プラウド湘南平塚【約15年ぶりの南口徒歩5分】4階88㎡7,498万円(坪単価283万円)

プラウド湘南平塚。

所在地:神奈川県平塚市代官町28-1(地番)
交通:平塚駅徒歩5分
用途地域:近隣商業地域、準工業地域
階建、総戸数:7階建、58戸

南口では約15年ぶりの駅徒歩5分内となる分譲マンションです。
同じ代官町の駅徒歩7分では2021年にサンメゾン平塚代官町、昨年は松風町(約13年ぶり)のなぎさプロムナード沿いの駅徒歩6分にレーベン平塚松風町が分譲されるなど、近年は南口側も”新陳代謝”が窺えるのですが、この代官町あたりは古くは別荘地でもあり、駅徒歩5分の近隣商業地域ながら落ち着きがあるのもポイントですね。
当敷地は代官町交差点に面しており、南東・南西(+北西)の三方角地というあたりも魅力になるでしょう。

そのサンメゾン平塚代官町が未だ完売していませんし、北口側にはなりますが、2020年以降次々と分譲されたウエリスアーデル湘南平塚ジェイグラン湘南平塚バウス平塚など駅徒歩5分内の物件がやはり完売していない状況(完売したのはプレシス平塚だけで供給過剰感が強い)ではあるのですが、こちらはそのように15年ぶりの南口の駅徒歩5分という分かりやすいポイントがありますし、「プラウド」のブランド力を持ってすれば”少々高くとも売れる”のでしょうね。

買物便も良好で、スーパーで言うと、徒歩3分にオリンピック(OSC)、徒歩5分にFUJIデリド(ラスカ)、徒歩8分にロピアとしまむらストアーといった感じで選択肢が豊富です。

また、通学区は港小学校で徒歩9分です。
ちなみに、ビーチ(ひらつかビーチパーク)までは徒歩18分という距離感になります。
ファミリーの場合、自転車で行けると良さそうですが、そういう意味では駐輪場が平均的な戸あたり2台に満たない88台分しかない点はちょっと気になりますね。

公式ホームページ
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お部屋は88㎡の3LDK、東角住戸です。南東は道路の向かいに戸建住宅街、北東は接道していないもののやはり戸建が立ち並んでおり、日照だけでなく視界抜けも得られます。東方向には9階建の平塚シーサイドハイムがありますが、抜けのある北東方向に大きなルーバルもありますし、なかなかに恵まれたポジションですね。

間取りは田の字ベースにはなるのですが、88㎡もありながら4LDKではなく3LDKを採用しているためかなりゆとりがありますね。LDは二面採光(角位置)ではありませんが、洋室2のウォールドアを開け放つことで二面採光のルーバルにも面した非常に大きな空間になるあたりも気持ちが良いでしょう。

そして、当物件の最大のポイントになるのが「リフレッシュベンチ」と名付けられたLDの窓際に設けられた空間設計です。
ある程度設計面の知識がある方であればお分かりのように柱位置からは普通の順梁に見えるのですが、こちらの南東面は「逆梁」になっています。
バルコニーに向かってアップの表示があるようにバルコニーは室内よりも高い位置にあり、バルコニーの床下部分に梁があるというわけです。

それだけだとバリアフリーに逆行する意味の分からん設計になってしまうのですが、そのバルコニーの高さに合わせ窓際にベンチ×収納を設けることで空間の有効活用を図っていますし、何よりも魅力になるのが、梁を下部にしたことで斜め上方向の採光や視界抜けに優れているという点でしょう。
ザ・パークハウス江ノ島レジデンスのサーフサイドカウンターを彷彿させますね。

サッシはベンチ上部から天井間際までのハイサッシで、上部に梁がないため非常にスッキリとした空間です。一般的なダイレクトサッシのケース(窓際に逆梁カウンターが生じます)はともかく、いわゆるバルコニーのある逆梁工法のケースではバルコニー手摺部分が梁になりますのでガラス手摺を採用することは出来ません。しかしながら、こちらの梁はそのようにバルコニー下部なので手摺には影響がなく(とはいえ高さのある物件ではないので透明ガラスではなくほぼ乳白色ガラスが採用されています)、採光面に優れているのもポイントでしょう。

基本的には逆梁のため、室内からは眼下方向の視界が望めない(”見下ろし”の開放感は得られない)のは残念ではあるのですが、7階建に適したコンセプトではあるのかなと。

坪単価は283万円。こちらはルーバル付とはいえ、中層階ということもあり物件の平均に近い水準になるでしょう。物件自体は概ね250~300万円のレンジなので平均は280万円ぐらいになるでしょうか。

近年の平塚駅の供給事例としては、ローレルスクエア湘南平塚(2020年分譲/駅徒歩12分/約200万円)、ウエリスアーデル湘南平塚(2020年分譲/駅徒歩2分/約220万円)、サンクレイドル湘南平塚Ⅴ(2020年分譲/駅徒歩7分/約205万円)、サンメゾン平塚代官町(2021年分譲/駅徒歩7分/約235万円)、ジェイグラン湘南平塚(2021年分譲/駅徒歩5分/約215万円)、プレシス平塚(2021年分譲/駅徒歩5分/約220万円)、シティテラス湘南平塚(2021年分譲/駅徒歩12分/約190万円)、レーベン平塚松風町(2022年分譲/駅徒歩6分/約250万円)、グレーシア湘南平塚海岸(2022年分譲/駅徒歩17分/約175万円)、バウス平塚(2022年分譲/駅徒歩2分/約230万円)と溢れかえっており、完売しているのはサンクレイドル、プレシス、レーベン、グレーシアのみでしょうか。

ここと肩を並べる存在になりそうなレーベンは早期に完売していますが、ブランド力に差があるとはいえこちらよりも遥かに安いサンメゾンが未だに完売していないのは気になりますね。
上述のようにプラウドのブランド力を持ってすれば新築時はこの価格でも早いうちに完売しそうではあるのですが、外観や共用部がとりわけ目立つ物件ではなく、供給過剰感がある中での280万円はやや高くは感じます。

ただ、こちらのルーバルタイプに関しては、グロス価格の嵩みが影響し、"特殊プランのプレミアム"がほとんど乗っていない単価設定のため、大きめでルーバル付など特徴あるお部屋を探している方にとっては検討しやすい水準ではあるでしょう。

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