クリオ市谷薬王寺【40〜140㎡台の幅広い駅徒歩5分】4階75㎡11,894万円(坪単価523万円)

クリオ市谷薬王寺。

所在地:東京都新宿区市谷薬王寺80-15他(地番)
交通:牛込柳町駅徒歩5分、曙橋駅徒歩7分
用途地域:第一種住居地域、商業地域
階建、総戸数:13階建、53戸(事業協力者住戸2戸含む)

都市計画道路の拡幅により車線が増えた外苑東通りから少しだけ内に入ったポジションに誕生する物件で、同じクリオでも外苑東通り沿いの駅徒歩1分で2019年に分譲されたクリオ市谷柳町とは大きく異なるプラン構成になっています。

市谷柳町は30~50㎡台のみで構成されていたのに対し、こちらは40~140㎡台の幅広い設定で、70~80㎡台の3LDKファミリータイプが中心となっています。
敷地が商業地域(外苑東通り寄り)と第一種住居地域(外苑東通りから離れる敷地東寄りの部分)で構成されており、東~南東方向には第一種住居地域の比較的低層で構成された住宅街が広がっているため(隣の区画には昨年出来たばかりのスケール感のあるオアーゼ新宿市谷薬王寺があります)、高い利便性と環境面とのバランスが取れていることが考慮されているのでしょう。DNPの市谷の杜もほど近いポジションですね。

買物便は、スーパーで言うと、徒歩1分にライフ、徒歩2分にまいばす、徒歩6分によしやセーヌと三徳がありますので申し分ありません。

また、通学区は牛込仲之小学校で徒歩4分とこちらも良好です。

公式ホームページ
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お部屋は75㎡の3LDK、南西角住戸です。敷地南西部の商業地域部分に位置しており、外苑東通り沿いとなる南西方向には13階建のレジディア市谷薬王寺がありますが、南~南東は戸建やアパートなどの低層住宅で構成され、この階でも日照に加えそこそこの視界抜けが得られます。
土地が纏まるようなことがあると、そこそこの高さの建物になる余地があるため、いずれの面も接道していないという点でのリスクは伴いますが、東側の開口部の先には当物件のインナーガーデンがあり、その先の当物件の東向きの棟との離隔はそこそこに確保出来ています。

間取り面ではそのように北東側に隣戸があるため、きれいな三方角住戸になっているわけではないのですが、全体的に開口部が充実していますし、柱のアウトフレームも良好ですね。

一方で、75㎡のわりに廊下による面積消費が大きく、今一つ居室畳数が確保出来ていない印象にはなるものの、スライディングドアにより空間の一体利用が可能になっているのもポイントの1つでしょう。

収納が充実している反面、洗面室がこの専有面積・価格帯のプランにしてはかなり小さくなってしまっているのは気になる点でしょうか。

坪単価は523万円。低層階には500万円を切るものがある一方で、上層階のプレミアムプランには700万円超まであります。
総戸数のわりに単価レンジが広いため平均坪単価が見積もりにくくはあるのですが、500万円台が多いため平均は560~570万円ぐらいになるでしょうか。

近年の牛込柳町駅界隈の供給事例としては、プラウド新宿牛込柳町(2018年分譲/駅徒歩3分/約420万円)、クリオ市谷柳町(2019年分譲/駅徒歩1分/約500万円)、ウエリス市谷加賀町(2019年分譲/駅徒歩6分/約615万円※平均専有面積100㎡超)、ザ・パークハウス市谷加賀町レジデンス(2020年分譲/駅徒歩6分/約400万円※定借約70年)、グレンドール新宿牛込柳町(2021年分譲/駅徒歩4分/約440万円)、ブランズ牛込柳町(2022年分譲/駅徒歩5分/約485万円)といったものがあります。

ブランズからは1年ほどしか経過していないにもかかわらず上昇幅が大きく感じるかもしれませんが、それ以前の物件の単価も結構しっかりとした水準だったことから分かるように、ブランズはこのご時世として現実的な水準でしたので、こちらも違和感があるほどではないでしょう。
こういった低層階角住戸はやや囲まれ感がありますし、将来的なリスクも伴いはするものの、500万円そこそこの水準であればまずまずだと思いますね。

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