アルファスマート高野【やや寂しいが眺望も良好な住宅街】9階75㎡6,198万円(坪単価274万円)

アルファスマート高野。

所在地:東京都足立区興野2-968-1他(地番)
交通:高野駅徒歩9分
用途地域:準工業地域
階建、総戸数:9階建、89戸

高野駅の東方向、興野2丁目の住宅街に誕生する物件です。
こちらの敷地は第一種中高層住居専用地域から準工業地域に入ったところではありますが、準工業地域側も大半が住宅となったエリアで、尾久橋通りや江北橋通りからも奥まった落ち着いたポジションですね。

周辺には畑もありますし、古くさびれた建物などもあるので言い方を変えるとやや寂しい印象を受けるエリアではあるのですが、まいばす徒歩5分、ヨークプライスとビッグ・エーが徒歩9分にあるのでけして不便ではないでしょう。

高野駅と江北駅の間にはコーナン(徒歩12分)、江北駅前徒歩13分にはコジマ×ビックカメラ、ライフ、コーナンドイトもあり少し足を延ばせば大概のものがそろいます。アリオ西新井も徒歩17分(自転車5分)ですね。

なお、通学区は江北駅手前の小中一貫の興本扇学園で東校舎(1~4年生)が徒歩9分、西校舎(5~9年生)が徒歩11分になります。

公式ホームページ
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お部屋はエアリーヴィラの75㎡の3LDK、南西角住戸です。エアリーヴィラは敷地南側の南向きの棟で、こちらの角住戸は敷地南西部(西側道路とこちらのお部屋の間には植栽豊かなエントランスアプローチ)に位置しています。
南側道路の向かいは2階建のキッズガーデン足立興野(保育園)、その先も畑や青空駐車場が広がる長閑なエリアでこの最上階住戸からは抜群の視界抜けも望めます。多少距離はありますが南東方向には足立の花火も楽しめるであろうポジションですね。

間取りはルーバル付の特殊プランにある80㎡超ほどの大きさはないものの、良好なポジションなりの大きさの3LDKです。

角住戸ながらLDが角位置(二面採光)でなく、今一つ角住戸らしさに欠けるのは残念な点でしょう。
ただ、洗面所に窓があるのは魅力ですし、角住戸にしては廊下がかなり短めに出来ているため効率性も高いですね。LDはやや小ぶりではあるものの、キッチンは4畳のしっかりとした大きさがあるL字タイプでゆとりが感じられます。

洋室の収納が少な目なのはやや気になる点ですが、廊下にファミリークローゼットがありますし、洋室の畳数自体はしっかりとしています。

坪単価は274万円。最上階角住戸なりに物件内の上限水準になります(ルーバル付の80㎡超はグロスがさらに嵩んでいることも影響してかほぼ同じ単価設定です)。
下限となる低層階西向き中住戸は210万円ほどからありますので、平均は240万円程度になるでしょうか。

日暮里舎人ライナー沿線(比較的近い扇大橋駅~谷在家駅)の近年の近隣供給事例としては、パレステージ江北Ⅲ西館・東館(2020年分譲/江北駅徒歩8分/約205万円)、デュオヒルズ谷在家ザ・ファースト(2022年分譲/谷在家駅徒歩1分/約245万円)、ワザック西新井大師西(2022年分譲/西新井大師西駅徒歩5分/約260~270万円※40㎡台の単価が高いため平均が高めに出ている。60㎡台の平均は240~250万円程度)があります。

こちらは昨年のデュオヒルズやワザック(現在も分譲中)のファミリータイプと大差ない水準なので、駅距離の差を鑑みてもさらに相場が高騰した今時期の単価としてはむしろ気持ちこなれているぐらいの印象にはなります。
ただ、その最大の理由と考えられるのが70㎡前後中心の面積帯であり、特にこういった上層階角住戸はグロス価格が障害になりやすいでしょう。
75㎡とはいえ普通に3LDKでとりわけ目立つプランになっているわけではないですし(おまけに設備仕様面はとってもシンプル…)、このエリア・駅距離での6,000万円超のニーズは多くないですからね。

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