ジェイグラン船堀【5年ぶり？の駅徒歩7分とはいえ…】75㎡8,298万円（坪単価367万円）
ジェイグラン船堀。
所在地：東京都江戸川区船堀5-1263-1（地番）
交通：船堀駅徒歩7分
用途地域：準工業地域
階建、総戸数：6階建、58戸
設計・施工で携わる東鉄工業の社宅などの跡地（船堀寮及び技術学園）に誕生する物件です。
ホームページ等には”5年ぶりの駅徒歩7分内”と書いてあり、グローリオレジデンス船堀（2019年末分譲開始、2019年秋竣工）以来であることを意味しているようですが、竣工年（こちらの竣工は2025年1月）を比較しての5年ぶりなのでしょうか？？？
分譲開始時で言うと4年ぶりですし、竣工年で言うとまもなく分譲開始のローレルコート船堀エアリーステージ（駅徒歩7分）がこちらよりも先に竣工するので5年ぶりとは言えないのでは…。
言わずもがな船堀駅前ではルフォン船堀ザ・タワーレジデンスが年明けに分譲開始されますし、駅徒歩7分はとりわけ目立つ条件ではないのですが、こちらもローレルコートもその再開発のタイミングを狙っての供給になるのでしょうし、区役所新庁舎に加え商業施設なども入る再開発エリアが使いやすいポジションという点での魅力はあるでしょう。
買物便は、スーパーで言うと徒歩5分にいなげや、徒歩6分にマックスバリュエクスプレス、徒歩7分にヤマイチ、徒歩9分にライフ、徒歩10分にイオンフードスタイルがあり、とりわけ近いものはないながらも潰しが効いています。
また、通学区は、船堀第二小学校で徒歩2分と良好です。子育て環境としては、船堀スポーツ公園、二之江さくら公園、一之江境川親水公園という3つの公園が徒歩4分になるあたりも魅力になるでしょう。
公式ホームページ
お部屋は75㎡の3LDK、南西角住戸です。西側が銀杏並木通りに面したポジションなのでそこそこの交通量がありはしますが、南側は2階建アパートということで南面に優れています。銀杏並木通りの向かいには5階建マンションがありますが、通り沿いは電柱が地中化されておりスッキリしているのもポイントです。
間取りは南東角の上層階（5～6階）にある75㎡に比べると気持ち小さくはなるのですが、やはり南に面した角住戸ということで物件内で最大級のものになっています。
間取りはややクセがありますね。柱の食い込みが抑えられているのは良い反面、廊下がかなり長いです。玄関が凸位置にあることで南西端のLDまで廊下を引っ張る必要が生じているのです。
LD内には実質的な廊下部分が大き目に混入しており13.5畳表示を鵜呑みにするのは危険でしょう。
一方、西面（妻面）の開口部が充実しているので全体として採光に優れていますし、LD南側のセンターオープンサッシも魅力的です。
キッチンから直接洗面室に入れる2WAY動線により家事効率も良好ですね。
坪単価は367万円。当物件には30～50㎡台もあり、そういったものはグロスが嵩まない分、単価が強めのものもあるのですが、こういった70㎡台はグロスの嵩みもありほぼほぼ330～370万円で構成されています。
近年の船堀駅徒歩10分内の供給事例としては、エクセレントシティ船堀Ⅳ（2020年分譲/駅徒歩9分/約265万円）、エクセレントシティ船堀Ⅴ（2020年分譲/駅徒歩10分/約260万円）、パークホームズ船堀（2020年分譲/駅徒歩9分/約265万円）、ソルフィエスタ船堀（2021年分譲/駅徒歩9分/約270万円）、プレシス船堀（2021年分譲/駅徒歩9分/約260万円）があります。
2〜3年前の物件なので価格上昇は当然ではあるものの、約350万円（3LDKのおおよその平均）というのは思っていた以上の上昇具合でした…。
“再開発に乗っかって”というところではあるのでしょうが、元来東鉄工業が保有していた土地なので”このお値段以上で売らないと利益が得られない”といった類のプロジェクトではないですし（JR西日本側が足元を見られたという可能性はありますけど…）、ちょっと強気な印象にはなりますね。
所在地：東京都江戸川区船堀5-1263-1（地番）
交通：船堀駅徒歩7分
用途地域：準工業地域
階建、総戸数：6階建、58戸
設計・施工で携わる東鉄工業の社宅などの跡地（船堀寮及び技術学園）に誕生する物件です。
ホームページ等には”5年ぶりの駅徒歩7分内”と書いてあり、グローリオレジデンス船堀（2019年末分譲開始、2019年秋竣工）以来であることを意味しているようですが、竣工年（こちらの竣工は2025年1月）を比較しての5年ぶりなのでしょうか？？？
分譲開始時で言うと4年ぶりですし、竣工年で言うとまもなく分譲開始のローレルコート船堀エアリーステージ（駅徒歩7分）がこちらよりも先に竣工するので5年ぶりとは言えないのでは…。
言わずもがな船堀駅前ではルフォン船堀ザ・タワーレジデンスが年明けに分譲開始されますし、駅徒歩7分はとりわけ目立つ条件ではないのですが、こちらもローレルコートもその再開発のタイミングを狙っての供給になるのでしょうし、区役所新庁舎に加え商業施設なども入る再開発エリアが使いやすいポジションという点での魅力はあるでしょう。
買物便は、スーパーで言うと徒歩5分にいなげや、徒歩6分にマックスバリュエクスプレス、徒歩7分にヤマイチ、徒歩9分にライフ、徒歩10分にイオンフードスタイルがあり、とりわけ近いものはないながらも潰しが効いています。
また、通学区は、船堀第二小学校で徒歩2分と良好です。子育て環境としては、船堀スポーツ公園、二之江さくら公園、一之江境川親水公園という3つの公園が徒歩4分になるあたりも魅力になるでしょう。
公式ホームページ
お部屋は75㎡の3LDK、南西角住戸です。西側が銀杏並木通りに面したポジションなのでそこそこの交通量がありはしますが、南側は2階建アパートということで南面に優れています。銀杏並木通りの向かいには5階建マンションがありますが、通り沿いは電柱が地中化されておりスッキリしているのもポイントです。
間取りは南東角の上層階（5～6階）にある75㎡に比べると気持ち小さくはなるのですが、やはり南に面した角住戸ということで物件内で最大級のものになっています。
間取りはややクセがありますね。柱の食い込みが抑えられているのは良い反面、廊下がかなり長いです。玄関が凸位置にあることで南西端のLDまで廊下を引っ張る必要が生じているのです。
LD内には実質的な廊下部分が大き目に混入しており13.5畳表示を鵜呑みにするのは危険でしょう。
一方、西面（妻面）の開口部が充実しているので全体として採光に優れていますし、LD南側のセンターオープンサッシも魅力的です。
キッチンから直接洗面室に入れる2WAY動線により家事効率も良好ですね。
坪単価は367万円。当物件には30～50㎡台もあり、そういったものはグロスが嵩まない分、単価が強めのものもあるのですが、こういった70㎡台はグロスの嵩みもありほぼほぼ330～370万円で構成されています。
近年の船堀駅徒歩10分内の供給事例としては、エクセレントシティ船堀Ⅳ（2020年分譲/駅徒歩9分/約265万円）、エクセレントシティ船堀Ⅴ（2020年分譲/駅徒歩10分/約260万円）、パークホームズ船堀（2020年分譲/駅徒歩9分/約265万円）、ソルフィエスタ船堀（2021年分譲/駅徒歩9分/約270万円）、プレシス船堀（2021年分譲/駅徒歩9分/約260万円）があります。
2〜3年前の物件なので価格上昇は当然ではあるものの、約350万円（3LDKのおおよその平均）というのは思っていた以上の上昇具合でした…。
“再開発に乗っかって”というところではあるのでしょうが、元来東鉄工業が保有していた土地なので”このお値段以上で売らないと利益が得られない”といった類のプロジェクトではないですし（JR西日本側が足元を見られたという可能性はありますけど…）、ちょっと強気な印象にはなりますね。