいばす、徒歩8分に肉のハナマサ、徒歩9分に24時間営業で食品も扱うメガドン・キホーテ、徒歩10分にあおばといった感じで充実しています。

また、通学区は戸手小学校で徒歩4分とこちらも申し分ありません。

公式ホームページ
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お部屋はA棟の72㎡の3LDK、南東角住戸です。レジデンスⅠの敷地南東コーナー部に位置しており、南側はレジデンスⅡの敷地(こちら側の部分は駐車場になるのかね)、東側は細い道路を挟み第一種住居地域の低層住宅街が広がるポジションです。この最上階住戸は日照はもちろんのこと、南東~東にかけての視界抜けも十分ですね。

間取りは物件内で最も大きな74㎡の南西角と比べると幾らか小ぶりながらやはり物件内では大きな方ではあります。
レジデンスⅠだけでも214戸あるわけで、こういった条件の良い角住戸ぐらいは80㎡超があっても良かったようには思いますけど、このご時世はやはり単価もそれなりの水準になりますので、大手デベロッパーとはいえあまり面積を大きくしたくない(グロス価格が嵩むのを避けたい)という思いがあるのでしょうね。

ただ、面積はこれで良しとしても間取りはねぇ…。せっかく抜けのある東面(妻面)の設計があまりに淡泊です。
妻面(東面)3室でLDが角位置(二面採光)でないのは非常に残念で、もう少し角住戸らしさが欲しかったですね。南側は連窓サッシが採用されていて、ウォールドアを開け放つとなかなかに魅力的な空間にはなるのですが、以下のように結構しっかりとした価格ということを鑑みても、もうひと頑張り欲しかったですね。

坪単価は349万円。物件内の上限水準になります。最上階南向き中住戸は330万円ほどと角住戸プレミアムはそこまで大きくはないのですが、東向きの低層階は250万円前後もあり、単価レンジがやや大きく感じる物件ではありますね。

近年の近隣供給事例としては、クレストレジデンス川崎神明町(2022年分譲/矢向駅徒歩8分/約335万円)、ラ・フォルム新川崎サウスコート(2023年分譲/矢向駅徒歩14分/約250万円)、クレストプライムレジデンスパーク五番街(2023年分譲/矢向駅徒歩11分/約305万円)があります。

クレストプライムレジデンスは、アベニュー壱番街(2015年分譲開始)の平均坪単価約215万円から大きく上昇しているのですが、こちらも向かいのプライム川崎矢向(2014年末分譲開始)の平均坪単価約220万円から大きく上昇した平均坪単価約300万円(第1期78戸からの推定)で、不思議なほどクレストプライムレジデンスの上昇幅と合致していますね。

南面条件ではプライムには及びませんが、こちらはライフ併設でさらに便利になった上での水準でもあるのでこのご時世なりに妥当なところだと思います。クレストレジデンス川崎神明町(西友隣接)の335万円はかなり強気な水準に感じたので、比べるのはナンセンスかもしれませんが、"後発が明らかに割安"というのは近年では珍しいケースですからね。

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