アルファスマート高野【三方接道3,100㎡超の魅力豊かなランドプラン】2階68㎡4,398万円（坪単価213万円）

続けて、アルファスマート高野。

設計・施工は長谷工で直床になります。

50～80㎡台の総戸数89戸というスケールがあり、容積率も200％と低めのため敷地面積は3,100㎡超とかなり大きいですね。
空地率も約60％と高いですし、ランドプランには見どころが少なくありません。

敷地はかなり歪な形状ではあるのですが、南西部の歩行者エントランス、南中ほどの駐輪場アプローチ、北側の駐車場アプローチと、無理なく三方に分けることが出来ており、特に敷地南西部のエントランスアプローチは魅力的ですね。

グリーンアベニューと名付けられた幅・奥行共にしっかりとしたアプローチで、結構な本数の高木も設けるようです。エントランスホールはそこまで大きくはないのですが、ワイドな窓から緑が望めるようになっていますし、この一連の迎賓空間はなかなかに気持ちの良いものになるでしょう。

こういったスペースを確保しても十分な空地があり、駐車場19台が全て平置になっているのもポイントの1つですね。台数的にはやや少ない印象にはなってしまいますが…。

前回のアルファスマート高野。

公式ホームページ

お部屋はブライトヴィラの68㎡の3LDK、西向き中住戸です。南向きのエアリーヴィラに比べると日照時間が短くはなりますが、西側は戸建などの2階建住宅が広がるエリアなので、低層階でも圧迫感はなく日照も得ることが出来ます。

間取りは70㎡に満たないやや小ぶりな3LDKです。
共用廊下側の柱は普通に食い込んでいますし、バルコニー側の主開口部に連窓サッシも採用されていない淡泊な印象の田の字プランになります。

また、LDはけしてゆとりがある大きさではないので、洋室3は開き戸ではなく引き戸やウォールドアなど柔軟性の高い扉になっていると良かったのではないでしょうか。

玄関にベビーカーなどを置ける窪みがあるのは良い点ですね。

坪単価は213万円。低層階西向きということで物件内の下限に近い水準です。先ほどの記事で述べたように、平均としては、デュオヒルズ谷在家ザ・ファースト（2022年分譲/谷在家駅徒歩1分/約245万円）、ワザック西新井大師西（2022年分譲/西新井大師西駅徒歩5分/約260～270万円※40㎡台の単価が高いため平均が高めに出ている。60㎡台の平均は240～250万円程度）と大きな差のない物件なのですが、こういった下限水準（物件内で条件が芳しくないお部屋）に関しては両物件よりもこなれています。
先ほどの角住戸とは異なり60㎡台の3LDKのため、グロス的にもエリアにフィットする水準だと思います（以下のように設備面を最低限としたことでギリギリまで単価を抑えた感じでしょうか）。

設備仕様面は、そこそこのスケールがあってもディスポーザーがないのは価格帯的にやむなしでしょう。
ただ、食洗機やトイレ手洗いカウンターどころか床暖房もなく、分譲マンションとして最低限のものになってしまっているのは残念ですね…。

管理費は173円/㎡。ディスポーザーなしの外廊下ではありますが、昨今の強烈なインフレ下においてはこなれており、89戸のスケールメリットを多少なりとも感じることが出来ます。

駐車場は身障者用を含む19台で全て平置になります。